房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程-閱讀頁
2024-12-24 11:18本頁面
【正文】 按實(shí)計(jì)算 (4) 人工費(fèi)用 按實(shí)計(jì)算 (5) 辦公場(chǎng)地租用 按實(shí)計(jì)算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按實(shí)計(jì)算 稅金 (1) 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入的 5％ (2) 城建建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅的 7％ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 12―― (3) 教育附加費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅的 4％ 銷售 費(fèi)用 (1) 廣告費(fèi)用 按實(shí)計(jì)算 (2) 樓書、促銷會(huì)、樣板房等 按實(shí)計(jì)算 (3) 售樓部裝修等 按實(shí)計(jì)算 第五部分 房產(chǎn)營(yíng)銷部分 房產(chǎn)營(yíng)銷主要分為項(xiàng)目定位、銷售定位、廣告策劃三步。 二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計(jì)等： 房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場(chǎng)制勝的法寶。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個(gè)在銷樓盤，在市場(chǎng)需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項(xiàng)目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長(zhǎng)等特點(diǎn)，盡快尋求項(xiàng)目市場(chǎng)定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風(fēng)格？住宅功能有哪些？配套標(biāo)準(zhǔn)如何？ 目標(biāo)客戶是誰？房產(chǎn)和價(jià)格？ 一般房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期短則一、兩年，長(zhǎng)則四、五年，這樣的時(shí)間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項(xiàng)目定位必須適度超前，對(duì)銷售高峰時(shí)的市場(chǎng)要有預(yù)先把握，但過于超前，又會(huì)引起成本上升及銷售困難。 1994 年以后，房產(chǎn)市場(chǎng)步入集團(tuán)話銷售時(shí)代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、銷售人員培訓(xùn)、場(chǎng)地布置、主題宣傳促銷活動(dòng)執(zhí)行等。招聘房產(chǎn)銷售人員，對(duì)專業(yè)少有特別的要求，但要求有學(xué)習(xí)能力和信息分析、管理能力。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。房子建成 前，售樓部是項(xiàng)目的主要展示形象，形象級(jí)別當(dāng)然應(yīng)與項(xiàng)目整體策劃一致。 四、廣告策劃： 開發(fā)商多數(shù)聘請(qǐng)專業(yè)廣告公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目從整個(gè)公司的形象設(shè)計(jì)、廣告策劃、廣告公司收取策劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、代理費(fèi)。廣告公司通常工作包括廣告設(shè)計(jì)、代理、發(fā)布、市場(chǎng)調(diào)查、品牌推廣、協(xié)調(diào)媒體關(guān)系、設(shè)計(jì)促銷活動(dòng) 、場(chǎng)地及層位設(shè)計(jì)、印刷等。以杭州市場(chǎng)為例，全年房地產(chǎn)報(bào)紙廣告約 6000萬元。 需要提交的資料（以杭州市為例） ： (1) 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件） (2) 計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件（復(fù)印件） (3) 商品房預(yù)售證（復(fù)印件） (4) 建筑工程施工許可證（復(fù)印件） (5) 規(guī)劃 驗(yàn)收合格證（復(fù)印件） (6) 單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件） (7) 中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證（復(fù)印件） (8) 建設(shè)工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件） (9) 紅線圖（復(fù)印件） (10) 投資許可證（復(fù)印件） (11) 地名辦批復(fù)（標(biāo)準(zhǔn)地名、門牌使用證）（復(fù)印件） (12) 房屋竣工平面圖（復(fù)印件） 測(cè)繪成果提取，時(shí)間 30 個(gè)工作日（視項(xiàng)目難易程度適當(dāng)縮短或增加） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 15―― 費(fèi)用按 5 元／平米。 費(fèi)用為多層住宅 35 元／平米，高層 65 元／平米。費(fèi)用為 210 元／本，超 500 M178。 提供資料（以杭州市為例）： (1) 物業(yè)維修基金和用房清單（原件） (2) 房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測(cè)繪成果（原件） (3) 規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件） (4) 單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件） (5) 標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證 (6) 建筑總平面圖 總證領(lǐng)取時(shí)間自受理日十八個(gè)工作日。 費(fèi)用為 元／平米，自受理日起十個(gè)工作日。 二、契證 提供資料：身份證、測(cè)繪圖復(fù)印件、發(fā)票（第五聯(lián)）、合同（復(fù)印件） 涉及 部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，費(fèi)用契稅 ％或 3％（按合同時(shí)間） 工本費(fèi)，七個(gè)工作日。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 17―― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 18―― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 19―― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 20―― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 21―― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 22――
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