【正文】 圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個(gè)電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)與檔次。 各戶型北面增加弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個(gè)臥室布置在各戶型南面。針對(duì)以上種種問(wèn)題，我們提出兩種解決方案：216。底層住戶可以通過(guò)室外沿伸平臺(tái)與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。但普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的銷(xiāo)售條件之后進(jìn)行銷(xiāo)售，才能以最快的銷(xiāo)售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)；216。本項(xiàng)目不具備打造豪宅的理由216。重視裝修，投資總價(jià)越低越有吸引。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最?lèi)?ài)江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛(ài)全裝修房。 同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢(shì)并不明顯，而本項(xiàng)目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。北外灘板塊 —— 較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤(pán)，突出江景這一賣(mài)點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。均延請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。因此，目前開(kāi)發(fā)高檔住宅市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，此時(shí)正是開(kāi)發(fā)精品高檔商品住宅的大好時(shí)機(jī)。偏愛(ài)中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對(duì)裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺(jué)的營(yíng)造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺(tái)客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。 國(guó)內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷(xiāo)售形式均較為理想；216。商業(yè)部分銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與條件篇銷(xiāo)售時(shí)機(jī) :2023年 35月上海樓市今年下半年以來(lái)一直處于下行通道 ,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn)理由35月歷來(lái)為房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來(lái)比較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)根據(jù) “ 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) ” 所需要的銷(xiāo)售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實(shí)的銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)屆時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶良好的視覺(jué)感覺(jué)建議具備的銷(xiāo)售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會(huì)所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開(kāi)始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。 （如下示意圖所示）同時(shí)，室外景觀游泳池結(jié)合會(huì)所室內(nèi)恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。 主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。以一個(gè)戶型為一個(gè)單元示意， 5個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對(duì)私密的會(huì)客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺(tái)接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會(huì)客的同時(shí)，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。色彩概念提示色彩概念提示裝修方面研究 為了符合目標(biāo)客戶需要、提升項(xiàng)目檔次、樹(shù)立品牌以及迎合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，建議本項(xiàng)目以 “ 精裝修 ” 房推向市場(chǎng)。墻地面及吊頂： 建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻膠漆，高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板或大理石地坪。同時(shí)這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無(wú)限的美景，無(wú)疑這里就是人間天堂。 銷(xiāo)售額 =購(gòu)物概率 人口 人均零售開(kāi)支 商業(yè)面積 =銷(xiāo)售額 247。從商業(yè)消費(fèi)者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類(lèi)型。項(xiàng)目客戶定位以在華外籍人士和港臺(tái)客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在 3560歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費(fèi)。當(dāng)具有比較優(yōu)勢(shì)的商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使其距離較遠(yuǎn)，消費(fèi)者也樂(lè)于前往休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市（ 3006000平米左右）未來(lái)將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的考慮因素。 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450570㎡ /千人 千人 =㎡之間商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡建議本項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng) 500㎡商業(yè)規(guī)模研究通過(guò)構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)：216。大堂示意圖 中庭示意圖商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ① 商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型 基本要數(shù) 市級(jí)中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)配套商業(yè) 新城商業(yè)中心規(guī)模 30萬(wàn)㎡以上 10萬(wàn)㎡以上 1萬(wàn)㎡左右 12萬(wàn)㎡以上區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量 日人流量 50萬(wàn)以上 日人流量 25萬(wàn)以上日人流量 2萬(wàn)左右日人流量 25萬(wàn)以上核心客戶群 區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車(chē)程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車(chē)程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行 15分鐘及途經(jīng)消費(fèi)者車(chē)程 30分鐘內(nèi)居民本項(xiàng)目適合商業(yè)規(guī)模216。 功 能 定 位社區(qū)配套會(huì)所（可考慮對(duì)外開(kāi)放）恒溫游泳池 高檔酒吧 健身房Spa 精品超市 壁球室空中會(huì)所（僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開(kāi)放） 咖啡吧 紅酒吧 閱覽室上右圖：會(huì)所餐廳示意圖下左圖：會(huì)所酒吧示意圖 下右圖：會(huì)所入口示意圖 216。室內(nèi)樓梯： 建議采用金屬欄桿、實(shí)木扶手以及大理石踏步。建筑外立面建議 目前國(guó)際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材 +面磚、石材 +高級(jí)涂料、石材 +鋁塑板以及全石材貼面。人流動(dòng)線分布圖：室外 門(mén)廳 公共大廳 單元大堂 過(guò)道 電梯廳 通過(guò)人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對(duì)私密的 “ 單元大堂 ”雙重大堂空間。 如此，不僅增強(qiáng)了每個(gè)戶型對(duì)江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利用，而且可以通過(guò)在建筑北面增加弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。 各房型人流動(dòng)線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；216。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問(wèn)題三、如何解決高、低區(qū)住宅價(jià)差可能過(guò)大的問(wèn)題四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問(wèn)題五、如何弱化項(xiàng)目住宅部分與辦公部分相互影響的問(wèn)題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問(wèn)題關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯(cuò)位布局。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛(ài)低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻礙大批投資客戶；216。