【正文】 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：2V ＝ C（1 － ）t ………………（－2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V ＝C q ………………（－3）式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元/m2）；S ─ 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）；　 t ─ 建筑物已使用年限（年）；N ─ 建筑物耐用年限（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。 成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。 求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。 具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。 重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費(fèi)用；2 開(kāi)發(fā)成本；3 管理費(fèi)用；4 投資利息；5 銷售稅費(fèi)；6 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。RLVB ＝ ………………（－2）RB式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VB對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。 對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。RL＋B4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。3 復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R＝M2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類型：1 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4 其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。 市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20％，綜合調(diào)整不得超過(guò)30％。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：1 有利害關(guān)系人之間的交易；2 急于出售或購(gòu)買情況下的交易；3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；9 其他非正常的交易。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。 在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。5 估價(jià)方法 估價(jià)方法選用 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。 估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 明確估價(jià)目的；2 明確估價(jià)對(duì)象；3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：1 保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；2 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；3 裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；4 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；5 上述情形的某種組合。 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 估價(jià)報(bào)告 appraisal report全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書(shū)面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 經(jīng)濟(jì)上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 建筑物重置價(jià)格 replacement cost of building采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 operating expenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。 潛在毛收入 potential gross ine假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 hypothetical development method，residual method預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，