淺析土地制度下中國房地產(chǎn)之迷霧(編輯修改稿)
2025-05-13 05:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 年差不多從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移3億人。未來20年中國新增人口大概從目前的13億人左右增加到16億人左右，新增3億人都要替他們蓋房子，原來農(nóng)村的那些房子都得廢棄掉，也就是從現(xiàn)在到未來維持現(xiàn)狀大概6億人需要房子，按3人一套房算需要2億套住宅，還不包括其他的比如寫字樓、商品房等等，2億套住宅平均每年應(yīng)該蓋1000萬套。在09年，市場最狂熱的狀態(tài)下，我們提供的商品住宅不足800萬套，其中500萬套是現(xiàn)房，300萬套左右是沒有辦法入住的期房。如果我們不能從總量上解決商品房供不應(yīng)求的情況，試圖在結(jié)構(gòu)上改變分配的秩序，那問題肯定會變得更加錯綜復(fù)雜。（三）貨幣政策和匯率、通脹預(yù)期的影響過剩的流動性、飛漲的信貸數(shù)額和過低的金融成本，使得大量的投資投機資金涌向股市和房市。人民幣匯率政策也成左右當(dāng)前房價的重要因素，如果將來人民幣存在購買力縮水的預(yù)期，無形中就加大投資的購房預(yù)期，而同時短期內(nèi)區(qū)域房價可能繼續(xù)升高，政府穩(wěn)定房價的期望短期很難實現(xiàn)，市場也存在恐慌性購房預(yù)期。目前通貨膨脹的壓力越來越大。如果通貨膨脹真的到來，2010 年房價或許還會有新一輪的上漲。（四）土地財政制度的根本性影響當(dāng)前我國中央和地方財權(quán)與事權(quán)失衡狀況我國中央和地方財政體制的制度變遷，最主要的影響因素是中央和地方集權(quán)、分權(quán)關(guān)系上的制度安排。如果中央財政集中過多：地方可能通過多收稅外費來平衡財政，導(dǎo)致農(nóng)民、城市居民、個體戶、企業(yè)的負(fù)擔(dān)加重；地方都向中央財政和中央各部門跑部錢進，就會產(chǎn)生轉(zhuǎn)移支付過程中的腐敗。如果中央集中過少，而地方財力雄厚，則會造成中央向地方借錢，威脅到中央的權(quán)威和國家的統(tǒng)一。從分稅制改革運行情況看，地方政府的財政收入占整個財政收入的比重逐年下降，從1993年的78%%；中央政府的財政收入占整個財政收入的比重卻明顯上升，從1993年的22%%。而地方政府的財政支出占整個財政支出的比重卻沒有相應(yīng)的變化，一直在70%左右的水平上波動。這說明地方政府用49%的相對財政收入支撐了70%的相對財政支出責(zé)任，%%的相對財政支出責(zé)任恰恰相反，說明我們的分稅制在明顯提高中央政府財政收入的同時，給地方政府帶來了一定的事權(quán)與財權(quán)不統(tǒng)一、收支不平衡等問題。地方政府必須要高度依賴房地產(chǎn)來發(fā)展地方經(jīng)濟、賣地增加收入平衡收支。各地“地王”的頻頻誕生，導(dǎo)致土地成本加大，土地成本的加大直接主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場的高房價?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)歸根結(jié)蒂是因為土地的出讓制度造成的。因為土地的招拍掛制度，決定了土地“非價高者不可得”。在當(dāng)下乃至今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國的土地價格依然會呈快速上漲的態(tài)勢，那么，即使“剝奪”了央企爭搶地王的權(quán)利，但在“招拍掛”游戲規(guī)則尚存的前提下，國資委此舉顯然無法阻止所有房地產(chǎn)企業(yè)追逐龐大土地利益的欲望。三、中國政府的緊迫感：抑制房價上漲（一）抑制房價上漲緊迫感的原因?qū)嶋H上，新政滿月后，大部分房企對新樓盤的銷售價格，仍保持著堅挺的狀態(tài)，并刻意地放慢銷售速度，以觀摩政策的變化。房企為何對今次新政，不作出迅速降價的行為呢？并且堅信新政是不足百天的短命政策，百日后，房價將會再度活躍起來。所以在百日內(nèi)，寧愿沒有銷售量，也不會主動降價，迎合購房者的意欲。房企能堅信房價不會降太多，是與當(dāng)?shù)卣畷崦恋谋響B(tài)有密切的關(guān)系。比如，地方政府出臺的細則，與中央政府出臺的如出一轍，甚至像海南的個別地方政府的官員，更直接表態(tài)要支持高房價存在的理由。更有甚者，就是銀監(jiān)會關(guān)于二套的細則，久久沒有界定好的標(biāo)準(zhǔn)，這就留給個別商業(yè)銀行有操作空間。目前二套的框架，在短期來說，因受到中央政府嚴(yán)密的監(jiān)控，四大商業(yè)銀行會認(rèn)真地去執(zhí)行其政策，但誰敢保證百日后，這四大商業(yè)銀行是不是率先打開這個口子，尚是個未知數(shù)。正因為有了過去總結(jié)出來的經(jīng)驗，大部分房企，仍堅信房價不會跌，地方政府更不會打壓房地產(chǎn)業(yè)。其堅信的理由：一是地方政府需要房地產(chǎn)業(yè)來支持GDP增長；二是影響地
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