淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃-文庫(kù)吧資料
2025-07-04 16:04本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。這樣就限制了稅務(wù)籌劃的范圍。從中可以看出影響應(yīng)納稅額有四個(gè)因素。（二）企業(yè)所得稅的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得的稅收優(yōu)惠政策很少，新企業(yè)所得稅的稅率為25%，相比其他稅種稅負(fù)較重。此批房屋售后實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為（7000 3000 385 1550）+（3000 1000 99）=3966 萬(wàn)元。第一個(gè)合同為毛坯房銷售合同，售價(jià)為7000 萬(wàn)元，允許扣除的成本為3000 萬(wàn)元；第二個(gè)合同為裝修合同，標(biāo)的額為3000 萬(wàn)元，允許扣除的成本為1000 萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可知此批房屋的增值率為（100000000 4000）100% =150% ，應(yīng)繳納土地增值稅：600050% 400015%=2400 萬(wàn)元，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為：（1億 4000 萬(wàn) 500 萬(wàn) 50 萬(wàn) 2400 萬(wàn)）=3050 萬(wàn)元?！痉治龇桨浮竣賹⒎课菀淮涡允鄢?，只簽一個(gè)合同。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。3. 整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。其次，通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目來(lái)降低增值額的辦法，主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。另外，納稅人可以采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。納稅人可以利用該政策，在購(gòu)置土地使用權(quán)準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，可以預(yù)先聯(lián)系到購(gòu)買者，預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房資金，簽訂合作建房的合同。1. 采用合作建房、代建房方式進(jìn)行。四、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略（一）土地增值稅的籌劃土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。 ?！ ?。 ?！ 。ㄈ┓康禺a(chǎn)銷售階段涉及的稅種 。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。三、房地產(chǎn)公司涉及的稅種 ?。ㄒ唬┣捌跍?zhǔn)備階段的稅種 房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。若不及時(shí)地了解這種政策的變化，盲目采用納稅籌劃，可能會(huì)觸犯稅法，這就不是稅收籌劃而可能變成是偷稅。我國(guó)稅收體制復(fù)雜，同時(shí)存在國(guó)局與地局兩套獨(dú)立運(yùn)作的稅收征管機(jī)關(guān)，人員經(jīng)常變換、輪崗，國(guó)家稅收政策也不能及時(shí)地向納稅人宣傳，納稅人不能及時(shí)根據(jù)稅收新政策作出新的決策，如果企業(yè)處理不當(dāng)，就有可能給企業(yè)帶來(lái)一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （二） 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的必要性和可行性；低的占企業(yè)成本的10%以上，高的可能會(huì)達(dá)到30%以上。從現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，這種假說(shuō)的可能性不太大，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁
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