【正文】 蓄具體形式有蓄具體形式有公公 積積 金金 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄和公房蓄和公房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄等。方式。原款。．零存整借和整存整借。 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限分蓄期限分 為為 1年、年、 2年、年、 3年、年、 4年和年和 5年，按月均存，數(shù)年，按月均存，數(shù) 額額 不限，到期一次支取不限，到期一次支取本息，并可以申本息，并可以申 請(qǐng)請(qǐng) 期限比期限比 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限蓄期限 長長 1倍的住宅倍的住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄貸貸 款款? 整存整取，零借零整存整取，零借零 還還 。蓄等。 這這 種種 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄有利于激蓄有利于激 發(fā)發(fā) 人民群人民群眾的眾的 興興 趣，使得房地趣，使得房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行能在行能在 較較 短的短的 時(shí)間時(shí)間 內(nèi)吸收內(nèi)吸收較較 多的社會(huì)多的社會(huì) 閑閑 置置 資資 金，支援住宅開金，支援住宅開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 。使用?？睢澐址椒?。目前，世界上不少國家都已有，世界上不少國家都已有 專業(yè)專業(yè) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 信用機(jī)構(gòu)，如美信用機(jī)構(gòu)，如美國的國的 專業(yè)儲(chǔ)專業(yè)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款款 協(xié)協(xié) 會(huì)、日本的住宅金融公會(huì)、日本的住宅金融公 庫庫 等。如國內(nèi)目前的。其特點(diǎn)主要體主要形式。構(gòu)。行包括了所有可受授信用的金融機(jī)構(gòu)。此外，在房地付款。國家授予信用的主要形人。其主要形式有國家信用、商主要形式有國家信用、商 業(yè)業(yè) 信用、信用、 銀銀 行信用和行信用和消消 費(fèi)費(fèi) 信用四種。也就是 說說 ，信，信用是以用是以 償還償還 和付息和付息 為為 條件的條件的 單單 方面的價(jià)方面的價(jià) 值轉(zhuǎn)值轉(zhuǎn) 移。移。此外，信用四種。國家授予信用的主要形式是政府式是政府 貸貸 款，如向安居工程有款，如向安居工程有 償償 提供提供 資資 金。此外，在房地 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 性租性租 賃賃 中也中也有有 類類 似情況，如租金的似情況，如租金的 預(yù)預(yù) 付、租付、租 賃賃 的定金等。 ? 4．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 消消 費(fèi)費(fèi) 信用信用 它是指房地它是指房地 產(chǎn)產(chǎn) 最最 終終 消消 費(fèi)時(shí)對(duì)費(fèi)時(shí)對(duì) 個(gè)人消個(gè)人消 費(fèi)費(fèi) 者提供者提供的信用。 ? 5．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 民民 間間 個(gè)人信用個(gè)人信用 它是指個(gè)人之它是指個(gè)人之 間間 存在的與房地存在的與房地 產(chǎn)產(chǎn) 有關(guān)的借有關(guān)的借 貸貸行行 為為 。其特點(diǎn)主要體 現(xiàn)現(xiàn) 在作在作 為為 房地房地產(chǎn)產(chǎn) 信用與信用與 銀銀 行其他信用的不同。如國內(nèi)目前的 購買購買 商品房抵押商品房抵押 貸貸 款期限最款期限最長長 可達(dá)可達(dá) 30年；而國外，同年；而國外，同 類貸類貸 款的期限也可達(dá)款的期限也可達(dá) 25年甚至更年甚至更長長 。等。 ? （（ 1）按存款受信人分）按存款受信人分 類類 。? B．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營 企企 業(yè)業(yè) 存款。 ? ②② 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄存款。 這這 種住種住宅有宅有 獎(jiǎng)儲(chǔ)獎(jiǎng)儲(chǔ) 蓄能迎合一部分群眾的心理，蓄能迎合一部分群眾的心理， 頗頗 受受 歡歡 迎。 ? B．存．存 貸結(jié)貸結(jié) 合的住房合的住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄? 存存 貸結(jié)貸結(jié) 合的住房合的住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄又稱住房蓄又稱住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款，是款，是一種支持居民一種支持居民 購買購買 、建造住房，推、建造住房，推 進(jìn)進(jìn) 住房商品住房商品化的化的 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄期限分蓄期限分 為為 1年、年、 2年，一年，一次存入，數(shù)次存入，數(shù) 額額 不限，到期一次支取本息，并借款。? 零存整借，整借零零存整借，整借零 還還 。原 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 額額 均需均需 繼續(xù)繼續(xù) 存入。 