淺析土地制度下中國(guó)房地產(chǎn)之迷霧-文庫(kù)吧資料
2025-04-22 05:42本頁(yè)面
【正文】 結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，大部分房企，仍堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)跌，地方政府更不會(huì)打壓房地產(chǎn)業(yè)。更有甚者，就是銀監(jiān)會(huì)關(guān)于二套的細(xì)則，久久沒(méi)有界定好的標(biāo)準(zhǔn)，這就留給個(gè)別商業(yè)銀行有操作空間。房企能堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)降太多，是與當(dāng)?shù)卣畷崦恋谋響B(tài)有密切的關(guān)系。房企為何對(duì)今次新政，不作出迅速降價(jià)的行為呢？并且堅(jiān)信新政是不足百天的短命政策，百日后，房?jī)r(jià)將會(huì)再度活躍起來(lái)。在當(dāng)下乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的土地價(jià)格依然會(huì)呈快速上漲的態(tài)勢(shì)，那么，即使“剝奪”了央企爭(zhēng)搶地王的權(quán)利，但在“招拍掛”游戲規(guī)則尚存的前提下，國(guó)資委此舉顯然無(wú)法阻止所有房地產(chǎn)企業(yè)追逐龐大土地利益的欲望?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)歸根結(jié)蒂是因?yàn)橥恋氐某鲎屩贫仍斐傻摹５胤秸仨氁叨纫蕾嚪康禺a(chǎn)來(lái)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、賣地增加收入平衡收支。而地方政府的財(cái)政支出占整個(gè)財(cái)政支出的比重卻沒(méi)有相應(yīng)的變化，一直在70%左右的水平上波動(dòng)。如果中央集中過(guò)少，而地方財(cái)力雄厚，則會(huì)造成中央向地方借錢，威脅到中央的權(quán)威和國(guó)家的統(tǒng)一。（四）土地財(cái)政制度的根本性影響當(dāng)前我國(guó)中央和地方財(cái)權(quán)與事權(quán)失衡狀況我國(guó)中央和地方財(cái)政體制的制度變遷，最主要的影響因素是中央和地方集權(quán)、分權(quán)關(guān)系上的制度安排。目前通貨膨脹的壓力越來(lái)越大。（三）貨幣政策和匯率、通脹預(yù)期的影響過(guò)剩的流動(dòng)性、飛漲的信貸數(shù)額和過(guò)低的金融成本，使得大量的投資投機(jī)資金涌向股市和房市。在09年，市場(chǎng)最狂熱的狀態(tài)下，我們提供的商品住宅不足800萬(wàn)套，其中500萬(wàn)套是現(xiàn)房，300萬(wàn)套左右是沒(méi)有辦法入住的期房。（二）人口增長(zhǎng)假定維持目前的每年1200到1500萬(wàn)人口變成城鎮(zhèn)居民，那么20年差不多從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移3億人。更重要的是，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提出加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，放寬戶籍限制，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。相比房?jī)r(jià)迅速上漲的一線城市，二三線城市仍然是“價(jià)格洼地”，吸引了部分外來(lái)投資者的進(jìn)入，增加了投資、投機(jī)需求。近幾年內(nèi)地城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深等一線城市，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資本和勞動(dòng)力向二三線城市轉(zhuǎn)移，增加了二三線城市本地居民的剛性需求。二三線城市房?jī)r(jià)上漲已成為趨勢(shì)。而且隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，剛性需求會(huì)更加強(qiáng)烈，那么房?jī)r(jià)必定持續(xù)上漲。例如上海、北京20到32歲年輕人的占比30%以上，像日本東京、韓國(guó)首爾大概只有20%左右，這么多年輕人要結(jié)婚、生孩子，那么對(duì)房地產(chǎn)就有剛性需求。也有分析認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展至少還有17到18年時(shí)間。在清華大學(xué)首發(fā)的《2009年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》提出，中國(guó)城鎮(zhèn)化程度不光跟美國(guó)比，跟日本、韓國(guó)比都非常低，甚至還處于城鎮(zhèn)化的初級(jí)階段。 無(wú)可置疑，房地產(chǎn)行業(yè)中的一、二、三市場(chǎng)存在著多方博弈，買賣雙方之間、開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與地方政府間，甚至地方政府之間以及中央與地方間的平衡等等。新政被稱為歷來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，就連一向唱高房?jī)r(jià)的任志強(qiáng)也驚呼“這只是個(gè)開(kāi)始”，“交易量下降是第一步”，并且承認(rèn)未來(lái)房?jī)r(jià)有下跌的可能性。如對(duì)購(gòu)買第二套住房的政策，已由不得地方政府作準(zhǔn)，而是由中央劃一地提高購(gòu)房門檻。樓市問(wèn)題日益政治化，成為動(dòng)搖民眾對(duì)于政府公信力信心的最大挑戰(zhàn)，政府不得不斷然調(diào)控。伴隨成交放量，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)升高。供求失衡從2000年到2008年住宅開(kāi)發(fā)量，新房是37億平米，所以僅僅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，整個(gè)市場(chǎng)的供求失衡是一個(gè)大問(wèn)題。而地方政府為了增加財(cái)政收入，賣地采取招拍掛制度，決定了土地“非價(jià)高者不可得”。在此情況下，資本和土地更加凸現(xiàn)出其重要性，誰(shuí)占有了這兩項(xiàng)資源，誰(shuí)就能在產(chǎn)業(yè)鏈的上游端站穩(wěn)腳跟讓后續(xù)環(huán)節(jié)順利跟進(jìn)。土地己成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈的競(jìng)爭(zhēng)。從行業(yè)資金層面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)沒(méi)有資金壓力，企業(yè)現(xiàn)金流狀況較為充裕。（二）房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀錢多2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售良好，而且大部分公司2009年上半年推盤量較大，比如華僑城、
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