【正文】 身的職業(yè)職業(yè) 、服、服 務(wù)務(wù) 年限及收入狀況等方面；沒(méi)有年限及收入狀況等方面；沒(méi)有 職業(yè)職業(yè) 或或 職業(yè)職業(yè) 不不 穩(wěn)穩(wěn) ，收入來(lái)源就制缺乏保收入來(lái)源就制缺乏保 證證 ，其，其 償債償債 能力就相能力就相 對(duì)較對(duì)較 差。差。? B．其他收入。個(gè)人．其他收入。個(gè)人 擁?yè)?有的有的 資產(chǎn)資產(chǎn) 如有價(jià)如有價(jià) 證證 券和存款等是個(gè)人券和存款等是個(gè)人 經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)濟(jì)實(shí) 力的表力的表 現(xiàn)現(xiàn) ，能體，能體 現(xiàn)現(xiàn) 其其 償債償債 能力。能力。 這這 些些 職業(yè)職業(yè) 外的外的 資產(chǎn)資產(chǎn) 收入收入越多，其越多，其 償債償債 能力就越能力就越 強(qiáng)強(qiáng) 。必要。必要 時(shí)時(shí) ，借款人可以通，借款人可以通 過(guò)處過(guò)處 理其理其個(gè)人的個(gè)人的 這這 些些 資產(chǎn)資產(chǎn) 來(lái)取得來(lái)取得 資資 金金 償還債務(wù)償還債務(wù) 。? C．其他．其他 債務(wù)債務(wù) 。 銀銀 行必行必 須須 知道借款人的知道借款人的 債務(wù)債務(wù) 數(shù)數(shù) 額額 、 償還償還 期期限。因限。因 為這為這 些些 債務(wù)債務(wù) 及其狀況會(huì)削弱借款人的及其狀況會(huì)削弱借款人的 償債償債 能力。借款能力。借款人的各種收入扣除其他人的各種收入扣除其他 債務(wù)債務(wù) 的的 償還額償還額 以后才是以后才是 對(duì)銀對(duì)銀 行的行的 實(shí)際實(shí)際償債償債 能力。能力。 ? ③③ 擔(dān)保品擔(dān)保品? 個(gè)人個(gè)人 貸貸 款一般需要擔(dān)保，個(gè)人房地款一般需要擔(dān)保，個(gè)人房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款的擔(dān)保通?？畹膿?dān)保通常以抵押擔(dān)保品的形式來(lái)以抵押擔(dān)保品的形式來(lái) 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 。通常是以個(gè)人。通常是以個(gè)人 貸貸 款款 購(gòu)購(gòu)置的房置的房 產(chǎn)產(chǎn) 來(lái)充當(dāng)擔(dān)保品，當(dāng)然，也有以來(lái)充當(dāng)擔(dān)保品，當(dāng)然，也有以 權(quán)權(quán) 利（如利（如 債債券、存款券、存款 單單 等）等） 質(zhì)質(zhì) 押的。押的。? （（ 2）） 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)業(yè) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 申申 請(qǐng)請(qǐng) 者者 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 調(diào)查調(diào)查 與分與分析析? 結(jié)結(jié) 合我國(guó)國(guó)情并借合我國(guó)國(guó)情并借 鑒鑒 國(guó)外商國(guó)外商 業(yè)銀業(yè)銀 行的做法，可以將行的做法，可以將房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 企企 業(yè)業(yè) 融融 資資 所需要所需要 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 設(shè)設(shè) 想與分析想與分析 歸納歸納為為 以下三個(gè)方面：以下三個(gè)方面： ①① 企企 業(yè)業(yè) 主管人因素主管人因素? A．企．企 業(yè)業(yè) 主要管理決策人主要管理決策人 員員 的情況的情況? 分析一個(gè)企分析一個(gè)企 業(yè)業(yè) 的信用。必的信用。必 須須 了解了解 該該 企企 業(yè)業(yè) 主要的主要的 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 管理人管理人 員員的有關(guān)情況，的有關(guān)情況， 這這 包括他包括他 們們 的主要的主要 經(jīng)歷經(jīng)歷 、學(xué)、學(xué) 歷歷 和能力及社會(huì)關(guān)和能力及社會(huì)關(guān)系。因系。