儲(chǔ)戶儲(chǔ)戶 在在 貸貸 款式款式合同合同 規(guī)規(guī) 定的定的 還還 款期內(nèi)，未按款期內(nèi)，未按 規(guī)規(guī) 定定 還還 款的，將被款的，將被 處處 以加息，直以加息，直至由房地至由房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行依法行依法 處處 分擔(dān)保物。蓄等。土地開）。它的建房。住宅自有化?；钇诖婵罹哂辛?動(dòng)動(dòng) 性大、存取性大、存取 頻頻繁、利率繁、利率 較較 低的特點(diǎn)。存款利率隨著存款期限期限 長長 短而高低不等，但一般高于活期存款利率。 ? （（ 3）按存款性）按存款性 質(zhì)質(zhì) 分分 類類 。性存款）。借款等。同式。流通。金的運(yùn)用。 二、房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容二、房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容 ? 1．房地．房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 貸貸 款的種款的種 類類 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行授信行授信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 形成了房地形成了房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的行的資產(chǎn)資產(chǎn) ，各，各 項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)資產(chǎn) 主要以主要以 貸貸 款形式表款形式表 現(xiàn)現(xiàn) 出來。目前由商 業(yè)銀業(yè)銀 行承擔(dān)的公行承擔(dān)的公積積 金金 購購 房房 貸貸 款，就屬于委托房地款，就屬于委托房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。房地 產(chǎn)產(chǎn) 擔(dān)保擔(dān)保 貸貸 款分款分 為為 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款、房地款、房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押貸貸 款和房地款和房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款。它主要指房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行用房地行用房地 產(chǎn)產(chǎn) 信信 貸資貸資 金金 購買購買 未到期的商未到期的商 業(yè)匯業(yè)匯 票，在商票，在商 業(yè)匯業(yè)匯 票被拒票被拒絕絕 付款付款 時(shí)時(shí) ，可以，可以 對(duì)對(duì) 背背 書書 人、出票人以及商人、出票人以及商 業(yè)匯業(yè)匯 票的其他票的其他 債務(wù)債務(wù) 人人行使追索行使追索 權(quán)權(quán) 。? ⑤⑤ 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 流流 動(dòng)資動(dòng)資 金金 貸貸 款期限一般不超款期限一般不超 過過 2年，年， 對(duì)對(duì)于由于季于由于季 節(jié)節(jié) 性超性超 儲(chǔ)備儲(chǔ)備 材料或材料或 預(yù)預(yù) 收定金不能及收定金不能及 時(shí)時(shí) 到位，而需要到位，而需要發(fā)發(fā) 放短期的放短期的 臨時(shí)臨時(shí) 性性 貸貸 款款 時(shí)時(shí) ， 則則 要求開要求開 發(fā)項(xiàng)發(fā)項(xiàng) 目已目已 經(jīng)經(jīng) 落落 實(shí)銷實(shí)銷 售售 對(duì)對(duì)象，并能按期如數(shù)回收售房款或象，并能按期如數(shù)回收售房款或 預(yù)預(yù) 收定金。其具體 貸貸 款款 對(duì)對(duì) 象有房地象有房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 公司、房屋公司、房屋 維維 修公司、房屋裝修公司、房屋裝 飾飾 公司、房公司、房 產(chǎn)產(chǎn) 信托公信托公司、物司、物 業(yè)業(yè) 管理公司等。金等方面。通力。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查房地產(chǎn)融資信用調(diào)查 ? 一、房地一、房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 和分析的內(nèi)容和分析的內(nèi)容? 1．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 與分析的主要內(nèi)容與分析的主要內(nèi)容? （（ 1）） 對(duì)對(duì) 個(gè)人的征信個(gè)人的征信 調(diào)查調(diào)查? 個(gè)人個(gè)人 貸貸 款中大部分款中大部分 為為 個(gè)人個(gè)人 購購 置房屋的置房屋的 貸貸 款，款， 對(duì)對(duì) 個(gè)人個(gè)人貸貸 款申款申 請(qǐng)請(qǐng) 者所者所 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 調(diào)查調(diào)查 可以考可以考 慮慮 從以下幾個(gè)從以下幾個(gè)方面著手方面著手 進(jìn)進(jìn) 行。個(gè)人。能力。借款能力。必的信用。企等方面往往會(huì)有便利。? b．． 經(jīng)營經(jīng)營 管理能力管理能力? 