淺析我國房地產(chǎn)企業(yè)資本突圍-文庫吧資料
2025-06-03 00:20本頁面
【正文】 三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向只要他們還是出賣勞動力的勞動者，他們就沒有必要購買住宅，只要租來的住宅能滿足他們消費需要，他們勞動力的再生產(chǎn)就能正常進行。勞動者只要能租到房子，滿足了勞動力再生產(chǎn)的需要，沒有必要有自己的住宅。這種做法必然延長結(jié)構(gòu)性失業(yè)的時間，甚至把結(jié)構(gòu)性失業(yè)變成志愿失業(yè)或永久性失業(yè)，增加政府社會保障的支出。那么在我國城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整時期，我們再用一套自有住宅把產(chǎn)業(yè)工人拴在特定的空間，這是十分不明智的。如果上班族能夠在單位附近租房子，有車一族大都住在郊區(qū)或衛(wèi)星城，交通情況就會大不一樣。這是市場經(jīng)濟正常發(fā)展中順其自然的選擇。別墅和小轎車是中產(chǎn)以上階層的居住方式和代步工具，公寓樓和公共交通是一般工薪階層的居住方式和代步工具。適合高收入階層的住宅，也就是適合出售的住宅，應(yīng)該是我們平常說的別墅，這類商品房才是真正的住宅或房子。因為它的產(chǎn)權(quán)不容易界定，業(yè)主對它沒有充分的處置權(quán)。另外，住宅的內(nèi)外空間結(jié)構(gòu)不同，不是所有的住宅都適合出售。這種用時間換空間逆城市化的做法，目前許多大城市都在進行著。大多數(shù)企業(yè)目前是不可能有錢購買新的住宅再低價賣給工人的。這就產(chǎn)生了新的不公平。而相當多的人，原有住宅大大小于本人職級和工齡所應(yīng)該住的住宅，少數(shù)人甚至還沒有占用過國有住宅。這些人大多是臨近退休或已經(jīng)退休多年的老干部。但同樣工齡和級別的人占用國有房產(chǎn)的情況是不同的。這樣的房改政策，是國有資產(chǎn)的又一次大流失，并制造了新的不公平。購買者所交的房價款連市場上商品房價的1／5甚至1／10都不到?，F(xiàn)在大多數(shù)靠財政開支的國家職工已經(jīng)購買了住宅。高薪階層的收入已經(jīng)不僅僅是勞動力再生產(chǎn)費用，他們的勞動力價格中已經(jīng)包括人力資本要素的價格。勞動力再生產(chǎn)需要的是住宅的消費品屬性。我們應(yīng)該認識到住宅這個商品具有資本品和消費品雙重經(jīng)濟屬性。以抵押貸款等方式購買了住宅，那么每個月的月供也是對勞動力再生產(chǎn)費用的扣除，影響當期消費，勞動力還是要在萎縮的條件下再生產(chǎn)。在正常消費的條件下勞動者的工資是月月光的。勞動力商品化之后勞動者按要素分配獲得的收入是勞動力的價格。這是當前我國城市居民消費結(jié)構(gòu)升級卡在“住”的階段的根本原因。按理這些公共面積的產(chǎn)權(quán)屬于商品房業(yè)主們，業(yè)主們的這部分共有財產(chǎn)現(xiàn)在被物業(yè)管理部門無償占用，在物業(yè)和業(yè)主的利益關(guān)系上沒有任何交代，就不打折扣地向業(yè)主們收取物業(yè)費。這種不合邏輯的事在房地產(chǎn)買賣中還不止這一個。任何住宅小區(qū)的配套設(shè)施都是整個城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的組成部分，不可能僅僅由一個小區(qū)使用，如果由一個小區(qū)承擔費用，產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了變化，在使用上就應(yīng)該產(chǎn)生排他性。和地租一樣不應(yīng)該一次性收幾十年的稅，而應(yīng)該由商品房的業(yè)主逐年繳稅。城市擴容的配套費一次性計入房價是當前商品房價格畸高的第二位原因。濟南2002年18月份，商品房的空置面積同比增長了近96％。價位適中的商品房太少，經(jīng)濟適用房遠遠滿足不了需要，有些急需改善住房條件的市民甚至連經(jīng)濟適用房的價位都無力承受。中、高檔商品房仍是主流。于是高檔住宅積壓越來越多，造成一邊熱得冒泡沫，一邊冷得如冰窖。2002年以來外地投資商、外行業(yè)的投資商和海外投資商，這“三外”大舉進軍熱點城市，為已經(jīng)過熱的高檔房地產(chǎn)又加了一把火。房地產(chǎn)投資與投資增幅對地方GDP增長的貢獻率較高，有些地方把房地產(chǎn)開發(fā)當作政績工程、城市形象工程來做，過度依賴房地產(chǎn)投資來拉動經(jīng)濟增長，政府和開發(fā)商在一條船上。在GDP的增長方面一直有一種急躁情緒，為了自己的所謂政績，不惜寅吃卯糧。土地批租的誤區(qū)十幾年前就暴露出來了，早就有人提出科學合理的改進方案，為什么一直不能引起各級政府重視呢？問題的根源在于各級政府的發(fā)展觀有問題。但根據(jù)下面這個簡單的公式大體可以推算出一個概念性的結(jié)論。同時還存在較為普遍的違法銷售。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92％，股東基本未投入注冊資金的占15％，而注冊資金投入量在一半以上的僅占50％左右。