【正文】 一、房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 和分析的內(nèi)容和分析的內(nèi)容? 1．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 與分析的主要內(nèi)容與分析的主要內(nèi)容? （（ 1）） 對(duì)對(duì) 個(gè)人的征信個(gè)人的征信 調(diào)查調(diào)查? 個(gè)人個(gè)人 貸貸 款中大部分款中大部分 為為 個(gè)人個(gè)人 購購 置房屋的置房屋的 貸貸 款，款， 對(duì)對(duì) 個(gè)人個(gè)人貸貸 款申款申 請(qǐng)請(qǐng) 者所者所 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 調(diào)查調(diào)查 可以考可以考 慮慮 從以下幾個(gè)從以下幾個(gè)方面著手方面著手 進(jìn)進(jìn) 行。 銀銀 行可以通行可以通 過過 借款人借款人的的 歷歷 史史 記錄記錄 或借助或借助 專業(yè)專業(yè) 征信機(jī)構(gòu)來掌握其信用情征信機(jī)構(gòu)來掌握其信用情況。個(gè)人。差。能力。? C．其他．其他 債務(wù)債務(wù) 。借款能力。通常是以個(gè)人。必的信用。脫困境。企等方面往往會(huì)有便利。和健康狀況也很重要。? b．． 經(jīng)營經(jīng)營 管理能力管理能力? 主要指主要指 標(biāo)標(biāo) 是企是企 業(yè)歷業(yè)歷 年的盈利能力，包括毛利、年的盈利能力，包括毛利、 營業(yè)營業(yè) 利利潤潤 、 凈資產(chǎn)凈資產(chǎn) 收益率等，并需要將收益率等，并需要將 這這 些數(shù)據(jù)同行些數(shù)據(jù)同行 業(yè)業(yè) 的企的企業(yè)進(jìn)業(yè)進(jìn) 行比行比 較較 。金需求。稅款。的目的。? b．． 營業(yè)營業(yè) 虧虧 損損 融融 資資? 對(duì)對(duì) 于此種情況的于此種情況的 貸貸 款申款申 請(qǐng)請(qǐng) 要區(qū)要區(qū) 別別 不同的情況予以不同的不同的情況予以不同的 處處 理。信托 業(yè)業(yè) 與商與商 業(yè)實(shí)業(yè)實(shí) 行分行分 業(yè)業(yè) 管理后，各管理后，各 銀銀行分行所屬的信托公司都行分行所屬的信托公司都 進(jìn)進(jìn) 行了行了 歸歸 并或與并或與 銀銀 行脫行脫 鉤鉤 ，但是，但是 總總 行行所屬的信托咨所屬的信托咨 詢?cè)?公司仍然大多保留著。? b．． 銷銷 售信用管理售信用管理? 企企 業(yè)業(yè) 通通 過過 出售商品或者提供出售商品或者提供 勞務(wù)勞務(wù) ，以，以 銷銷 售收入售收入 還還 本本付息。? c．存．存 貨貨 原料管理原料管理? 應(yīng)該應(yīng)該 注意分析企注意分析企 業(yè)業(yè) 的原料及存的原料及存 貨庫貨庫 存量是否合理，存量是否合理，存存 貨變現(xiàn)貨變現(xiàn) 是否是否 順順 利，價(jià)格是否利，價(jià)格是否 穩(wěn)穩(wěn) 定等。根據(jù)企 業(yè)業(yè) 的的 資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債 表、表、 損損 益表、益表、 銷銷 售售計(jì)計(jì) 劃及完成情況的劃及完成情況的 報(bào)報(bào) 表，表， 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)現(xiàn)階業(yè)現(xiàn)階 段的段的 現(xiàn)現(xiàn)金流量狀況金流量狀況 進(jìn)進(jìn) 行分析，行分析， 觀觀 察借方盈余察借方盈余 額額 是否是否 穩(wěn)穩(wěn)定，并定，并 預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 在在 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后的放之后的 還還 本付息期本付息期 間間， 現(xiàn)現(xiàn) 金回金回 歸歸 的流量是否充足；同的流量是否充足；同 時(shí)還時(shí)還 需要分析需要分析企企 業(yè)業(yè) 能否能否 獲獲 得外部得外部 資資 金來源，是否可以通金來源，是否可以通 過過發(fā)發(fā) 行股票、增行股票、增 資資 配股、配股、 發(fā)發(fā) 行行 債債 券等方式籌集券等方式籌集資資 金。? ②② 擔(dān)保品擔(dān)保品? 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 擔(dān)保要注意擔(dān)保要注意 評(píng)評(píng) 估估 鑒鑒 定擔(dān)保品是否適合充當(dāng)擔(dān)保定擔(dān)保品是否適合充當(dāng)擔(dān)保品，以及擔(dān)保品的整體性、品，以及擔(dān)保品的整體性、 變現(xiàn)變現(xiàn) 性、價(jià)格性、價(jià)格 穩(wěn)穩(wěn) 定性，并定性，并應(yīng)應(yīng) 要求投保要求投保 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 保保 險(xiǎn)險(xiǎn) 等。由保 證證 人提供擔(dān)保的人提供擔(dān)保的 貸貸 款，要注意了解、款，要注意了解、評(píng)評(píng) 估保估保 證證 人的擔(dān)保人的擔(dān)保 資資 格和格和 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力。 ? 3．借款．