房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程圖-文庫吧資料
2025-04-20 22:03本頁面
【正文】 要通過招投標錄用，組織工作由當?shù)亟ㄎこ烫庁撠?，程序與施工招標基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。（7） 在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。（5） 發(fā)標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標文件。（3） 根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設備配置情況、信譽等級、對土木工程的質(zhì)量目標的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。1施工招標目前工程建設必須進行同意招投標，由招標辦統(tǒng)一組織，具體程序要求如下：（1） 提出招標申請，提交立項文件、全套施工圖、委托估價機構(gòu)進行標底編制。領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證，要求提交立項文件、方案設計批復以及1:1000地形圖。施工圖設計根據(jù)批準的初步設計完成全部子項的施工圖設計。初步設計必須進行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復才能進一步深化。初步設計方案設計批準后，應委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報告，主要內(nèi)容包括對地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項目實施過程中造成的環(huán)境污染和項目建成后造成的環(huán)境污染進行分析評估，提出項目中應采取的環(huán)保措施。確定設計中標單位后，根據(jù)專家意見和公司對項目的要求，委托設計單位進行正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基礎(chǔ)上，進行修改，完成正式報批方案。方案設計正式方案設計必須委托具有相應資質(zhì)的設計院進行，并且要與當?shù)亟ㄎO計處聯(lián)系，落實是否需要進行設計招標。取得規(guī)劃設計條件和紅線圖土地招標拍賣時，當?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設計條件。 項目產(chǎn)品及市場定位明確項目運作后，產(chǎn)品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產(chǎn)品設計人員圍繞市場對產(chǎn)品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產(chǎn)品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調(diào)整、修改，以使產(chǎn)品能更好的適應市場，掌握先機。目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。1 報名參加土地招標或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。 編制項目可行性分析報告，內(nèi)容包括項目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經(jīng)濟分析結(jié)果等。 由市場及經(jīng)濟分析人員進行經(jīng)濟技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項目成本測算、銷售價格預測。如討論認為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應進一步開展工作。 組織營銷人員進行市場調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房價、銷售情況、施工開發(fā)進度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設施情況，有無比較嚴重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設施的配套情況。 組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實施的內(nèi)容、具體的時間安排等。 從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。第一階段 可行性研究決策階段 項目決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。.. . . ..房地產(chǎn)開發(fā)項目操作流程 房地產(chǎn)市場是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風險的特點，尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產(chǎn)項目的運作過程，內(nèi)容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費的交納、各種許可證的辦理等。因此，房產(chǎn)公司準備開發(fā)一個樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新項目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項目類型、地域位置進行重點關(guān)注，留心這方面的信息。 當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場，實地感受地塊情況和周邊環(huán)境。 組織專業(yè)人員對地塊進行規(guī)劃分析，根據(jù)招標文件，初步進行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。 匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。 由建筑師或規(guī)劃師（一般應委托）提出總體規(guī)劃，確定建設規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。 根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟分析，初步確定土地投標價格。1 目前市場上大部分房地產(chǎn)項目需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項目可行性分析報告，并進行必要的溝通，使銀企雙方都對項目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進行合作，并出具融資信用證明材料。1 參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其
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