【正文】 地出現(xiàn)“廣地花園”等現(xiàn)象呢？從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本身就是一個需要審批才能經(jīng)營的行業(yè)，并不是一個想經(jīng)營就能經(jīng)營的行業(yè)。政府土地管理部門也應(yīng)履行土地使用權(quán)的出讓與管理、產(chǎn)權(quán)登記與備案等基本職責(zé)。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)，罰得讓他們不敢有這個想法，他們還敢這樣去做嗎？看來，不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定，也要讓司法機關(guān)與政府部門切實按照法律規(guī)定來處理，以預(yù)防和打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在一定的困難，而且司法實踐中的刑事責(zé)任民事處理化也比較普遍，的確無法讓這些房地產(chǎn)開發(fā)商們望而卻步。萬一被拘捕了，說不定也會有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這些人被判刑，否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務(wù)呢？說不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補這些損失呢，或者是采取其他方法來變相處理算了。試想一下，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認(rèn)購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款，根本就不必要自己拿出多少錢來，但這些似乎還不算過分。四、 如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為？房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。它既不是經(jīng)過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記成立的非營利性組織（如社團(tuán)法人等），因為向房地產(chǎn)主管部門備案并不能使其當(dāng)然成為一個合法的民事主體。 而對于業(yè)主委員會是什么樣的性質(zhì)卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。一個只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進(jìn)行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？三、 業(yè)主委員會是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看，僅有《物業(yè)管理條例》中有所涉及。本來法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預(yù)防風(fēng)險。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。二、 為什么會出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？重復(fù)出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時很難追究到實際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個重要原因。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機關(guān)予以吊銷。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個與各投資者都獨立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。一、 怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際履行保修義務(wù)？根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請在互聯(lián)網(wǎng)上搜索及訪問南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報道）。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 中 的 五 個 基 本 問 題高原 由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國的房地產(chǎn)市場向來問題突出?！?　　這樣的描述可能很多人接受不了，但大家對市場的希望是一致的?！?　　應(yīng)該講，現(xiàn)在的市場并沒有危機出現(xiàn)，但有一位開發(fā)商的話引人深思，“市場風(fēng)向遲早是要轉(zhuǎn)的，它不可能一個勁兒往上走。 　　把價格持續(xù)加速上升條件下需求和供應(yīng)兩種不正常情況疊加起來考慮，即虛擬需求在不斷放大，實質(zhì)供應(yīng)也在不斷放大，過若干時候，就可能出現(xiàn)麻煩，虛擬需求所購買的大量住房和實質(zhì)供應(yīng)所提供的大量住房，將在流通領(lǐng)域同時遇到過高價格的阻截，無法出貨。 　　所謂加速度上升是指漲幅一年比一年高，這意味著供不應(yīng)求的缺口在加大，空置量越來越少，低于正常水平的程度越來越嚴(yán)重。 　　客觀地講，目前住房需求熱中潛伏著某些危險。但是很少有人去關(guān)心爛尾樓為何會成為爛尾，爛尾樓的蘇醒對于今天的房地產(chǎn)市場究竟意味著什么，它是春光無限的一個有力佐證還是在透露另外的一個信息。某一區(qū)域剛剛拍賣了一塊地，就有很多人以地價加開發(fā)成本加利潤算出該區(qū)域房屋的銷售價格，并認(rèn)為這是理所當(dāng)然、順理成章，于是一塊地帶動整個區(qū)域房價上漲的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。當(dāng)然，做商人的可以雇傭某一吹鼓手為其服務(wù)，但說什么也不應(yīng)該赤膊上陣。同樣道理，談?wù)撏顿Y收益發(fā)展商也是沒有發(fā)言權(quán)的?！傲泔L(fēng)險”、“收益百分百”的字眼隨處可見，開發(fā)商、代理商計算出的投資回報曲線高高揚起，給人無窮的想象與憧憬。 　　