因 為這為這 些都會(huì)些都會(huì) 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)業(yè) 的的 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 有著重大影響，一個(gè)具有豐有著重大影響，一個(gè)具有豐富商富商 業(yè)經(jīng)驗(yàn)業(yè)經(jīng)驗(yàn) 的人，往往能使企的人，往往能使企 業(yè)業(yè) 在不利的形在不利的形 勢(shì)勢(shì) 中中 擺擺 脫困境。脫困境。學(xué)學(xué) 歷歷 可以反映企可以反映企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人的理人的理 論論 水平和知水平和知 識(shí)識(shí) 面，在一定程度面，在一定程度上反映接受新事物的能力；而上反映接受新事物的能力；而 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 管理能力又與企管理能力又與企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人人的的 經(jīng)歷經(jīng)歷 、學(xué)、學(xué) 歷歷 等因素的影響有關(guān)。企等因素的影響有關(guān)。企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人人 員員 的社會(huì)關(guān)系的社會(huì)關(guān)系也是要了解的因素，社會(huì)關(guān)系好的企也是要了解的因素，社會(huì)關(guān)系好的企 業(yè)業(yè) 在采在采 購(gòu)購(gòu) 、 營(yíng)銷營(yíng)銷 和籌和籌 資資等方面往往會(huì)有便利。企等方面往往會(huì)有便利。企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人之人之 間間 的的 親親 疏關(guān)系和疏關(guān)系和 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) 程程度、企度、企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人人 對(duì)員對(duì)員 工是否在號(hào)召力、工是否在號(hào)召力、 對(duì)對(duì) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 等相關(guān)市等相關(guān)市 場(chǎng)場(chǎng)的反的反 應(yīng)應(yīng) 是否靈敏，都是需要考是否靈敏，都是需要考 慮慮 的因素。同的因素。同 時(shí)時(shí) 了解企了解企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé)人人 員員 的年的年 齡齡 和健康狀況也很重要。和健康狀況也很重要。 這這 能使能使 銀銀 行借以行借以 評(píng)評(píng) 價(jià)其重價(jià)其重要要 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 人人 員員 由于疾病或死亡所由于疾病或死亡所 產(chǎn)產(chǎn) 生的企生的企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 。 ? B．企．企 業(yè)業(yè) 的借款的借款 資資 格和格和 還還 款能力款能力? a．借款．借款 資資 格格? 借款企借款企 業(yè)業(yè) 必必 須須 依法登依法登 記記 ，持有，持有 營(yíng)業(yè)執(zhí)營(yíng)業(yè)執(zhí) 照，照， 實(shí)實(shí) 行獨(dú)立的行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 核算，核算， 擁?yè)?有正常有正常 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 所需的流所需的流 動(dòng)資動(dòng)資 金，在金，在 銀銀 行開(kāi)行開(kāi)戶戶 、并有一定的存款余、并有一定的存款余 額額 ， 擁?yè)?有相有相 應(yīng)應(yīng) 的、可供抵押的的、可供抵押的資產(chǎn)資產(chǎn) 或能提供?；蚰芴峁┍?證證 人等。人等。? b．． 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 管理能力管理能力? 主要指主要指 標(biāo)標(biāo) 是企是企 業(yè)歷業(yè)歷 年的盈利能力，包括毛利、年的盈利能力，包括毛利、 營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè) 利利潤(rùn)潤(rùn) 、 凈資產(chǎn)凈資產(chǎn) 收益率等，并需要將收益率等，并需要將 這這 些數(shù)據(jù)同行些數(shù)據(jù)同行 業(yè)業(yè) 的企的企業(yè)進(jìn)業(yè)進(jìn) 行比行比 較較 。? c．． 