主要指主要指 標(biāo)標(biāo) 是企是企 業(yè)歷業(yè)歷 年的盈利能力，包括毛利、年的盈利能力，包括毛利、 營業(yè)營業(yè) 利利潤潤 、 凈資產(chǎn)凈資產(chǎn) 收益率等，并需要將收益率等，并需要將 這這 些數(shù)據(jù)同行些數(shù)據(jù)同行 業(yè)業(yè) 的企的企業(yè)進(jìn)業(yè)進(jìn) 行比行比 較較 。稅款。? b．． 營業(yè)營業(yè) 虧虧 損損 融融 資資? 對(duì)對(duì) 于此種情況的于此種情況的 貸貸 款申款申 請(qǐng)請(qǐng) 要區(qū)要區(qū) 別別 不同的情況予以不同的不同的情況予以不同的 處處 理。? b．． 銷銷 售信用管理售信用管理? 企企 業(yè)業(yè) 通通 過過 出售商品或者提供出售商品或者提供 勞務(wù)勞務(wù) ，以，以 銷銷 售收入售收入 還還 本本付息。根據(jù)企 業(yè)業(yè) 的的 資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債 表、表、 損損 益表、益表、 銷銷 售售計(jì)計(jì) 劃及完成情況的劃及完成情況的 報(bào)報(bào) 表，表， 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)現(xiàn)階業(yè)現(xiàn)階 段的段的 現(xiàn)現(xiàn)金流量狀況金流量狀況 進(jìn)進(jìn) 行分析，行分析， 觀觀 察借方盈余察借方盈余 額額 是否是否 穩(wěn)穩(wěn)定，并定，并 預(yù)測預(yù)測 在在 貸貸 款款 發(fā)發(fā) 放之后的放之后的 還還 本付息期本付息期 間間， 現(xiàn)現(xiàn) 金回金回 歸歸 的流量是否充足；同的流量是否充足；同 時(shí)還時(shí)還 需要分析需要分析企企 業(yè)業(yè) 能否能否 獲獲 得外部得外部 資資 金來源，是否可以通金來源，是否可以通 過過發(fā)發(fā) 行股票、增行股票、增 資資 配股、配股、 發(fā)發(fā) 行行 債債 券等方式籌集券等方式籌集資資 金。由保 證證 人提供擔(dān)保的人提供擔(dān)保的 貸貸 款，要注意了解、款，要注意了解、評(píng)評(píng) 估保估保 證證 人的擔(dān)保人的擔(dān)保 資資 格和格和 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力。 對(duì)對(duì) 承承 兌兌人、背人、背 書書 人要注意了解其人要注意了解其 資資 信狀況及擔(dān)保信狀況及擔(dān)保 額額 度度與其與其 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力是否相符。 ? 2．． 債權(quán)債權(quán) 保障因素保障因素? 債權(quán)債權(quán) 保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：保障因素包括內(nèi)部保障和外部保障兩個(gè)方面：? （（ 1）內(nèi)部保障）內(nèi)部保障? ①① 借款借款 戶戶 的的 財(cái)務(wù)結(jié)財(cái)務(wù)結(jié) 構(gòu)構(gòu)? 這這 主要是指通主要是指通 過對(duì)過對(duì) 企企 業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào) 表的分析，表的分析， 測測 算其算其 資資本收益率、本收益率、 資產(chǎn)資產(chǎn) 收益率、流收益率、流 動(dòng)動(dòng) 性比率以及性比率以及 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 杠桿杠桿比率，比率， 評(píng)評(píng) 估借款估借款 戶還戶還 本付息的能力。信用分析 時(shí)應(yīng)該時(shí)應(yīng)該 注意注意 該該 企企 業(yè)業(yè) 的的 銷銷 售渠道是否售渠道是否暢暢 通，售價(jià)是否通，售價(jià)是否 穩(wěn)穩(wěn) 定，定， 銷銷 售方式與售方式與 應(yīng)應(yīng) 收收 賬賬 款款 賬齡賬齡 等等因素。? c．股本．股本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 質(zhì)質(zhì) 的的 貸貸 款款? 我國原有的四大我國原有的四大 專業(yè)銀專業(yè)銀 行所屬的各信托投行所屬的各信托投 資資 公司，都公司，都 發(fā)發(fā) 放放 過過 股股本本 貸貸 款或者股本性款或者股本性 貸貸 款。之后再予以決定。展具有重大影響。同的因素。因系。能力。必要。如果有的。? ①① 個(gè)人品行狀況個(gè)人品行狀況? 這這 主要是指個(gè)人的主要是指個(gè)人的 還還 款意愿。房愿望。另外，通能力。 這這 些些 對(duì)對(duì) 象要具有依法登象要具有依法登 記記 的法人的法人 資資 格；格；實(shí)實(shí) 行獨(dú)立行獨(dú)立 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；有一定的核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；有一定的 經(jīng)濟(jì)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力力，能，能 還還 本付息；在本付息；在 貸貸 款款 銀銀 行開立行開立 結(jié)結(jié) 算算 賬戶賬戶 ，并持有，并持有 貸貸 款款 證證 。 臨時(shí)臨時(shí) 性性 貸貸 款的期款的期限一般不超限一般不超 過過 6個(gè)月。申公司等。