根據(jù)《中國經(jīng)濟時報》記者從國家統(tǒng)計局等信息源得到的資料，截止2001年底，北京有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中真正具備土地開發(fā)能力的企業(yè)只有500多家，其他企業(yè)則忙于“圈地造城”，其中相當一部分在炒地皮。由于土地炒賣，國有資產(chǎn)大量流失，增加了經(jīng)濟社會進步的成本。我們有幸實現(xiàn)了大部分土地的國有化，絕不應(yīng)該再讓地租落到私人手中。我們大家都知道土地本身是沒有價值的，更不能創(chuàng)造價值，地租是由于土地所有權(quán)的壟斷使土地所有者參與了全社會剩余價值的分割。如果產(chǎn)權(quán)主體分立、租、稅、價分流，我國目前的房價和家庭收入比基本上可以達到3到4倍之間，那么房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、銷兩旺，資金的周轉(zhuǎn)和循環(huán)的速度就大大加快，開發(fā)商和消費者兩利雙盈的局面就會迅速形成。在我國沿海發(fā)達地區(qū)應(yīng)該是6倍左右，而目前實際上都在10倍左右。世界銀行的研究表明，一套住宅的價格與家庭年收入之比為3／1至6／1時比較合理。即使在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家里，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分立也是很普遍的。土地開發(fā)商可以獲得土地產(chǎn)權(quán)證，可以用“批租”來的土地向銀行抵押貸款，這在實質(zhì)上出賣了產(chǎn)權(quán)即大部分所有權(quán)。幾十年的批租用時間偷換了空間。所謂土地價格不過是資本化的地租。在私有制的條件下土地的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)可以買賣，使用權(quán)也可以買賣即出租；在公有制的條件下特別是全民所有制條件下，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)權(quán)也是不能買賣的，只有使用權(quán)可以買賣即土地出租。也可以用較低的資金成本以政府債的形式把地租的一部分轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)建設(shè)資金，以彌補房產(chǎn)稅的不足。同時政府受全民賦予的土地經(jīng)營權(quán)一直掌握在自己手中，每年從城市建成區(qū)土地獲得的地租和房產(chǎn)稅是一個數(shù)量可觀的并且不斷增加的現(xiàn)金流。市場房租和工資可能包含的房租量也有可能相匹配。開發(fā)建設(shè)期的地租由開發(fā)商繳納，商品房一次性出售，由商品房業(yè)主按年或月繳納租、稅。3個產(chǎn)權(quán)主體不同的東西一次性出售，租、價、稅合流，價格自然很高。它們分屬于3個產(chǎn)權(quán)主體，具有不同的周轉(zhuǎn)方式和不同的循環(huán)周期?，F(xiàn)行商品房價格是由租、稅（費）、價3個部分組成。現(xiàn)行房地產(chǎn)流通體制與國民經(jīng)濟發(fā)展階段、主要矛盾轉(zhuǎn)化態(tài)勢、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)嚴重背離，我們必須認真總結(jié)教訓(xùn)，重新理順分配流通體制，才能確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)泡沫大體可以分為兩類：一類表現(xiàn)為商品房價格過高；另一類表現(xiàn)為供求結(jié)構(gòu)不對稱。二、房地產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生的根源在于流通體制這是人間正道。當前房地產(chǎn)開發(fā)商如果能順應(yīng)國民經(jīng)濟主要矛盾轉(zhuǎn)化的需要，適應(yīng)廣大消費者的需要，雖然單位成本的利潤率低一些，但由于銷售量大，資金周轉(zhuǎn)快，將獲得巨大利潤。泡沫的不斷產(chǎn)生正是平均利潤率規(guī)律形成過程中的陣痛，泡沫的破裂是這個規(guī)律作用的成本。但泡沫畢竟是泡沫，結(jié)構(gòu)性泡沫也是泡沫，不解決這個問題，現(xiàn)實的結(jié)構(gòu)決定實際的功能，房地產(chǎn)業(yè)背離了主要矛盾轉(zhuǎn)化的要求，也會阻礙國民經(jīng)濟健康的發(fā)展，住宅問題將成為城市化的門檻、甚至是門閂。如果商品房供給結(jié)構(gòu)比較大的背離國民經(jīng)濟主要矛盾轉(zhuǎn)化的需要，背離消費需求結(jié)構(gòu)，那么在總量不足的條件下也會產(chǎn)生泡沫。中國的房地產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)品的主體結(jié)構(gòu)是由它的主體功能規(guī)定的。在這50年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可動搖的，幾十年內(nèi)總量不足是基本態(tài)勢
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