淺析土地制度下中國(guó)房地產(chǎn)之迷霧(編輯修改稿)
2025-05-13 05:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年差不多從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移3億人。未來(lái)20年中國(guó)新增人口大概從目前的13億人左右增加到16億人左右，新增3億人都要替他們蓋房子，原來(lái)農(nóng)村的那些房子都得廢棄掉，也就是從現(xiàn)在到未來(lái)維持現(xiàn)狀大概6億人需要房子，按3人一套房算需要2億套住宅，還不包括其他的比如寫(xiě)字樓、商品房等等，2億套住宅平均每年應(yīng)該蓋1000萬(wàn)套。在09年，市場(chǎng)最狂熱的狀態(tài)下，我們提供的商品住宅不足800萬(wàn)套，其中500萬(wàn)套是現(xiàn)房，300萬(wàn)套左右是沒(méi)有辦法入住的期房。如果我們不能從總量上解決商品房供不應(yīng)求的情況，試圖在結(jié)構(gòu)上改變分配的秩序，那問(wèn)題肯定會(huì)變得更加錯(cuò)綜復(fù)雜。（三）貨幣政策和匯率、通脹預(yù)期的影響過(guò)剩的流動(dòng)性、飛漲的信貸數(shù)額和過(guò)低的金融成本，使得大量的投資投機(jī)資金涌向股市和房市。人民幣匯率政策也成左右當(dāng)前房?jī)r(jià)的重要因素，如果將來(lái)人民幣存在購(gòu)買(mǎi)力縮水的預(yù)期，無(wú)形中就加大投資的購(gòu)房預(yù)期，而同時(shí)短期內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)可能繼續(xù)升高，政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的期望短期很難實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)也存在恐慌性購(gòu)房預(yù)期。目前通貨膨脹的壓力越來(lái)越大。如果通貨膨脹真的到來(lái)，2010 年房?jī)r(jià)或許還會(huì)有新一輪的上漲。（四）土地財(cái)政制度的根本性影響當(dāng)前我國(guó)中央和地方財(cái)權(quán)與事權(quán)失衡狀況我國(guó)中央和地方財(cái)政體制的制度變遷，最主要的影響因素是中央和地方集權(quán)、分權(quán)關(guān)系上的制度安排。如果中央財(cái)政集中過(guò)多：地方可能通過(guò)多收稅外費(fèi)來(lái)平衡財(cái)政，導(dǎo)致農(nóng)民、城市居民、個(gè)體戶、企業(yè)的負(fù)擔(dān)加重；地方都向中央財(cái)政和中央各部門(mén)跑部錢(qián)進(jìn)，就會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移支付過(guò)程中的腐敗。如果中央集中過(guò)少，而地方財(cái)力雄厚，則會(huì)造成中央向地方借錢(qián)，威脅到中央的權(quán)威和國(guó)家的統(tǒng)一。從分稅制改革運(yùn)行情況看，地方政府的財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的比重逐年下降，從1993年的78%%；中央政府的財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的比重卻明顯上升，從1993年的22%%。而地方政府的財(cái)政支出占整個(gè)財(cái)政支出的比重卻沒(méi)有相應(yīng)的變化，一直在70%左右的水平上波動(dòng)。這說(shuō)明地方政府用49%的相對(duì)財(cái)政收入支撐了70%的相對(duì)財(cái)政支出責(zé)任，%%的相對(duì)財(cái)政支出責(zé)任恰恰相反，說(shuō)明我們的分稅制在明顯提高中央政府財(cái)政收入的同時(shí)，給地方政府帶來(lái)了一定的事權(quán)與財(cái)權(quán)不統(tǒng)一、收支不平衡等問(wèn)題。地方政府必須要高度依賴(lài)房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、賣(mài)地增加收入平衡收支。各地“地王”的頻頻誕生，導(dǎo)致土地成本加大，土地成本的加大直接主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)歸根結(jié)蒂是因?yàn)橥恋氐某鲎屩贫仍斐傻摹Ｒ驗(yàn)橥恋氐恼信膾熘贫?，決定了土地“非價(jià)高者不可得”。在當(dāng)下乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的土地價(jià)格依然會(huì)呈快速上漲的態(tài)勢(shì)，那么，即使“剝奪”了央企爭(zhēng)搶地王的權(quán)利，但在“招拍掛”游戲規(guī)則尚存的前提下，國(guó)資委此舉顯然無(wú)法阻止所有房地產(chǎn)企業(yè)追逐龐大土地利益的欲望。三、中國(guó)政府的緊迫感：抑制房?jī)r(jià)上漲（一）抑制房?jī)r(jià)上漲緊迫感的原因?qū)嶋H上，新政滿月后，大部分房企對(duì)新樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，仍保持著堅(jiān)挺的狀態(tài)，并刻意地放慢銷(xiāo)售速度，以觀摩政策的變化。房企為何對(duì)今次新政，不作出迅速降價(jià)的行為呢？并且堅(jiān)信新政是不足百天的短命政策，百日后，房?jī)r(jià)將會(huì)再度活躍起來(lái)。所以在百日內(nèi)，寧愿沒(méi)有銷(xiāo)售量，也不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，迎合購(gòu)房者的意欲。房企能堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)降太多，是與當(dāng)?shù)卣畷崦恋谋響B(tài)有密切的關(guān)系。比如，地方政府出臺(tái)的細(xì)則，與中央政府出臺(tái)的如出一轍，甚至像海南的個(gè)別地方政府的官員，更直接表態(tài)要支持高房?jī)r(jià)存在的理由。更有甚者，就是銀監(jiān)會(huì)關(guān)于二套的細(xì)則，久久沒(méi)有界定好的標(biāo)準(zhǔn)，這就留給個(gè)別商業(yè)銀行有操作空間。目前二套的框架，在短期來(lái)說(shuō)，因受到中央政府嚴(yán)密的監(jiān)控，四大商業(yè)銀行會(huì)認(rèn)真地去執(zhí)行其政策，但誰(shuí)敢保證百日后，這四大商業(yè)銀行是不是率先打開(kāi)這個(gè)口子，尚是個(gè)未知數(shù)。正因?yàn)橛辛诉^(guò)去總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，大部分房企，仍堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)跌，地方政府更不會(huì)打壓房地產(chǎn)業(yè)。其堅(jiān)信的理由：一是地方政府需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)支持GDP增長(zhǎng)；二是影響地
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