房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來(lái)第2章(文件)
【正文】 時(shí) 開發(fā)商自行租售 ■ 大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)（有實(shí)力） ■ 在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺時(shí)銷售容易（好賣） ■ 當(dāng)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷售對(duì)象時(shí)（客戶明確固定） 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售 ■ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的概念 承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 竣工驗(yàn)收的依據(jù) ■ 經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書 ■ 年度開工計(jì)劃 ■ 施工圖紙和說(shuō)明文件 ■ 施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件 ■ 現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ■ 合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收 條款 ? 竣工驗(yàn)收的工作程序（三階段） 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 階段 內(nèi)容 單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收 由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門正式驗(yàn)收，開具竣工證書 綜合驗(yàn)收 由開發(fā)商組織 ,由政府主管部門參與正式驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ,關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收備案 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工合格之日起 15日內(nèi)，報(bào)建設(shè)行政主管部門或其它部門備案 【重點(diǎn)難點(diǎn)】 竣工備案的資料 ■ 工程竣工驗(yàn)收備案表 ■ 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ■ 各部門出具的認(rèn)可或準(zhǔn)許使用文件 ■ 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書 ■ 兩書等其它文件－住宅質(zhì)量保證書＋住宅使用說(shuō)明書 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 竣工結(jié)算 ■ 承包商向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及資料 ■ 開發(fā)商在 1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或提出修改意見(jiàn) ■ 開發(fā)商確認(rèn)報(bào)告的，應(yīng)通知經(jīng)辦銀行支付工程結(jié)算價(jià)款 ■ 承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個(gè)月內(nèi)交付 工程 ? 編制竣工檔案 ■ 移交 對(duì)承包商來(lái)說(shuō)，希望越早支付越好 ■ 成本控制中 竣工后一次結(jié)算 同時(shí)不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可 ■ 要求資金已落實(shí)，不要求資金全部到位 對(duì)原材料的檢驗(yàn) 竣工驗(yàn)收 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 2. 質(zhì)量控制（三階段四方面） 項(xiàng)目 內(nèi)容 三階段 進(jìn)度控制 同時(shí)不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可 ■ 要求資金已落實(shí)，不要求資金全部到位 逾期送達(dá)或者未送達(dá)指定地點(diǎn) 招標(biāo)控制價(jià)無(wú)需保密 一個(gè)工程只有一個(gè)標(biāo)底 以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程 優(yōu)點(diǎn) 使開發(fā)商有較大的選擇范圍，促使承包商努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià) 公共配套服務(wù)設(shè)施符合要求 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容 ■ 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ■ 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ■ 資源開發(fā)及綜合利用分析 ■ 節(jié)能方案分析 ■ 建設(shè)用地、征收補(bǔ)償及居民安置分析 ■ 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ■ 經(jīng)濟(jì)影響分析 ■ 社會(huì)影響分析 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)（ 10點(diǎn)） ■ 符合國(guó)家法律法規(guī) ■ 符合國(guó)家及本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（四規(guī)劃） ■ 符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) ■ 符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求 ■ 符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境 ■ 符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策 ■ 主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全 ■ 符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響 ■ 實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件 ■ 申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 項(xiàng)目 證書名稱 內(nèi)容 兩證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 明確用地性質(zhì) \位置 \界限 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案屬合規(guī)劃部門的要求 一書 規(guī)劃（選址）意見(jiàn)書 確定用地面積 \范圍 \用途 \基本規(guī)劃條件 一審查 設(shè)計(jì)方案審查 第二章 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)程序與管理 ? 【答案】 BCDE 【解析】 A進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 。 工程建設(shè) 細(xì)化投資設(shè)想 前期工作階段 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 提出投資設(shè)想 合同談判與協(xié)議簽署
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