【正文】 及受信與授信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)；； 現(xiàn)現(xiàn) 代代 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行需要各運(yùn)行需要各 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 主體主體 對(duì)對(duì) 客體的信客體的信用狀況有最大限度的了解，第三用狀況有最大限度的了解，第三 節(jié)節(jié) 將介將介 紹紹 房地房地產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 信用信用 調(diào)查調(diào)查 和分析的內(nèi)容以及一些主要的和分析的內(nèi)容以及一些主要的技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo) ，另外，本章，另外，本章 還對(duì)還對(duì) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 企企 業(yè)業(yè)的信用的信用 評(píng)級(jí)評(píng)級(jí) 和住宅和住宅 貸貸 款款 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 管理管理 進(jìn)進(jìn) 行了介行了介紹紹 。 現(xiàn)現(xiàn) 代市代市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 是法是法律律 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) ，更是信用，更是信用 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) ，信用交易大大降低了交易，信用交易大大降低了交易成本，成本， 擴(kuò)擴(kuò) 大了市大了市 場(chǎng)規(guī)場(chǎng)規(guī) 模，模， 現(xiàn)現(xiàn) 代金融代金融 業(yè)業(yè) 就是信用關(guān)系就是信用關(guān)系發(fā)發(fā) 展的展的 產(chǎn)產(chǎn) 物。 ? 1．房地．房地 產(chǎn)產(chǎn) 國家信用國家信用 它是指某種國家借它是指某種國家借 貸貸 行行 為為 在房地在房地 產(chǎn)領(lǐng)產(chǎn)領(lǐng) 域的表域的表現(xiàn)現(xiàn) ，其主要的接受信用形式是由國家，其主要的接受信用形式是由國家 發(fā)發(fā) 行政府行政府債債 券。房地所提供的信用。有關(guān)的信用。房地。如個(gè)人個(gè)人信用。信用。? ③③ 房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用的授予行信用的授予 較較 多地采用抵押多地采用抵押 貸貸 款方式款方式? 在房地在房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行信用的各行信用的各 類貸類貸 款中往往多采用抵押方式，抵押款中往往多采用抵押方式，抵押品以品以 貸貸 款支持款支持 購購 、建、開、建、開 發(fā)發(fā) 的房的房 產(chǎn)產(chǎn) 和土地使用和土地使用 權(quán)為權(quán)為 多。金管理中心取代。主要有以下兩種：存款。在房地存款。房地房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的住宅行的住宅 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄是居民存入的準(zhǔn)蓄是居民存入的準(zhǔn) 備備 用于用于購買購買 、建造和、建造和 維維 修住宅的一種修住宅的一種 專門專門 性性 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄，蓄，具有具有 專專 用性、用性、 積積 累性、累性、 穩(wěn)穩(wěn) 定性和存定性和存 貸結(jié)貸結(jié) 合、合、期限期限 較長較長 的特點(diǎn)。住宅有展?？睢？?。? 整存整借，整借零整存整借，整借零 還還 。倍。 ? C．． 政策性住房基金政策性住房基金 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄? 政策性住房基金政策性住房基金 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄是蓄是 順應(yīng)順應(yīng) 住房制度改革，住房制度改革， 歸歸 集住集住房建房建 設(shè)資設(shè)資 金，金， 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 住房自有目的而住房自有目的而 設(shè)設(shè) 立的一個(gè)立的一個(gè) 帶帶 有有強(qiáng)強(qiáng) 制性的政策性制性的政策性 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄品種。 ? ③③ 其他存款其他存款? 其他存款是指上述企其他存款是指上述企 業(yè)業(yè) 存款、存款、 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄存款之外的存款，蓄存款之外的存款，或者兼有企或者兼有企 業(yè)業(yè) 存款和存款和 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄性蓄性 質(zhì)質(zhì) 的存款。 ? B．政府住宅建．政府住宅建 設(shè)債設(shè)債 券券? 它是指政府它是指政府 發(fā)發(fā) 行住宅建行住宅建 設(shè)債設(shè)債 券后籌得的券后籌得的 資資 金存入房金存入房地地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行所形成的存款。 這這 些些 資資 金由合作社集金由合作社集中，并將中，并將 貨幣資貨幣資 金存入金存入 銀銀 行，行， 這這 就構(gòu)成了住宅合作就構(gòu)成了住宅合作社存款。 （（ 2）按受信期限分）按受信期限分 類類 。金運(yùn)用。房地失。? ①① 政策性存款政策性存款? 即指按照某種特定政策、法即指按照某種特定政策、法 規(guī)歸規(guī)歸 集的存款，如公集的存款，如公 積積 金金存款。房地 產(chǎn)產(chǎn)銀銀 行通行通 過過 其他其他 負(fù)債負(fù)債 受信，可幫助其受信，可幫助其 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 流流 動(dòng)動(dòng)性和盈利性要求，避免或減少由于出售性和盈利性要求，避免或減少由于出售 資產(chǎn)資產(chǎn) 而而發(fā)發(fā) 生生 損損 失，有利于失，有利于 擴(kuò)擴(kuò) 大大 經(jīng)營規(guī)經(jīng)營規(guī) 模。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行在必要行在必要 時(shí)時(shí) 可以可以要求中央要求中央 銀銀 行行 給給 予予 資資 金融通。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行向同行向同 業(yè)業(yè) 抵押借款，是抵押借款，是我國房地我國房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 應(yīng)該應(yīng)該 采用的一種融采用的一種融 資資 方式。固定利率金融 債債 券年限固定，券年限固定，利率固定，不能提前支取，最利率固定，不能提前支取，最 長長 年限年限 為為 3年或者年或者 5年；年；累累 進(jìn)進(jìn) 利率金融利率金融 債債 券存券存 滿滿 1年后可隨年后可隨 時(shí)時(shí) 支取本息，利率支取本息，利率采取累采取累 進(jìn)進(jìn) 制，逐年提高；利息按制，逐年提高；利息按 滿滿 年年 計(jì)計(jì) 算，不算，不 滿滿 年年的零的零 頭頭 月日不月日不 計(jì)計(jì) 息，超息，超 過過 最最 長長 期限不期限不 計(jì)計(jì) 逾期息。從出售到回售到回 購購 期期 間間 ，房地，房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行行 實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì) 上上 獲獲 得了一筆融通得了一筆融通資資 金，金， 這這 也屬于房地也屬于房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的行的 負(fù)債負(fù)債 。房地、抵押形式多的特點(diǎn)。短期房地款。房地款。申 請(qǐng)請(qǐng) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 流流 動(dòng)資動(dòng)資 金金 貸貸 款的條件款的條件主要有：借款企主要有：借款企 業(yè)業(yè) 必必 須須 具有房地具有房地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)資發(fā)資 格；在格；在 貸貸 款款銀銀 行開立行開立 賬戶賬戶 ，持有，持有 貸貸 款款 證證 ；； 擁擁 有一定的自有有一定的自有 資資 金，金，一般自有流一般自有流 動(dòng)資動(dòng)資 金要達(dá)到生金要達(dá)到生 產(chǎn)產(chǎn) 流流 