房地 產(chǎn)產(chǎn) 保保 證貸證貸 款，是指第三人承款，是指第三人承 諾諾 在在借款人不能借款人不能 償還貸償還貸 款款 時(shí)時(shí) ，按，按 約約 定承擔(dān)一般保定承擔(dān)一般保 證責(zé)證責(zé) 任或者任或者 連帶責(zé)連帶責(zé)任任 為為 前提的房地前提的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款；房地款；房地 產(chǎn)產(chǎn) 抵押抵押 貸貸 款是指以借款人或第三款是指以借款人或第三人的人的 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 作作 為為 抵押物的房地抵押物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，通常作款，通常作 為為 抵押物的抵押物的 財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 就就是房地是房地 產(chǎn)產(chǎn) ；房地；房地 產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)質(zhì) 押押 貸貸 款，是指以借款或第三人的款，是指以借款或第三人的 動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn) 或或 權(quán)權(quán)利作利作 為質(zhì)為質(zhì) 物的房地物的房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。 ? （（ 4）按）按 貸貸 款的期限分款的期限分 類類 ，可以分，可以分 為為 短期房地短期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款、中期房地款、中期房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款和款和 長長 期房地期房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款。房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款是房地款是房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行投向房地行投向房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 、營營 建、流通和消建、流通和消 費(fèi)領(lǐng)費(fèi)領(lǐng) 域的域的 貸貸 款款 資資 金金 總總 稱，它稱，它具有具有 償還償還 期期 長長 、抵押形式多的特點(diǎn)。從出回。固定利率金融水三種。房地。房地定的重任。房地受信。性存款。定期存款的期存款的 穩(wěn)穩(wěn) 定性定性 較較 強(qiáng)強(qiáng) ，通常情況下未到期不能支取，通常情況下未到期不能支取，如果存款授信人如果存款授信人 違約違約 提前支取，將會(huì)在利息收入上造提前支取，將會(huì)在利息收入上造成成 損損 失。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行可以利用活期存款行可以利用活期存款的特點(diǎn)，的特點(diǎn)， 擴(kuò)擴(kuò) 大與客大與客 戶戶 的信用關(guān)系，爭取客的信用關(guān)系，爭取客 戶戶 、爭取存、爭取存款，有利于款，有利于 擴(kuò)擴(kuò) 大大 貸貸 款，但由于活期存款款，但由于活期存款 資資 金受期限制金受期限制約約 ，除了活期存款的，除了活期存款的 穩(wěn)穩(wěn) 定余定余 額額 部分外，部分外， 應(yīng)應(yīng) 安排短期安排短期的的 資資 金運(yùn)用。存款等。金構(gòu)成。有者所有。蓄。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行未按合同支付行未按合同支付貸貸 款，影響款，影響 儲(chǔ)戶儲(chǔ)戶 支用的，要支用的，要 計(jì)計(jì) 算算 罰罰 金，作金，作 違約違約 金付金付 給貸給貸 款款 儲(chǔ)儲(chǔ)戶戶 。? 零存整借和整存整借住房零存整借和整存整借住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款，最高款，最高 貸貸 款款 額額 一般均不得一般均不得超超 過過 原原 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 額額 的的 2倍?？睢?1年期的年期的 儲(chǔ)戶儲(chǔ)戶 到期后可以申到期后可以申 請(qǐng)請(qǐng) 1年至年至 5年期的住宅年期的住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄貸貸 款；款； 2年期的年期的 儲(chǔ)戶儲(chǔ)戶 到期后可以申到期后可以申 請(qǐng)請(qǐng) 1年至年至 10年期的年期的住宅住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。 對(duì)對(duì) 于具有當(dāng)?shù)爻怯诰哂挟?dāng)?shù)爻?鎮(zhèn)鎮(zhèn) 正式正式 戶戶 口口，具有，具有 購買購買 、建造住房的合同、建造住房的合同、 協(xié)議協(xié)議 或其他或其他證證 明文件，在房地明文件，在房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行存有行存有 規(guī)規(guī) 定定 額額 度的住度的住房房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄存款，并有蓄存款，并有 償還償還 能力的居民，在用本人能力的居民，在用本人房房 產(chǎn)產(chǎn) 、有價(jià)、有價(jià) 證證 券等作擔(dān)保的情況下，可以向房券等作擔(dān)保的情況下，可以向房地地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行申行申 請(qǐng)請(qǐng) 住房住房 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 貸貸 款。住宅有住宅有 獎(jiǎng)