借款 戶戶 前景分析前景分析 這這 包括包括 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 、 貸貸 款收益與借款款收益與借款 戶發(fā)戶發(fā) 展前景三個(gè)方面展前景三個(gè)方面：：? （（ 1）） 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后，可能會(huì)由于種種原因，放之后，可能會(huì)由于種種原因， 導(dǎo)導(dǎo) 致借款致借款 戶戶不能按不能按 時(shí)還時(shí)。 對(duì)對(duì) 承承 兌兌人、背人、背 書書 人要注意了解其人要注意了解其 資資 信狀況及擔(dān)保信狀況及擔(dān)保 額額 度度與其與其 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力是否相符。 ? （（ 2）外部保障）外部保障? 這這 是指來自借款人之外的履是指來自借款人之外的履 約約 保障，包括保保障，包括保 證證借款人到期借款人到期 還還 本付息的保本付息的保 證證 人，以及人，以及 為為 借款人借款人簽發(fā)簽發(fā) 的票據(jù)充當(dāng)承的票據(jù)充當(dāng)承 兌兌 人或者背人或者背 書書 人的機(jī)構(gòu)與個(gè)人的機(jī)構(gòu)與個(gè)人。 ? 2．． 債權(quán)債權(quán) 保障因素保障因素? 債權(quán)債權(quán) 保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：? （（ 1）內(nèi)部保障）內(nèi)部保障? ①① 借款借款 戶戶 的的 財(cái)務(wù)結(jié)財(cái)務(wù)結(jié) 構(gòu)構(gòu)? 這這 主要是指通主要是指通 過對(duì)過對(duì) 企企 業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào) 表的分析，表的分析， 測(cè)測(cè) 算其算其 資資本收益率、本收益率、 資產(chǎn)資產(chǎn) 收益率、流收益率、流 動(dòng)動(dòng) 性比率以及性比率以及 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 杠桿杠桿比率，比率， 評(píng)評(píng) 估借款估借款 戶還戶還 本付息的能力。 ? B．． 現(xiàn)現(xiàn) 金流量方面金流量方面? 在在 進(jìn)進(jìn) 行信用分析行信用分析 時(shí)時(shí) ， 還應(yīng)還應(yīng) 分析企分析企 業(yè)業(yè) 的的 現(xiàn)現(xiàn) 金流金流量。信用分析 時(shí)應(yīng)該時(shí)應(yīng)該 注意注意 該該 企企 業(yè)業(yè) 的的 銷銷 售渠道是否售渠道是否暢暢 通，售價(jià)是否通，售價(jià)是否 穩(wěn)穩(wěn) 定，定， 銷銷 售方式與售方式與 應(yīng)應(yīng) 收收 賬賬 款款 賬齡賬齡 等等因素。 對(duì)對(duì) 股本或股本性股本或股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸款特款特 別別 需要注意需要注意 項(xiàng)項(xiàng) 目的目的 選擇選擇 及合作方主要及合作方主要 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 人的素人的素 質(zhì)質(zhì) ， 應(yīng)該應(yīng)該尋尋 求具有求具有 較較 強(qiáng)強(qiáng) 的的 經(jīng)營經(jīng)營 管理能力，同管理能力，同 時(shí)時(shí) 又具又具 備較備較 好的好的 協(xié)協(xié) 作精神的作精神的合作伙伴合作伙伴 ? ③③ 企企 業(yè)還業(yè)還 款款 資資 金來源因素金來源因素? 這這 包括包括 資產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn) 和和 現(xiàn)現(xiàn) 金流量兩個(gè)方面：金流量兩個(gè)方面：? A．． 資產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn) 方面方面? a．流．流 動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)? 企企 業(yè)業(yè) 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 將手中持有的短期將手中持有的短期 債債 券等流券等流 動(dòng)資產(chǎn)動(dòng)資產(chǎn) 出售出售 變變現(xiàn)現(xiàn) 來來 歸還貸歸還貸 款，款， 應(yīng)該應(yīng)該 注意注意 債債 券的券的 類別類別 與流與流 動(dòng)動(dòng) 性等因性等因素。? c．股本．股本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸 款款? 我國原有的四大我國原有的四大 專業(yè)銀專業(yè)銀 行所屬的各信托投行所屬的各信托投 資資 公司，都公司，都 發(fā)發(fā) 放放 過過 股股本本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 貸貸 款。商款。之后再予以決定。它通常包括兩稅款。展具有重大影響。 ? B．企．企 業(yè)業(yè) 的借款的借款 資資 格和格和 還還 款能力款能力? a．借款．借款 資資 格格? 借款企借款企 業(yè)業(yè) 必必 須須 依法登依法登 記記 ，持有，持有 營業(yè)執(zhí)營業(yè)執(zhí) 照，照， 實(shí)實(shí) 行獨(dú)立的行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 核算，核算， 擁擁 有正常有正常 經(jīng)營經(jīng)營 所需的流所需的流 動(dòng)資動(dòng)資 金，在金，在 銀銀 行開行開戶戶 、并有一定的存款余、并有一定的存款余 額額 ， 擁擁 有相有相 應(yīng)應(yīng) 的、可供抵押的的、可供抵押的資產(chǎn)資產(chǎn) 或能提供保或能提供保 證證 人等。