動(dòng)資動(dòng)資 金的金的 30%；要有；要有開開 發(fā)計(jì)發(fā)計(jì) 劃和劃和 經(jīng)經(jīng) 有關(guān)部有關(guān)部 門門 批準(zhǔn)的開批準(zhǔn)的開 發(fā)項(xiàng)發(fā)項(xiàng) 目目 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) ；必；必須須 有健全的管理機(jī)構(gòu)和有健全的管理機(jī)構(gòu)和 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 管理制度；有管理制度；有 償還貸償還貸 款本款本息的能力；能提供符合要求的借款擔(dān)保。房地個(gè)月。房房 產(chǎn)經(jīng)營貸產(chǎn)經(jīng)營貸 款的用途主要有房屋出租、房屋修款的用途主要有房屋出租、房屋修 繕繕 、房屋裝、房屋裝飾飾 、房、房 產(chǎn)產(chǎn) 交易所需交易所需 資資 金。另外，通 過過 房地房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款也可以向房地款也可以向房地 產(chǎn)產(chǎn)商品需求者提供商品需求者提供 資資 金融通，使房地金融通，使房地 產(chǎn)產(chǎn) 需求者早日需求者早日 滿滿 足足住房需求，從而促住房需求，從而促 進(jìn)進(jìn) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 再生再生 產(chǎn)產(chǎn) 的的 順順 利利 進(jìn)進(jìn) 行，支行，支持房地持房地 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 的的 發(fā)發(fā) 展。? （（ 3）） 擴(kuò)擴(kuò) 大大 銀銀 行行 資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng) 域，域， 帶動(dòng)銀帶動(dòng)銀 行相關(guān)行相關(guān) 業(yè)務(wù)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā) 展展? 發(fā)發(fā) 放房地放房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款，可以使房地款，可以使房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行中的一般商行中的一般商 業(yè)銀業(yè)銀 行行 擴(kuò)擴(kuò) 大大資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng) 域，域， 調(diào)調(diào) 整整 資產(chǎn)結(jié)資產(chǎn)結(jié) 構(gòu)，改善構(gòu)，改善 資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債 狀況。款意愿。如果有的 話話 ，著，著眼點(diǎn)眼點(diǎn) 應(yīng)應(yīng) 放在借款人服放在借款人服 務(wù)務(wù) 的工作的工作 單單 位的安定性和借款人本身的位的安定性和借款人本身的職業(yè)職業(yè) 、服、服 務(wù)務(wù) 年限及收入狀況等方面；沒有年限及收入狀況等方面；沒有 職業(yè)職業(yè) 或或 職業(yè)職業(yè) 不不 穩(wěn)穩(wěn) ，收入來源就制缺乏保收入來源就制缺乏保 證證 ，其，其 償債償債 能力就相能力就相 對(duì)較對(duì)較 差。必要 時(shí)時(shí) ，借款人可以通，借款人可以通 過處過處 理其理其個(gè)人的個(gè)人的 這這 些些 資產(chǎn)資產(chǎn) 來取得來取得 資資 金金 償還債務(wù)償還債務(wù) 。 ? ③③ 擔(dān)保品擔(dān)保品? 個(gè)人個(gè)人 貸貸 款一般需要擔(dān)保，個(gè)人房地款一般需要擔(dān)保，個(gè)人房地 產(chǎn)貸產(chǎn)貸 款的擔(dān)保通?？畹膿?dān)保通常以抵押擔(dān)保品的形式來以抵押擔(dān)保品的形式來 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 。因 為這為這 些都會(huì)些都會(huì) 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)業(yè) 的的 經(jīng)營經(jīng)營 有著重大影響，一個(gè)具有豐有著重大影響，一個(gè)具有豐富商富商 業(yè)經(jīng)驗(yàn)業(yè)經(jīng)驗(yàn) 的人，往往能使企的人，往往能使企 業(yè)業(yè) 在不利的形在不利的形 勢(shì)勢(shì) 中中 擺擺 脫困境。