專業(yè)專業(yè) 技能技能 經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn) 和和 領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo) 才能才能? 企企 業(yè)業(yè) 決策者的決策者的 經(jīng)歷經(jīng)歷 、學(xué)、學(xué) 歷歷 、 專業(yè)專業(yè) 技能以及他技能以及他 們們 所具有所具有的的 預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 能力，能力， 對(duì)對(duì) 市市 場(chǎng)變場(chǎng)變 化的洞察力、化的洞察力、 處處 理理 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 的能的能力、公關(guān)能力、人事管理及人才培養(yǎng)的能力都力、公關(guān)能力、人事管理及人才培養(yǎng)的能力都 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)業(yè)的的 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 與與 發(fā)發(fā) 展具有重大影響。展具有重大影響。 ? ②② 資資 金用途因素金用途因素? 這這 包括用于生包括用于生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 、 償還債務(wù)償還債務(wù) 和替代股和替代股 權(quán)權(quán) 三個(gè)方三個(gè)方面：面：? A．用于生．用于生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)? 企企 業(yè)業(yè) 日常生日常生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 中通常會(huì)中通常會(huì) 發(fā)發(fā) 生下述五生下述五 類資類資 金需求金需求：：? a．季．季 節(jié)節(jié) 性流性流 動(dòng)資動(dòng)資 金需求，比如金需求，比如 購(gòu)買購(gòu)買 原材料、季原材料、季 節(jié)節(jié) 性性存存 貨貨 等；等；? b．日常．日常 營(yíng)營(yíng) 運(yùn)所需的運(yùn)所需的 資資 金；金；? c．固定．固定 資產(chǎn)資產(chǎn) 方面的方面的 資資 金需求；金需求；? d．開(kāi)．開(kāi) 發(fā)發(fā) 新新 產(chǎn)產(chǎn) 品、品、 試試 制新技制新技 術(shù)術(shù) 的的 資資 金需求；金需求；? e．意外．意外 損損 失后恢復(fù)生失后恢復(fù)生 產(chǎn)產(chǎn) 的的 資資 金需求。金需求。 ? B．用于．用于 償還債務(wù)償還債務(wù) 或者或者 繳納繳納 稅款。它通常包括兩稅款。它通常包括兩方面：方面：? a．用于．用于 償還償還 其他其他 銀銀 行或民行或民 間間 的的 債務(wù)債務(wù) ；；? 對(duì)對(duì) 于此于此 類類 用途的用途的 貸貸 款，商款，商 業(yè)銀業(yè)銀 行需要行需要 嚴(yán)嚴(yán) 格控制；格控制；? b．． 繳納繳納 稅款。稅款。? 企企 業(yè)應(yīng)該繳納業(yè)應(yīng)該繳納 的稅款的種的稅款的種 類類 相當(dāng)多，是否相當(dāng)多，是否 應(yīng)該給應(yīng)該給 予予貸貸 款款 應(yīng)該應(yīng)該 根據(jù)稅款的性根據(jù)稅款的性 質(zhì)質(zhì) 、企、企 業(yè)業(yè) 效益、企效益、企 業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng) 收收入的入的 穩(wěn)穩(wěn) 定性以及定性以及 預(yù)計(jì)還預(yù)計(jì)還 款的期限、款的期限、 還還 款款 資資 金來(lái)源的金來(lái)源的具體確定等因素來(lái)具體確定等因素來(lái) 綜綜 合考合考 慮慮 之后再予以決定。之后再予以決定。 ? C．用于替代股．用于替代股 權(quán)權(quán)? 它通常包括以下三個(gè)方面：它通常包括以下三個(gè)方面：? a．控制管理．控制管理 權(quán)權(quán)? 互相控股的股份公司之互相控股的股份公司之 間間 ，某個(gè)公司，某個(gè)公司 為為 提高控股比例向提高控股比例向 銀銀 行申行申請(qǐng)貸請(qǐng)貸 款以收款以收 購(gòu)購(gòu) 股票，從而達(dá)到控制控股公司管理股票，從而達(dá)到控制控股公司管理 權(quán)權(quán) 的目的。的目的。 這這種做法在種做法在 許許 多國(guó)家是可行的，但是根據(jù)我國(guó)目前的多國(guó)家是可行的，但是根據(jù)我國(guó)目前的 規(guī)規(guī) 定，商定，商 業(yè)業(yè)銀銀 行不能行不能 發(fā)發(fā) 放此放此 類貸類貸 款。