同的因素。企等因素的影響有關(guān)。因系。押的。能力。因限。必要。個(gè)人．其他收入。如果有的。判斷個(gè)人品行的三個(gè)重點(diǎn)是 經(jīng)歷經(jīng)歷 、個(gè)性和平、個(gè)性和平 時(shí)時(shí) 的的行行 為為 。? ①① 個(gè)人品行狀況個(gè)人品行狀況? 這這 主要是指?jìng)€(gè)人的主要是指?jìng)€(gè)人的 還還 款意愿。 這這 都有都有利于提高有關(guān)利于提高有關(guān) 銀銀 行信譽(yù)，增加行信譽(yù)，增加 銀銀 行無形行無形 資產(chǎn)資產(chǎn) 價(jià)價(jià) 值值 ，有利于房地，有利于房地產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 創(chuàng)創(chuàng) 造更好的效益。房愿望。但是，住宅自有化能否。另外，通能力。此外，房地券的授信。 這這 些些 對(duì)對(duì) 象要具有依法登象要具有依法登 記記 的法人的法人 資資 格；格；實(shí)實(shí) 行獨(dú)立行獨(dú)立 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；有一定的核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；有一定的 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力力，能，能 還還 本付息；在本付息；在 貸貸 款款 銀銀 行開立行開立 結(jié)結(jié) 算算 賬戶賬戶 ，并持有，并持有 貸貸 款款 證證 。 ? （（ 2）房）房 產(chǎn)經(jīng)營貸產(chǎn)經(jīng)營貸 款款 房房 產(chǎn)經(jīng)營貸產(chǎn)經(jīng)營貸 款是指房地款是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 對(duì)對(duì) 從事房屋租從事房屋租 賃賃 、房、房 產(chǎn)產(chǎn) 交易、交易、房屋房屋 維維 修和裝修和裝 飾飾 以及其他服以及其他服 務(wù)務(wù) 性活性活 動(dòng)動(dòng) 的獨(dú)立的獨(dú)立 經(jīng)營經(jīng)營 、自、自 負(fù)負(fù) 盈盈 虧虧的房的房 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 企企 業(yè)發(fā)業(yè)發(fā) 放的放的 經(jīng)營經(jīng)營 性性 貸貸 款。 臨時(shí)臨時(shí) 性性 貸貸 款的期款的期限一般不超限一般不超 過過 6個(gè)月。? ④④ 開開 發(fā)項(xiàng)發(fā)項(xiàng) 目內(nèi)非目內(nèi)非 營業(yè)營業(yè) 性公共配套性公共配套 設(shè)設(shè) 施建施建 設(shè)設(shè) 所需占用的所需占用的 資資 金金：主要包括建造居委會(huì)、派出所、幼兒園、托兒所、消防：主要包括建造居委會(huì)、派出所、幼兒園、托兒所、消防 設(shè)設(shè)施、施、 鍋鍋 爐房、水塔、配爐房、水塔、配 電電 房、自行房、自行 車車 棚和公共棚和公共 廁廁 所等用房所所等用房所需需 費(fèi)費(fèi) 用。申公司等。 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款款 還還 包括包括 視視 作作 貸貸 款的票據(jù)款的票據(jù) 貼現(xiàn)貼現(xiàn) 。房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款，是指第三人承款，是指第三人承 諾諾 在在借款人不能借款人不能 償還貸償還貸 款款 時(shí)時(shí) ，按，按 約約 定承擔(dān)一般保定承擔(dān)一般保 證責(zé)證責(zé) 任或者任或者 連帶責(zé)連帶責(zé)任任 為為 前提的房地前提的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；房地款；房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押 貸貸 款是指以借款人或第三款是指以借款人或第三人的人的 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 作作 為為 抵押物的房地抵押物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，通常作款，通常作 為為 抵押物的抵押物的 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 就就是房地是房地 產(chǎn)產(chǎn) ；房地；房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款，是指以借款或第三人的款，是指以借款或第三人的 動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn) 或或 權(quán)權(quán)利作利作 為質(zhì)為質(zhì) 物的房地物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。? （（ 5）按）按 貸貸 款有無擔(dān)保分款有無擔(dān)保分 類類 ，可以分，可以分 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 擔(dān)保擔(dān)保 貸貸 款和房地款和房地 產(chǎn)產(chǎn)信用信用 貸貸 款。 ? （（ 4）按）按 貸貸 款的期限分款的期限分 類類 ，可以分，可以分 為為 短期房地短期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款、中期房地款、中期房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款和款和 長長 期房地期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。自 營營 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸款是指房地款是指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行籌集房地行籌集房地 產(chǎn)資產(chǎn)資 金自主金自主 發(fā)發(fā) 放放的房地的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，款， 貸貸 款款 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 由房地由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行承擔(dān)行承擔(dān)，并由房地，并由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行收取本金和利息；委托房地行收取本金和利息；委托房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款是指由政府部款是指由政府部 門門 、企事、企事 業(yè)單業(yè)單 位和個(gè)人位和個(gè)人等委托人提供等委托人提供 資資 金，由房地金，由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行根據(jù)委托人行根據(jù)委托人確定的房地確定的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款的款的 對(duì)對(duì) 象、金象、金 額額 、期限、利率、期限、利率等而代理等而代理 發(fā)發(fā) 放、放、 監(jiān)監(jiān) 督使用并督使用并 協(xié)協(xié) 助收回手助收回手 續(xù)費(fèi)續(xù)費(fèi)，不得代，不得代 墊資墊資 金。房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款是房地款是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行投向房地行投向房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 、營營 建、流通和消建、流通和消 費(fèi)領(lǐng)費(fèi)領(lǐng) 域的域的 貸貸 款款 資資 金金 總總 稱，它稱，它具有具有 償還償還 期期 長長 、抵押形式多的特點(diǎn)。? 此外，房地此外，房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的自有行的自有 資資 本也可以本也可以 視視 作房地作房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行行 對(duì)對(duì) 投投 資資 人的受信，作人的受信，作 為貸為貸 款款 資資 金運(yùn)用的來源。從出回。房地息，不能提前支取。固定利率金融水三種。其券。房地。金融通。房地定的重任。在房地行的正常運(yùn)作。房地受信。外的所有存款。性存款。? ③③ 定活兩便存款定活兩便存款? 它是指事先不固定存期，可以隨它是指事先不固定存期，可以隨 時(shí)時(shí) 提取的存款，定活提取的存款，定活兩便存款的利率隨兩便存款的利率隨 實(shí)際實(shí)際 存期的存期的 長長 短而在一定范短而在一定范 圍圍 內(nèi)內(nèi)自自 動(dòng)動(dòng) 升降，存款升降，存款 穩(wěn)穩(wěn) 定性介于活期存款與定期存款之定性介于活期存款與定期存款之 間間，是房地，是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行吸引存款的一種受信工具。定期存款的期存款的 穩(wěn)穩(wěn) 定性定性 較較 強(qiáng)強(qiáng) ，通常情況下未到期不能支取，通常情況下未到期不能支取，如果存款授信人如果存款授信人 違約違約 提前支取，將會(huì)在利息收入上造提前支取，將會(huì)在利息收入上造成成 損損 失。存款期限通常 為為 3個(gè)月、個(gè)月、 6個(gè)月、個(gè)月、1年、年、 2年、年、 3年，也有年，也有 5年、年、 8年。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行可以利用活期存款行可以利用活期存款的特點(diǎn)，的特點(diǎn)， 擴(kuò)擴(kuò) 大與客大與客 戶戶 的信用關(guān)系，爭(zhēng)取客的信用關(guān)系，爭(zhēng)取客 戶戶 、爭(zhēng)取存、爭(zhēng)取存款，有利于款，有利于 擴(kuò)擴(kuò) 大大 貸貸 款，但由于活期存款款，但由于活期存款 資資 金受期限制金受期限制約約 ，除了活期存款的，除了活期存款的 穩(wěn)穩(wěn) 定余定余 額額 部分外，部分外， 應(yīng)應(yīng) 安排短期安排短期的的 資資 金運(yùn)用。? ①① 活期存款活期存款? 它指存款授信人事先不它指存款授信人事先不 約約 定存期，可以隨定存期，可以隨 時(shí)時(shí) 存入、支存入、支取和取和 續(xù)續(xù) 存的存款。存款等。此做法在住宅制度改革券存款。金構(gòu)成。展方向。有者所有。土地使用后的存款。蓄。政策性住房基金定期限才能支用等。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行未按合同支付行