房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程(文件)
【正文】 劃部和售樓部聯(lián)合運作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。公司通過廣告和活動 將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 13―― 三、銷售組織： 早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。 一、項目定位： 這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項 目。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 9―― 第四部分 項目開發(fā)成分 與 內(nèi)容 房地產(chǎn)項目是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。一般房產(chǎn)公司 在項目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外， 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 7―― 與施工單位協(xié)商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協(xié)議的形式明確。 1設(shè)計合同簽訂 按照建委規(guī)定，項目的工程設(shè)計合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時維護設(shè)計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設(shè)計。 （ 7） 在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。 （ 3） 根部報名參加投標(biāo)的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽等級、對土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。 領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證 向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè) 用地 規(guī)劃許可證， 要求提交立項文件、方案設(shè)計批復(fù)以及 1:1000 地形圖。 初步設(shè)計必須進行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計基本相同，設(shè)計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復(fù)才能進一步深化。 確定設(shè)計中標(biāo)單位后，根據(jù)專家意見和公司對項目的要求，委托設(shè)計單位進行 正式設(shè)計工作，簽訂設(shè)計合同，一般要求在投標(biāo)方案的基 礎(chǔ) 上，進行修改， 完 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 4―― 成正式報批方案。 取得規(guī)劃設(shè)計條件 和紅線圖 土地招標(biāo)拍賣時，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計條件。 目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價中標(biāo)，若中標(biāo)取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。 編制項目可行性 分析報告，內(nèi)容包括項目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預(yù)測、實施周期、經(jīng)濟分析結(jié)果等。 如討論認為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應(yīng)進一步開 展工作。 組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實施的內(nèi)容、具體的時間安排等。 第一階段 可行性研究決策階段 項目 決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產(chǎn)項目的運作過程，內(nèi)容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費的交納、各種許可證的辦理等。 當(dāng)了解倒某塊土地擬拍賣或招標(biāo)出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場，實地感受地塊情況和周邊環(huán)境。 匯總以上情況后，公司應(yīng)組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標(biāo)。 根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟分析，初步確定土地投標(biāo)價格。 1 參加招標(biāo)拍賣會，提供報價（當(dāng)場提供），其報價數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但 一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項目的操作。 立項 目前房產(chǎn)項目必須進行立項，審批部門通常是當(dāng)?shù)赜嬑?，通過招投標(biāo)或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項目會自動形成，立項工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司 向當(dāng)?shù)赜嬑峤涣㈨椛暾垐蟾?，?dāng)?shù)赜嬑鷾柿㈨椇螅瑫o出一個項目編號。 招標(biāo)時由開發(fā)商提出招標(biāo)文件，設(shè)計院投標(biāo)方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設(shè)計院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。 根據(jù)批準的方案 設(shè)計，可以進行初步設(shè)計，具體設(shè)計格式和深度設(shè)計院會按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準進行，開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 5―― 領(lǐng)取土地證 土地在招標(biāo)中標(biāo)后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。 （ 2） 經(jīng)招標(biāo)辦初審后，發(fā)布工程招標(biāo)信息。 房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 ―― 6―― （ 6） 開標(biāo)，由招標(biāo)辦組織專家進行評審，一般要選取 2－ 3 家，此時開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。 1施工圖圖紙審核 國 家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。 1簽訂施工合同 與中 標(biāo)施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。 第三階段 施工建設(shè)階段 房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格后開工建設(shè)。 項目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進行竣工驗收，項目設(shè)計消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負責(zé)驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規(guī)劃審批要求實施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗收，等到項目所有單位驗收及規(guī)劃驗收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進行綜合驗收，經(jīng)綜合驗
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