同 時(shí)時(shí) 了解企了解企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé)人人 員員 的年的年 齡齡 和健康狀況也很重要。 ? ②② 資資 金用途因素金用途因素? 這這 包括用于生包括用于生 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 、 償還債務(wù)償還債務(wù) 和替代股和替代股 權(quán)權(quán) 三個(gè)方三個(gè)方面：面：? A．用于生．用于生 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營? 企企 業(yè)業(yè) 日常生日常生 產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營 中通常會(huì)中通常會(huì) 發(fā)發(fā) 生下述五生下述五 類資類資 金需求金需求：：? a．季．季 節(jié)節(jié) 性流性流 動(dòng)資動(dòng)資 金需求，比如金需求，比如 購買購買 原材料、季原材料、季 節(jié)節(jié) 性性存存 貨貨 等；等；? b．日常．日常 營營 運(yùn)所需的運(yùn)所需的 資資 金；金；? c．固定．固定 資產(chǎn)資產(chǎn) 方面的方面的 資資 金需求；金需求；? d．開．開 發(fā)發(fā) 新新 產(chǎn)產(chǎn) 品、品、 試試 制新技制新技 術(shù)術(shù) 的的 資資 金需求；金需求；? e．意外．意外 損損 失后恢復(fù)生失后恢復(fù)生 產(chǎn)產(chǎn) 的的 資資 金需求。 ? C．用于替代股．用于替代股 權(quán)權(quán)? 它通常包括以下三個(gè)方面：它通常包括以下三個(gè)方面：? a．控制管理．控制管理 權(quán)權(quán)? 互相控股的股份公司之互相控股的股份公司之 間間 ，某個(gè)公司，某個(gè)公司 為為 提高控股比例向提高控股比例向 銀銀 行申行申請(qǐng)貸請(qǐng)貸 款以收款以收 購購 股票，從而達(dá)到控制控股公司管理股票，從而達(dá)到控制控股公司管理 權(quán)權(quán) 的目的。信托款。因素。本付息的能力。力是否相符。由保人。根據(jù)企量。素。商 業(yè)銀業(yè)銀 行及投行及投 資銀資銀 行行 則則 可以介入企可以介入企 業(yè)業(yè)的收的收 購購 與兼并活與兼并活 動(dòng)動(dòng) 。它通常包括兩方面：方面：? a．用于．用于 償還償還 其他其他 銀銀 行或民行或民 間間 的的 債務(wù)債務(wù) ；；? 對(duì)對(duì) 于此于此 類類 用途的用途的 貸貸 款，商款，商 業(yè)銀業(yè)銀 行需要行需要 嚴(yán)嚴(yán) 格控制；格控制；? b．． 繳納繳納 稅款。人等。企 業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)負(fù)責(zé) 人人 員員 的社會(huì)關(guān)系的社會(huì)關(guān)系也是要了解的因素，社會(huì)關(guān)系好的企也是要了解的因素，社會(huì)關(guān)系好的企 業(yè)業(yè) 在采在采 購購 、 營銷營銷 和籌和籌 資資等方面往往會(huì)有便利。? （（ 2）） 對(duì)對(duì) 企企 業(yè)業(yè) 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 融融 資資 申申 請(qǐng)請(qǐng) 者者 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 調(diào)查調(diào)查 與分與分析析? 結(jié)結(jié) 合我國國情并借合我國國情并借 鑒鑒 國外商國外商 業(yè)銀業(yè)銀 行的做法，可以將行的做法，可以將房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 企企 業(yè)業(yè) 融融 資資 所需要所需要 進(jìn)進(jìn) 行的信用行的信用 設(shè)設(shè) 想與分析想與分析 歸納歸納為為 以下三個(gè)方面：以下三個(gè)方面： ①① 企企 業(yè)業(yè) 主管人因素主管人因素? A．企．企 業(yè)業(yè) 主要管理決策人主要管理決策人 員員 的情況的情況? 分析一個(gè)企分析一個(gè)企 業(yè)業(yè) 的信用。因 為這為這 些些 債務(wù)債務(wù) 及其狀況會(huì)削弱借款人的及其狀況會(huì)削弱借款人的 償債償債 能力。