于是我們看到，在同樣的市場機會面前，開發(fā)商們做出了不同的選擇，一類開發(fā)商抓住契機，內(nèi)外兼修，做足市場、企業(yè)自身、購房者的文章，在獲取利潤的同時，也為城市發(fā)展做出了貢獻(xiàn)；還有一類開發(fā)商也抓住了契機，而目的只有一個就是賺錢，大賺特賺。土地拍賣價格在一定程度上左右了房價，房價也在一定程度上左右著地價，市場是一個互動的過程，開發(fā)企業(yè)之間的競爭從產(chǎn)品向前延伸到了拍賣現(xiàn)場，風(fēng)險如影隨行，也從產(chǎn)品本身延伸到了拍賣現(xiàn)場。隨著市區(qū)內(nèi)開發(fā)用地的減少，舊城改造項目成為重點，土地的瓶頸作用日趨顯現(xiàn)，土地拍賣也因此成為與房地產(chǎn)密切相關(guān)的一個名詞，小小的拍賣槌被掂出了更重的分量。實現(xiàn)住宅商品屬性真正意義上的回歸，為業(yè)主提供更多的服務(wù)應(yīng)該成為青島所有開發(fā)企業(yè)的共識與選擇，關(guān)注業(yè)主的企業(yè)，也將被業(yè)主、市場所關(guān)注。商品房是一種商品，但很多人僅僅關(guān)注交易本身，卻對其它的商品屬性漠不關(guān)心。前不久，在青島山花園1號樓交付儀式上，業(yè)主們收到了一份特殊的禮物，開發(fā)商環(huán)宇地產(chǎn)向每位業(yè)主贈送了一本精美的居家服務(wù)指南，在這本居家服務(wù)指南里，除了開發(fā)商應(yīng)該提供的“兩書”外，還包含建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)說明、住宅產(chǎn)品構(gòu)件說明、住宅使用電路詳圖示意說明等內(nèi)容。目前城建、榮昌、環(huán)宇、源泰等知名房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了大盤運作，樓盤規(guī)模都在幾百畝以上，遠(yuǎn)期運作的則達(dá)到數(shù)千畝，這些項目的成功運作，將把青島房地產(chǎn)帶入一個大盤時代，讓市民享受真正的“運動、度假與生活”。青島房地產(chǎn)歷經(jīng)幾年的發(fā)展，如何實現(xiàn)更高層次的發(fā)展，如何在更大程度上滿足市民日益增長的對住房的需求，進(jìn)行大盤運作是解決方式之一。 　　大盤攻略，模式創(chuàng)新。在青島房地產(chǎn)市場上，有一部分房地產(chǎn)公司的開發(fā)量在逐步放大，逐漸占據(jù)越來越多的市場份額。在住宅年銷售量不到400萬平方米的青島市，60萬平方米絕對是一個不可忽視的量。 　　放量發(fā)展，品牌至上。 　　多年來幾乎是犯了“眾怒”的北京高房價，似乎已向大眾低下了那高昂的頭，但更多的人相信這個進(jìn)程才剛剛開始，北京也只是一個開始。 　　專家同時也指出，房子的價格也絕不可能像手機那樣，降得那么快，它會找到其合適的位置，然后就基本趨于穩(wěn)定。 　　青島房地產(chǎn)市場目前正處于賣方市場是一個不爭的事實，但市場轉(zhuǎn)型的必然性也是一個不爭的事實，雖然房子的附加值在不斷增加，但其增加的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房價上漲的幅度快。 　　很多房地產(chǎn)界專家對此也持肯定態(tài)度。 　　我們應(yīng)該看到的是，不管市場如何發(fā)展，不管有多少冠冕堂皇的理由，房價的下調(diào)不僅僅是眾望所歸，更是一個趨勢，一種規(guī)律。與房價同時攀升的，還有購房者的期望值，總是希望房子越來越好，總是擔(dān)心房價越來越高…… 　　房價的上漲帶給這個市場很多發(fā)展的機會與可能，但同時也讓整個市場有些浮躁。地價的攀升加大了開發(fā)成本，而且這種攀升摒棄了慢慢悠悠，改為小步快跑。由于我們前面已經(jīng)探討過的需求的力量在不斷加大，而供應(yīng)層面卻沒有任何作為，房價在供需雙方的博弈中一路攀升。 　　市場供求是一個方面的原因?！边@句話給了我們一個概念，房價對于大部分人而言，絕不應(yīng)該是空中樓閣，這句話還留給了我們一個充分想象的空間，“翹腳”的程度有多大，蹦蹦跳跳的幅度能有多高。進(jìn)入2003年，第一季度的統(tǒng)計結(jié)果也顯示房價在繼續(xù)走高。 　　從2002年開始，有關(guān)房價的消息與爭論不絕于耳，北京的房價降了，廣州的房價降了，很多人發(fā)出了這樣的疑問，什么時候青島的房價也降降，最起碼別再漲了？結(jié)果是事與愿違。 　　房價走勢影響市場走向 　　房地產(chǎn)市場的走向與房價的走勢密切相關(guān)。享受舒服的同時也讓我們過于樂觀，讓我們忘記了每一個市場都應(yīng)該有它的春夏秋冬。 　　但是很少有人會去關(guān)注，經(jīng)歷了五年春天的青島房地產(chǎn)市場，究竟處在一個什么樣的位置上，它的市場現(xiàn)狀是什么，它下一步的發(fā)展將呈現(xiàn)出什么樣的特點與趨勢；很少有人會去關(guān)注，這個市場中有多少健康的成分，理性的因素；很少有人會去關(guān)注，這個市場的發(fā)展在一個什么速度上比較合適，是不是速度越快就越好…… 　　一個健康的、理性的房地產(chǎn)市場，需要市場各個主體都能發(fā)揮作用，水到渠成。 　　經(jīng)濟學(xué)家經(jīng)常會用發(fā)展周期來分析、預(yù)測市場發(fā)展的軌跡與趨勢，很多購房者也經(jīng)常分析判斷房價的漲與跌。如果從縱向的角度看，青島房地產(chǎn)的進(jìn)步顯而易見，市場在一天天成熟與理性，對城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)與日俱增?？梢哉f，從1999年開始，青島房地產(chǎn)市場一直沐浴在春風(fēng)里。政府和有關(guān)主管部門要制定有效措施，采用經(jīng)濟手段，鼓勵房屋消費需求釋放，有效拉動內(nèi)需，同時要適度控制投資購房。市場的發(fā)展初期應(yīng)以消費需求為主要拉動。要在規(guī)范一級市場的同時，使二、三級市場聯(lián)動并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)，使消費者可以選擇購買存量房或增量房，也可以選擇租賃。 　　———深化住房改革，規(guī)范房屋一級市場，加速開放房屋二、三級市場，積極發(fā)展房屋租賃業(yè)。 　　———建立統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營新秩序和標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的市場競爭新環(huán)境。 　　