【正文】 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投資平臺(tái)u上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好n整合資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高銷售率、高收益n堅(jiān)持品牌優(yōu)勢(shì)，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴(kuò)大營(yíng)銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群n通過(guò)城市規(guī)劃，完善各項(xiàng)配套，在不久的將來(lái)即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足n堅(jiān)持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過(guò)小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抵御威脅 )WT戰(zhàn)略(直面劣勢(shì)與威脅 )u宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大u區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場(chǎng)已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺(jué)沖擊和功能，積聚競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘更多賣點(diǎn)n通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以及高檔公寓同星級(jí)酒店的互動(dòng)，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實(shí)，放棄打造頂級(jí)豪宅的設(shè)想n以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)n堅(jiān)持與品牌團(tuán)隊(duì)合作，提升項(xiàng)目的整體形象及知名度n擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長(zhǎng)補(bǔ)短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)多于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)勝于威脅，而且部分劣勢(shì)可以在近期改觀，而威脅亦可在項(xiàng)目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項(xiàng)目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢(shì)，可操作性強(qiáng)。項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（三） 客戶分析篇 借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過(guò)整合各樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)、二手中介門店的實(shí)際成交數(shù)據(jù)以及對(duì)各樓盤入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)的客戶將以 華裔外籍人士及港臺(tái)客商為主 。偏愛(ài)中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對(duì)裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺(jué)的營(yíng)造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺(tái)客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。關(guān)注一線江景房，在港臺(tái)等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗(yàn)，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。長(zhǎng)期居住在浦東，對(duì)浦東的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。 國(guó)內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。現(xiàn)濱江客源對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對(duì)控制重價(jià)的要求如此高的重視度非常值得研究。v 強(qiáng)調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)置多重公共交流、活動(dòng)空間。v 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。 本區(qū)域的江景優(yōu)勢(shì)并不突出，也沒(méi)有深厚的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級(jí)豪宅的基礎(chǔ)；216。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛(ài)低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻礙大批投資客戶；216。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；216。 可根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；辦公部分 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)：216。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。 過(guò)多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。商業(yè)部分銷售時(shí)機(jī)與條件篇銷售時(shí)機(jī) :2023年 35月上海樓市今年下半年以來(lái)一直處于下行通道 ,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn)理由35月歷來(lái)為房產(chǎn)銷售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來(lái)比較好的銷售業(yè)績(jī)根據(jù) “ 體驗(yàn)式營(yíng)銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實(shí)的銷售時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)屆時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶良好的視覺(jué)感覺(jué)建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會(huì)所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。產(chǎn)品研究篇房型方案存在的問(wèn)題經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問(wèn)題：國(guó)際高檔住宅發(fā)展趨勢(shì)建筑設(shè)計(jì)模塊化戶型設(shè)計(jì)人性化臥室設(shè)計(jì)套房化立面設(shè)計(jì)石材化室內(nèi)動(dòng)線合理化住宅設(shè)計(jì)五大趨勢(shì)本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項(xiàng)目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從 產(chǎn)品定位 與 產(chǎn)品細(xì)部研究 入手，達(dá)到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項(xiàng)目掃清障礙。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問(wèn)題三、如何解決高、低區(qū)住宅價(jià)差可能過(guò)大的問(wèn)題四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問(wèn)題五、如何弱化項(xiàng)目住宅部分與辦公部分相互影響的問(wèn)題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問(wèn)題關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯(cuò)位布局。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 （如下示意圖所示）同時(shí)，室外景觀游泳池結(jié)合會(huì)所室內(nèi)恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽(yáng)臺(tái)與水相臨景觀示意圖將項(xiàng)目現(xiàn)有房型圖存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性：216。 各房型人流動(dòng)線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；216。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；216。 主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。 方案 A： 在標(biāo)準(zhǔn)層面積分布不變的基礎(chǔ)上，對(duì)每層四種戶型分別進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。 如此，不僅增強(qiáng)了每個(gè)戶型對(duì)江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利用，而且可以通過(guò)在建筑北面增加弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。 （如下圖所示）216。以一個(gè)戶型為一個(gè)單元示意， 5個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，建筑平面呈階梯形分布。同時(shí)在各戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)舒適性、個(gè)性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。人流動(dòng)線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過(guò)道 電梯廳 通過(guò)人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對(duì)私密的 “ 單元大堂 ”雙重大堂空間。 第一重 “ 公共大堂 ” 追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于 20m，挑高不低于 8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以 24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營(yíng)造出富麗堂皇的豪華氛圍。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對(duì)私密的會(huì)客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺(tái)接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會(huì)客的同時(shí)，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。建筑外立面建議 目前國(guó)際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材 +面磚、石材 +高級(jí)涂料、石材