個(gè)人 擁擁 有的有的 資產(chǎn)資產(chǎn) 如有價(jià)如有價(jià) 證證 券和存款等是個(gè)人券和存款等是個(gè)人 經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)濟(jì)實(shí) 力的表力的表 現(xiàn)現(xiàn) ，能體，能體 現(xiàn)現(xiàn) 其其 償債償債 能力。 ? ②② 償債償債 能力能力? 貸貸 款款 銀銀 行可以借助以下幾個(gè)方面行可以借助以下幾個(gè)方面 資資 料判斷借款人的料判斷借款人的 償債償債 能力能力：：? A．． 職業(yè)職業(yè) 。造更好的效益。但是，住宅自有化能否 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) ，住宅制度改革能否，住宅制度改革能否 順順利利 進(jìn)進(jìn) 行，很關(guān)行，很關(guān) 鍵鍵 的一個(gè)方面在于能否解決居民的的一個(gè)方面在于能否解決居民的 購購 房支付能房支付能力。此外，房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀行受信行受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 形成的形成的 資資 金來源金來源 還還 授信于在中央授信于在中央 銀銀 行存款、存放同行存款、存放同業(yè)資業(yè)資 金以及金以及 時(shí)時(shí) 性存款準(zhǔn)性存款準(zhǔn) 備備 金等方面。其具體款。用。它主要指房地。房地款。目前由商金。金運(yùn)用的來源。房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行利用行利用 發(fā)發(fā) 行金融行金融 債債券籌券籌 資資 ，要相，要相 應(yīng)應(yīng) 安排好所籌安排好所籌 資資 金的運(yùn)用。其 發(fā)發(fā) 行行 對(duì)對(duì) 象以個(gè)人象以個(gè)人 為為 主，主， 債債 券面券面 額額 可分可分 為為100元、元、 500元、元、 1000元不等，不元不等，不 記記 名、不掛失，可名、不掛失，可上市上市 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 流通。 ? （（ 2）同）同 業(yè)業(yè) 借款借款? 它包括同它包括同 業(yè)業(yè) 拆借、拆借、 轉(zhuǎn)貼現(xiàn)轉(zhuǎn)貼現(xiàn) 和和 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 抵押抵押 貸貸 款三種具體形款三種具體形式。在房地 產(chǎn)銀產(chǎn)銀 行的其他行的其他 負(fù)負(fù)債債 受信受信 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 中，主要包括向中央中，主要包括向中央 銀銀 行借款、同行借款、同業(yè)業(yè) 借款、借款、 發(fā)發(fā) 行金融行金融 債債 券、券、 證證 券回券回 購購 、國、國 際際 金融金融市市 場(chǎng)場(chǎng) 借款等。 對(duì)對(duì) 于商于商 業(yè)銀業(yè)銀 行來行來 說說 ，政策性存款，政策性存款 業(yè)業(yè)務(wù)務(wù) 可可 視視 作委托存款作委托存款 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) ，而商，而商 業(yè)業(yè) 性存款性存款 則則 作作 為為 自自 營營存款（又稱存款（又稱 經(jīng)營經(jīng)營 性存款）。行吸引存款的一種受信工具。存款利率隨著存款年。活期存款具有流存的存款。此做法在住宅制度改革深化中可以作深化中可以作 為為 低息或無息低息或無息 資資 金支持安居工程金支持安居工程的開的開 發(fā)發(fā) ，幫助低收入家庭，幫助低收入家庭 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 住宅自有化。? D．住宅合作社存款．住宅合作社存款? 住宅合作社是群眾性互相住宅合作社是群眾性互相 協(xié)協(xié) 作建房作建房 組織組織 。土地使用費(fèi)費(fèi) 是土地所有者憑其是土地所有者憑其 對(duì)對(duì) 土地的所有土地的所有 權(quán)權(quán) 而向使用者收取而向使用者收取的收益，其的收益，其 實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì) 就是地租；土地開就是地租；土地開 發(fā)費(fèi)則發(fā)費(fèi)則 是土地使是土地使用者在取得土地使用用者在取得土地使用 權(quán)時(shí)權(quán)時(shí) 一次性支付的土地開一次性支付的土地開 發(fā)發(fā) 的部的部分分 補(bǔ)償補(bǔ)償 （一部分由國家（一部分由國家 補(bǔ)償補(bǔ)償 ）。政策性住房基金 儲(chǔ)儲(chǔ)