【正文】 u上海宏觀經濟形式利好n整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質優(yōu)良的產品，實現(xiàn)高銷售率、高收益n堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴大營銷推廣的范圍，拓寬目標客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補當前配套及交通之不足n堅持產品優(yōu)化設計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅 )WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅 )u宏觀調控導致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質化強，次新房供給量大u區(qū)域內同質樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場已有產品為原則，增強高檔江景產品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點n通過特色經營內容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設想n以謹慎的態(tài)度進行產品定價n堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短內部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。SWOT矩陣組合分析指標項 A 因素項 B 指標評價 單項權重 分值分項權重分項得分代碼 指標 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機動車可達性 道路從不堵塞，道路 質量良好只在高峰時期（ ≤小時 /天）堵塞，道路質量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學 km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學校3 小學 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名?；蛱厣逃?名?；蛱厣逃?普通學校 或沒有小學4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認同的歷史底蘊 較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認可 沒有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調 檔次高 檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務 )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會展旅游性設施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運動中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎設施發(fā)展規(guī)劃（ 未來 35年） 有市級大型基礎設施 規(guī)劃建設 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設 城市次干道規(guī)劃建設 無 1003 生活配套設施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設施規(guī)劃建設有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設 無 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 955 環(huán)境改造 屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹 每 100m2綠地可保留的樹木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹木量》 3株 沒有可保留的樹木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠觀山景 沒有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二） 8 經濟環(huán)境 1 區(qū)域產業(yè) 有大的產業(yè)支撐 產業(yè)基礎良好 產業(yè)一般 幾乎沒有產業(yè) 90 2 區(qū)域內人均可支配收入 遠高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質 地質優(yōu)良承載力強 地質良好承載力一般 地質承載力不強 地質差且復雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導風 城市的上風口，主導風 向直接穿過地塊 主導風能夠穿過地塊 主導風不能穿過地塊 處于城市的下風口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變原有地貌 需大幅度改變原有地 貌 85場地水榭 有水榭穿過 　 　 沒有水榭穿過 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質 水質優(yōu) 水質良 無污染 污染有毒 607 危險洪水水位 歷史水位遠低于場地海 拔 歷史水位低于場地海 拔 歷史水位高于場地海 拔，預防成本低 歷史水位高，預防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內1 夜間居住人數(shù)量 5萬以上 3~5萬 1~3萬 1萬以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬以上 5~8萬 2~5萬 2萬以下 8011 市場環(huán)境 1 該區(qū)域房地產市場在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產市場近幾年 的發(fā)展趨勢 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100結論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。項目住宅發(fā)展條件評估模型（三） 客戶分析篇 借助強大的資源