【正文】 屆時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶良好的視覺感覺建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會(huì)所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。 同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項(xiàng)目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價(jià)值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。重視裝修，投資總價(jià)越低越有吸引。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)；216。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個(gè)臥室布置在各戶型南面。門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時(shí)格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。（空中會(huì)所示意圖）關(guān)于辦公部分建議 對于本項(xiàng)目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成 產(chǎn)權(quán)式酒店 推向市場，主力戶型以 50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在 80㎡左右。輻射半徑小 輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項(xiàng)目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變原有選擇日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場所的因素之一，但非第一因素。大堂以五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。門扇和窗欄： 進(jìn)戶門建議用德國 NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實(shí)木門和實(shí)木窗套。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨(dú)立的空間組成。 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。項(xiàng)目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路 ” 從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作 根據(jù)公司對項(xiàng)目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。徒有虛名。高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價(jià)： 22023元 徐家匯板塊均價(jià)： 24000元盧灣新天地板塊均價(jià)： 39000元 南外灘板塊均價(jià)： 21000元 北外灘板塊均價(jià)： 25000元 陸家嘴板塊均價(jià)： 37000元各板塊分析板塊名稱 板塊內(nèi)均價(jià) 主力戶型面積 板塊特征徐家匯 24000元 /平米 140－ 160平米 城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北 22023元 /平米 160－ 190平米 國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋 39000元 /平米 220－ 240平米 大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘 21000元 /平米 180－ 200平米 借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會(huì)紅線內(nèi)概念各板塊共性分析各板塊特色鮮明 ,營造諸多賣點(diǎn) 。項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評估模型（三） 客戶分析篇 借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實(shí)際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來的客戶將以 華裔外籍人士及港臺客商為主 。v 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；216。 第一重 “ 公共大堂 ” 追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于 20m，挑高不低于 8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以 24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。廚房： 墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（ POGGCNPOHI）或同檔次廚具。結(jié)合本項(xiàng)目來看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)基本功能解析鄰里商業(yè)基本功能解析購物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能購物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時(shí)工、請保姆和家教等。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費(fèi)者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費(fèi)場所， 常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市等；216。216。結(jié)合本項(xiàng)目 “ 高檔精品住宅 ” 定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)行處理，分二段式進(jìn)行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對明亮一些。 （如下圖所示）216。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。長期居住在浦東，對浦東的認(rèn)識較深并有一定的感情。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價(jià)格在 1800－ 2500美金 /月之間。代表個(gè)案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價(jià)24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。以一種戶型設(shè)為一個(gè)單