———充分利用政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿作用，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。國家應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展的管理和監(jiān)控，加快房屋建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，使整個市場一盤棋，發(fā)展規(guī)劃與投資開發(fā)相協(xié)調(diào)，市場供需比例適度、結(jié)構(gòu)合理。 　　尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，開拓新思路，采取新舉措 　　分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，未來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)改革創(chuàng)新，開拓新思路，采取新舉措。追求高利潤的開發(fā)商，把這些收費追加到房價中，使房價居高不下。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目收費缺乏統(tǒng)一的管理，定價沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的銷售管理監(jiān)控工作也未跟上。這說明，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，市場消費需求對投資開發(fā)拉動沒有發(fā)揮作用或作用很小。從市場銷售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。 　　———市場監(jiān)控力度不夠，消費需求對投資的拉動作用小。5 ，％，到2002 ，比商品房銷售面積()多三成。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)相對其他行業(yè)是“暴利行業(yè)” ，加之近幾年房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高，社會資金“逐利而來”。從市場的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛 高。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求失衡，是企業(yè)經(jīng)營失敗或發(fā)展受阻的重要癥結(jié)。目前，我國房地產(chǎn)投資與銷售基本協(xié)調(diào)，總體供需兩旺，態(tài)勢良好，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和各項改革的深入，房地產(chǎn)市場在發(fā)展中也存在不少問題，應(yīng)引起我們的重視。1998年～2002年，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的年均貢獻(xiàn)率約15％。由于目前中國房地產(chǎn)市場還存在很大的限制，因此外資基金在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍處于試探階段。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，外資基金在未來兩三年內(nèi)，在中國房地產(chǎn)市場投入的資金，可能高達(dá)156億港幣，并將集中于住宅市場。此次收購，將從根本上增加荷蘭國際房地產(chǎn)在中國基金管理的份額，增強荷蘭國際集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)方面的能力。中國房地產(chǎn)開發(fā)基金目前投資了北京的兩個房地產(chǎn)開發(fā)專案。這意味著這家排名進(jìn)入世界三甲的房地產(chǎn)公司擴大中國市場業(yè)務(wù)的策略又進(jìn)一步。 房產(chǎn)巨頭荷蘭國際房地產(chǎn)圖謀中國市場hc360慧聰網(wǎng)　20040130 10:39:28想對地方政府說的是，高房價也并不是一個城市競爭力的體現(xiàn)，更不是一個城市生活水平的必然反映?！　∪欠康禺a(chǎn)如果持續(xù)“非理性繁榮”，將大大增加金融系統(tǒng)的不確定性，造成越來越大的潛在風(fēng)險壓力?！　∈紫龋績r越來越離譜，表面看是得到需求高增長的支撐，實際上就像被人為炒高的泡沫化的股價一樣，越高越離需求收縮逼近。2002年以來，房地產(chǎn)開始顯現(xiàn)過熱，在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)較明顯的泡沫化現(xiàn)象。 最新一期的《瞭望》周刊發(fā)表文章指出，2003年是90年代中期以來中國宏觀經(jīng)濟最好的一年，但局部過熱問題不可小視，其他行業(yè)并不過熱，這個局部過熱僅是房地產(chǎn)業(yè)。推動房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的因素還有:城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)變動將帶動住房消費需求的增長；住房體制改革將極大地釋放居民潛在的住房消費需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快提供了巨大的擴大住宅需求；危舊房屋改造和住房設(shè)施設(shè)備水平的提高,也將產(chǎn)生新的住房需求。預(yù)計2004年房地產(chǎn)業(yè)增長景氣指數(shù)將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢,但增幅可能會下降,并在一些月份出現(xiàn)調(diào)整。 住宅與房地產(chǎn)業(yè)增長幅度可能會有所下降 　　2003年,是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上極不平凡的一年,我國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持高速增長,并帶動了鋼鐵、建材、裝飾裝修、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的增長?，F(xiàn)在房價中建筑安裝費用