商款。商 業(yè)銀業(yè)銀 行及投行及投 資銀資銀 行行 則則 可以介入企可以介入企 業(yè)業(yè)的收的收 購(gòu)購(gòu) 與兼并活與兼并活 動(dòng)動(dòng) 。? b．． 營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè) 虧虧 損損 融融 資資? 對(duì)對(duì) 于此種情況的于此種情況的 貸貸 款申款申 請(qǐng)請(qǐng) 要區(qū)要區(qū) 別別 不同的情況予以不同的不同的情況予以不同的 處處 理。理。? c．股本．股本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸 款款? 我國(guó)原有的四大我國(guó)原有的四大 專業(yè)銀專業(yè)銀 行所屬的各信托投行所屬的各信托投 資資 公司，都公司，都 發(fā)發(fā) 放放 過(guò)過(guò) 股股本本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 貸貸 款。信托款。信托 業(yè)業(yè) 與商與商 業(yè)實(shí)業(yè)實(shí) 行分行分 業(yè)業(yè) 管理后，各管理后，各 銀銀行分行所屬的信托公司都行分行所屬的信托公司都 進(jìn)進(jìn) 行了行了 歸歸 并或與并或與 銀銀 行脫行脫 鉤鉤 ，但是，但是 總總 行行所屬的信托咨所屬的信托咨 詢?cè)?公司仍然大多保留著。公司仍然大多保留著。 對(duì)對(duì) 股本或股本性股本或股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸款特款特 別別 需要注意需要注意 項(xiàng)項(xiàng) 目的目的 選擇選擇 及合作方主要及合作方主要 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 人的素人的素 質(zhì)質(zhì) ， 應(yīng)該應(yīng)該尋尋 求具有求具有 較較 強(qiáng)強(qiáng) 的的 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 管理能力，同管理能力，同 時(shí)時(shí) 又具又具 備較備較 好的好的 協(xié)協(xié) 作精神的作精神的合作伙伴合作伙伴 ? ③③ 企企 業(yè)還業(yè)還 款款 資資 金來(lái)源因素金來(lái)源因素? 這這 包括包括 資產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn) 和和 現(xiàn)現(xiàn) 金流量?jī)蓚€(gè)方面：金流量?jī)蓚€(gè)方面：? A．． 資產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn) 方面方面? a．流．流 動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)? 企企 業(yè)業(yè) 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 將手中持有的短期將手中持有的短期 債債 券等流券等流 動(dòng)資產(chǎn)動(dòng)資產(chǎn) 出售出售 變變現(xiàn)現(xiàn) 來(lái)來(lái) 歸還貸歸還貸 款，款， 應(yīng)該應(yīng)該 注意注意 債債 券的券的 類別類別 與流與流 動(dòng)動(dòng) 性等因性等因素。素。? b．． 銷銷 售信用管理售信用管理? 企企 業(yè)業(yè) 通通 過(guò)過(guò) 出售商品或者提供出售商品或者提供 勞務(wù)勞務(wù) ，以，以 銷銷 售收入售收入 還還 本本付息。信用分析付息。信用分析 時(shí)應(yīng)該時(shí)應(yīng)該 注意注意 該該 企企 業(yè)業(yè) 的的 銷銷 售渠道是否售渠道是否暢暢 通，售價(jià)是否通，售價(jià)是否 穩(wěn)穩(wěn) 定，定， 銷銷 售方式與售方式與 應(yīng)應(yīng) 收收 賬賬 款款 賬齡賬齡 等等因素。因素。? c．存．存 貨貨 原料管理原料管理? 應(yīng)該應(yīng)該 注意分析企注意分析企 業(yè)業(yè) 的原料及存的原料及存 貨庫(kù)貨庫(kù) 存量是否合理，存量是否合理，存存 貨變現(xiàn)貨變現(xiàn) 是否是否 順順 利，價(jià)格是否利，價(jià)格是否 穩(wěn)穩(wěn) 定等。定等。 ? B．． 現(xiàn)現(xiàn) 金流量方面金流量方面? 在在 進(jìn)進(jìn) 行信用分析行信用分析 時(shí)時(shí) ， 還應(yīng)還應(yīng) 分析企分析企 業(yè)業(yè) 的的 現(xiàn)現(xiàn) 金流金流量。根據(jù)企量。