【正文】 Contents項目分析 　銷售時機與條件篇產(chǎn)品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設計思路第二部分 項 目 分 析宏觀市場分析篇宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應量急劇上升全市整體供大于求局面嚴重全市整體供大于求局面嚴重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應市場嚴重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性特性不可再生性不可復制性 優(yōu)越的地理位置臨江、臨公園或大型綠地傳統(tǒng)高尚地段人文底蘊深厚地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展源頭或中心總結(jié)： 上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當有限的。高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價： 22023元 徐家匯板塊均價： 24000元盧灣新天地板塊均價： 39000元 南外灘板塊均價： 21000元 北外灘板塊均價： 25000元 陸家嘴板塊均價： 37000元各板塊分析板塊名稱 板塊內(nèi)均價 主力戶型面積 板塊特征徐家匯 24000元 /平米 140－ 160平米 城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北 22023元 /平米 160－ 190平米 國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋 39000元 /平米 220－ 240平米 大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘 21000元 /平米 180－ 200平米 借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析各板塊特色鮮明 ,營造諸多賣點 。各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；建材標準較高 ,注重品牌的使用；板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標準 。均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務。北外灘板塊 —— 較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設施成熟、交通較為便利。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機客戶，且換手率較高。區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在 25000－ 50000元 /平方米不等。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在 1800－ 2500美金 /月之間。陸家嘴板塊 —— 與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元 /平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù) 其它板塊 本板塊 研究結(jié)果配套 配套較為齊全、生活便利 多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通 均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出 交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位 城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值有限景觀 景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯 突出江景效果未來規(guī)劃 未來規(guī)劃、功能定位明顯 世博概念、區(qū)域功能明確升值空間 具有稀缺性資源特點條件 具備形成稀缺性資源條件可比度較高 具有一定差距 差距明顯、可比度低具有完全可復制條件甚至超越可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段主力面積段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計比例150200 % %200240 %240280 %房型配比：主力房型段主力房型段主力房型段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計比例三房 % %四房 %總結(jié)： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質(zhì)化的，再加上加入 WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機。 同時應當看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。反思一：過多透支濱江概念；反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設計；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設計；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。徒有虛名?，F(xiàn)有濱江樓盤 “ 七大反思 ”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（ S）：u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應量 u濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認同劣勢（ W）：u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會 (O)：u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u以上海為核心的長三角經(jīng)濟圈經(jīng)濟實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅 (T)：u宏觀調(diào)控導致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強，次新房供給量大u區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目 SWOT 分析優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W)u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應量 u濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認同u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會（ O） SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機會 )WO戰(zhàn)略(利用機會克服劣勢 )u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