房地產開發(fā)項目操作流程(文件)
【正文】 劃部和售樓部聯(lián)合運作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。公司通過廣告和活動 將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 13―― 三、銷售組織： 早期房產銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產尤其明顯。 一、項目定位： 這部分工作主要包括市場調查、目標客戶定位、房產品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項 目。 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 9―― 第四部分 項目開發(fā)成分 與 內容 房地產項目是個高投入、高產出的行業(yè)。一般房產公司 在項目現(xiàn)場設現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外， 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 7―― 與施工單位協(xié)商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協(xié)議的形式明確。 1設計合同簽訂 按照建委規(guī)定，項目的工程設計合同，必須經建委簽證，主要目的時維護設計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設計。 （ 7） 在專家推薦的名單中，選取已經初步商定的施工單位。 （ 3） 根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進行溝通，主要內容史料界施工單位資質情況、施工業(yè)績情況、人員及設備配置情況、信譽等級、對土木工程的質量目標的評定、有關墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。 領取建設用地規(guī)劃許可證 向規(guī)劃部門申請領取建設 用地 規(guī)劃許可證， 要求提交立項文件、方案設計批復以及 1:1000 地形圖。 初步設計必須進行審查，審查程序與內容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復才能進一步深化。 確定設計中標單位后，根據(jù)專家意見和公司對項目的要求，委托設計單位進行 正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基 礎 上，進行修改， 完 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 4―― 成正式報批方案。 取得規(guī)劃設計條件 和紅線圖 土地招標拍賣時，當?shù)匾?guī)劃部門已經提出了初步的規(guī)劃設計條件。 目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發(fā)權，即可轉入第二階段工作。 編制項目可行性 分析報告，內容包括項目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經濟分析結果等。 如討論認為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應進一步開 展工作。 組織人員了解城市總體規(guī)劃內容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實施的內容、具體的時間安排等。 第一階段 可行性研究決策階段 項目 決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產項目的運作過程，內容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關系、各種規(guī)費的交納、各種許可證的辦理等。 當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關人員勘查地塊現(xiàn)場，實地感受地塊情況和周邊環(huán)境。 匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。 根據(jù)市場反映情況和公司所做的經濟分析，初步確定土地投標價格。 1 參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其報價數(shù)在提交之前均可調整，但 一般應控制在原定的范圍之內，這樣便于今后項目的操作。 立項 目前房產項目必須進行立項，審批部門通常是當?shù)赜嬑?，通過招投標或拍賣獲得土地開發(fā)權的項目會自動形成，立項工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司 向當?shù)赜嬑峤涣㈨椛暾垐蟾妫數(shù)赜嬑鷾柿㈨椇?，會給出一個項目編號。 招標時由開發(fā)商提出招標文件，設計院投標方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設計院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。 根據(jù)批準的方案 設計，可以進行初步設計，具體設計格式和深度設計院會按照建設部的有關標準進行，開發(fā)商提供必要的基礎設施、配套設施等要求和原始資料。 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 5―― 領取土地證 土地在招標中標后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。 （ 2） 經招標辦初審后，發(fā)布工程招標信息。 房地產開發(fā)項目操作流程 ―― 6―― （ 6） 開標，由招標辦組織專家進行評審，一般要選取 2－ 3 家，此時開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。 1施工圖圖紙審核 國 家建委規(guī)定，所有基本建設項目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質的設計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。 1簽訂施工合同 與中 標施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。 第三階段 施工建設階段 房產公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格后開工建設。 項目建設完成后，工程質量由杭州市質量監(jiān)督站、房產公司、施工單位進行竣工驗收，項目設計消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負責驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規(guī)劃審批要求實施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗收，等到項目所有單位驗收及規(guī)劃驗收完成，再由房產公司委托市建委開發(fā)辦組織進行綜合驗收，經綜合驗
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