房地產開發(fā)項目操作流程-文庫吧資料
2024-12-12 11:18本頁面
【正文】 委簽證，主要目的時維護設計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設計。 1施工監(jiān)理單位的選擇 根據國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產項目必須委托監(jiān)理單位進行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也要通過招投標錄用，組織工作由當地建委工程處負責，程序與施工招標基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。 （ 7） 在專家推薦的名單中，選取已經初步商定的施工單位。 （ 5） 發(fā)標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標文件。 （ 3） 根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進行溝通，主要內容史料界施工單位資質情況、施工業(yè)績情況、人員及設備配置情況、信譽等級、對土木工程的質量目標的評定、有關墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。 1施工招標 目前工程建設必須進行同意招投標，由招標辦統一組織，具體程序要求如下： （ 1） 提出招標申請，提交立項文件、全套施工圖、委托估價機構進行標底編制。 領取建設用地規(guī)劃許可證 向規(guī)劃部門申請領取建設 用地 規(guī)劃許可證， 要求提交立項文件、方案設計批復以及 1:1000 地形圖。 施工圖設計 根據批準的初步設計完成全部子項的施工圖設計。 初步設計必須進行審查，審查程序與內容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復才能進一步深化。 初步設計 方案設計批準后，應委托有關單位做環(huán)境影響報告，主要內容包括對地塊現有的環(huán)境情況、項目實施過程中造成的環(huán)境污染和項目建成后造成的環(huán)境污染進行分析評估，提出項目中應采取的環(huán)保措施。 確定設計中標單位后，根據專家意見和公司對項目的要求，委托設計單位進行 正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基 礎 上，進行修改， 完 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 4―― 成正式報批方案。 方案設計 正式方案設計必須委托具有相應資質的設 計院進行，并且要與當地建委設計處聯系，落實是否需要進行設計招標。 取得規(guī)劃設計條件 和紅線圖 土地招標拍賣時，當地規(guī)劃部門已經提出了初步的規(guī)劃設計條件。 項目產品及市場定位 明確項目運作后，產品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產品設計人員圍繞市場對產品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調整、修改，以使產品 能更好的適應市場，掌握先機。 目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發(fā)權，即可轉入第二階段工作。 1 報名參加土地招標或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。 編制項目可行性 分析報告，內容包括項目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經濟分析結果等。 由市場及經濟分析人員進行經濟技術分析，主要內容包括項目成本測算、銷售價格預測。 如討論認為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應進一步開 展工作。 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 2―― 組織營銷人員進行市場調查，了解地塊周邊地區(qū)房價、銷售情況、施工開發(fā)進度，了解地塊周邊范圍內市政配套設施情況，有無比較嚴重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設施的配套情況。 組織人員了解城市總體規(guī)劃內容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實施的內容、具體的時間安排等。 從新聞媒體和有關房地產信息中，了解土地出讓、招標、拍賣的信息，并取得相關的正式資料。 第一階段 可行性研究決策階段 項目 決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 1―― 房地產開發(fā)項目操作流程 房地產市場 是一個資本密集型產業(yè)，具備高投入、高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為散戶市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產項目的運作過程，內容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關系、各種規(guī)費的交納、各種許可證的辦理等。因此，房產公司準備開發(fā)一個樓盤前必須對公司現有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力 資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新項目開發(fā)的結論后，可以有意識地關注相關資料，了解有關土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項目類型、地域位置進行重點關注，留心這方面的信息。 當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關人員勘查地塊現場，實地感受地塊情況和周邊環(huán)境。 組織專業(yè)人員對 地塊進行規(guī)劃分析，根據招標文件，初步進行產品定位，主要工作內容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等， 層數――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。 匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。 由建筑師或規(guī)劃師（一般應委托）提出總體規(guī)劃，確定建設規(guī)模、樓盤形式、產品檔次等。 根據市場反映情況和公司所做的經濟分析，初步確定土地投標價格。 1 目前市場上大部分房地產項目需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯系一家銀行，向銀行提供項目可行性分析報告，并進行必要的溝通，使銀企雙方 都對項目的前景看好，這樣銀行經內部討論后，就可以同意進行合作，并出具融資信用證明材料。 1 參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其
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