根據(jù)企 業(yè)業(yè) 的的 資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債 表、表、 損損 益表、益表、 銷銷 售售計(jì)計(jì) 劃及完成情況的劃及完成情況的 報(bào)報(bào) 表，表， 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)現(xiàn)階業(yè)現(xiàn)階 段的段的 現(xiàn)現(xiàn)金流量狀況金流量狀況 進(jìn)進(jìn) 行分析，行分析， 觀觀 察借方盈余察借方盈余 額額 是否是否 穩(wěn)穩(wěn)定，并定，并 預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 在在 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后的放之后的 還還 本付息期本付息期 間間， 現(xiàn)現(xiàn) 金回金回 歸歸 的流量是否充足；同的流量是否充足；同 時(shí)還時(shí)還 需要分析需要分析企企 業(yè)業(yè) 能否能否 獲獲 得外部得外部 資資 金來(lái)源，是否可以通金來(lái)源，是否可以通 過(guò)過(guò)發(fā)發(fā) 行股票、增行股票、增 資資 配股、配股、 發(fā)發(fā) 行行 債債 券等方式籌集券等方式籌集資資 金。金。 ? 2．． 債權(quán)債權(quán) 保障因素保障因素? 債權(quán)債權(quán) 保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：? （（ 1）內(nèi)部保障）內(nèi)部保障? ①① 借款借款 戶戶 的的 財(cái)務(wù)結(jié)財(cái)務(wù)結(jié) 構(gòu)構(gòu)? 這這 主要是指通主要是指通 過(guò)對(duì)過(guò)對(duì) 企企 業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào) 表的分析，表的分析， 測(cè)測(cè) 算其算其 資資本收益率、本收益率、 資產(chǎn)資產(chǎn) 收益率、流收益率、流 動(dòng)動(dòng) 性比率以及性比率以及 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 杠桿杠桿比率，比率， 評(píng)評(píng) 估借款估借款 戶還戶還 本付息的能力。本付息的能力。? ②② 擔(dān)保品擔(dān)保品? 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 擔(dān)保要注意擔(dān)保要注意 評(píng)評(píng) 估估 鑒鑒 定擔(dān)保品是否適合充當(dāng)擔(dān)保定擔(dān)保品是否適合充當(dāng)擔(dān)保品，以及擔(dān)保品的整體性、品，以及擔(dān)保品的整體性、 變現(xiàn)變現(xiàn) 性、價(jià)格性、價(jià)格 穩(wěn)穩(wěn) 定性，并定性，并應(yīng)應(yīng) 要求投保要求投保 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 保保 險(xiǎn)險(xiǎn) 等。等。 ? （（ 2）外部保障）外部保障? 這這 是指來(lái)自借款人之外的履是指來(lái)自借款人之外的履 約約 保障，包括保保障，包括保 證證借款人到期借款人到期 還還 本付息的保本付息的保 證證 人，以及人，以及 為為 借款人借款人簽發(fā)簽發(fā) 的票據(jù)充當(dāng)承的票據(jù)充當(dāng)承 兌兌 人或者背人或者背 書書 人的機(jī)構(gòu)與個(gè)人的機(jī)構(gòu)與個(gè)人。由保人。由保 證證 人提供擔(dān)保的人提供擔(dān)保的 貸貸 款，要注意了解、款，要注意了解、評(píng)評(píng) 估保估保 證證 人的擔(dān)保人的擔(dān)保 資資 格和格和 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力。力。 對(duì)對(duì) 承承 兌兌人、背人、背 書書 人要注意了解其人要注意了解其 資資 信狀況及擔(dān)保信狀況及擔(dān)保 額額 度度與其與其 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力是否相符。力是否相符。 ? 3．借款．借款 戶戶 前景分析前景分析 這這 包括包括 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 、 貸貸 款收益與借款款收益與借款 戶發(fā)戶發(fā) 展前景三個(gè)方面展前景三個(gè)方面：：? （（ 1）） 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后，可能會(huì)由于種種原因，放之后，可能會(huì)由于種種原因， 導(dǎo)導(dǎo) 致借款致借款 戶戶不能按不能按 時(shí)還時(shí)