【正文】 常好，客戶定位也較高端。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個(gè)生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。諸多不利擔(dān)心均未對(duì)?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。 ● 島外開拓的力度逐步減弱。 ?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤時(shí)代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢。 聯(lián)排別墅單價(jià)分布圖1, 20%3, 60%1, 20%7000700080008000 聯(lián)排別墅單價(jià)主要分布在 70008000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 60%，說明和高檔公寓比?？诼?lián)排別墅價(jià)格較為適中。 09年輕軌建成后由于海口與三亞的時(shí)間距離縮短，?？趧e墅市場將受到更多投資客戶青睞，將有較大幅度上漲。項(xiàng)目所在地塊不臨海，不易讓外地投資者感興趣 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少； 2．項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ① 區(qū)位與地段 距機(jī)場 公里，海口市區(qū)至美麗亞機(jī)場高速路中段右側(cè)，毗鄰繞城公路南段，位于海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂 部球場正對(duì)面，項(xiàng)目地距離鬧市區(qū) —— 國貿(mào)片區(qū) 20分鐘車程（平均時(shí)速：50 公里 /小時(shí)） ② 小區(qū)規(guī)劃、配套和園林景觀 ● 人車動(dòng)靜絕對(duì)分流，項(xiàng)目三期各設(shè)置 23 個(gè)出入口，適于園區(qū)封閉式的管理，在增 20 加居住安全時(shí)并降低物業(yè)管理成本； ● 講求依地勢而建，力求再現(xiàn)自然的風(fēng)貌 ； 土地、水體、植物和建筑這四個(gè)基本元素是缺一不可的。 “美麗亞社區(qū)”周邊 具有很好的外部生態(tài)景觀基礎(chǔ)，內(nèi)部景觀的設(shè)計(jì)既要充分借景，并與外部環(huán)境特征協(xié)調(diào)，還需保證社區(qū)本身的差異化，立足區(qū)域環(huán)境，而高于區(qū)域環(huán)境。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 商鋪銷售價(jià)格（毛坯房）： 4000元 /㎡。 ? 加強(qiáng)區(qū)域整體發(fā)展及強(qiáng)化別墅銷售信息的對(duì)外宣傳，以達(dá)到利用高爾夫球會(huì)發(fā)展的品牌效應(yīng)。 銷售策略 25 ? ? 以宣傳項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)人文社區(qū)，高尚人士居住的地方 ? ? 業(yè)務(wù)拓展部點(diǎn)對(duì)點(diǎn)介紹推介 推廣策略 ? 全方位營造“美麗亞社區(qū)”別墅入市的氣勢，“高爾夫 +溫泉，做海南最好的別墅” ,全面提升置業(yè)顧問專業(yè) 形象 效果預(yù)測 ? ? 產(chǎn)品信息在市場上傳播 ? ? 引起目標(biāo)客戶的高度關(guān)注 ? ? 提高美麗亞社區(qū) “ 居豪 ” 認(rèn)知度 第二階段 營造市場階段（ ） 階段目的 ? 了解目標(biāo)客戶情況、調(diào)整方案，促成部分有購買意向的客戶落定，喚起潛在客戶的購買欲望。 第四階段 收尾階段 階段目標(biāo) 該階段以現(xiàn)房銷售為主 ,廣告多采用證言式廣告 ,對(duì)諸多承諾的兌現(xiàn) ,完成最后的銷售工作。注重接待中心的功能特點(diǎn)，中心功能分為：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū) 3個(gè)主要功能區(qū)。在此基礎(chǔ)上大力推廣“美麗亞社區(qū)”別墅進(jìn)行針對(duì)性的新聞、廣告宣傳。 輿經(jīng)理人雜志聯(lián)合舉辦職業(yè)經(jīng)理人論壇，針對(duì)不同行業(yè)建立不同行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)組織。建筑總面積 40000平方米，由 120棟 260360平方米 /棟獨(dú)立別墅和 1棟 2021社區(qū)會(huì)所所組成。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬元 銷售費(fèi)用 1430萬元 管理和其他費(fèi)用 549萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬元 綜合成本 15929萬元 每平方均售價(jià)（含商業(yè)面積） =28590萬元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價(jià)（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點(diǎn)： A、保本點(diǎn)最低銷售面積： 15929萬元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當(dāng)銷售面積不小于 21338平方米，即達(dá)計(jì)劃可售面積 38300平方米之%時(shí)，本開發(fā)建筑項(xiàng)目就不會(huì)虧損 B、保本點(diǎn)最低銷售均價(jià)： 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價(jià)為 4159元 /平方米時(shí)，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估 當(dāng)前市場環(huán)境下主要 面臨 政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類風(fēng)險(xiǎn)。中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的梯度市場特征，對(duì)于一些在全國市場范圍內(nèi)實(shí)行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場房價(jià)結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。 即使如此，別墅項(xiàng)目是一項(xiàng)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性工程，對(duì)總體規(guī)劃、建設(shè)質(zhì)量、經(jīng)營服務(wù)、后期管理等諸多方面都應(yīng)該有著較高要求。 。而隨著房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者的 成熟，房地產(chǎn)商品個(gè)性化的需求已開始在市場上逐步釋放。有效的成本控制能力將是企業(yè)制勝的一個(gè)重要實(shí)力體現(xiàn)。 敏感性分析 由于本案項(xiàng)目周邊無競爭性高檔次別墅社區(qū)，樓盤價(jià)格合理又檔次較高，在項(xiàng)目開盤之時(shí)，基本上沒有同業(yè)的競爭，以 均價(jià) 7500元 /平方米 的市場價(jià)格售出是絕對(duì)有把握的。 第十章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 可銷售面積建造成本為 13050萬元 /38300平方米 =3407元 /平方米， 綜合開發(fā)成本為 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 潮汐：不受影響。 利用海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部十幾年的經(jīng)營，已經(jīng)成為成功人士的生活社圈；通過聯(lián)合舉辦 “美麗亞社區(qū)”和臺(tái)達(dá)國際高爾夫生活 Party ? 繽紛時(shí)尚” 的活動(dòng)，可以聚集?？?、三亞、深圳、東莞乃至珠三角社會(huì)名流，在建設(shè)“美麗亞社區(qū)”品牌的同時(shí)也可以為地產(chǎn)會(huì)籍銷售積累客戶資源。 ? 在網(wǎng)路宣傳運(yùn)用上， 利用國內(nèi)著名網(wǎng)站的進(jìn)行宣傳，從而達(dá)至最大的范圍的宣傳推廣。 ● 領(lǐng)取預(yù)售許可證后，通過媒體對(duì)外發(fā)布正式開盤，與認(rèn)購登記客戶正式簽訂房地產(chǎn)合同。 ? “三期”別墅誠意認(rèn)購 60%，即套左右。 C、銷售階段劃分及效果預(yù)測 項(xiàng)目的推廣分四個(gè)階段進(jìn)行，根據(jù)每個(gè)階段銷售形式、階段目標(biāo)的差異采取不同的 銷售策略，廣告的媒體安排及內(nèi)容，推廣策略的合理安排等等。 工作緣客戶定位： ? 在海南、深圳、東莞、珠三角等地有公司； ? 注重社區(qū)的社交功能； ? 注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性； ? 關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)； 地緣客戶定位： 分布在深圳、東莞、香港等距球會(huì)距離比較近的客戶； 為置業(yè)而置業(yè)； 重視物 業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； 通過本地主流媒體汲取信息。 3. 項(xiàng)目價(jià)格定位 鑒于本項(xiàng)目的定位，以周邊的競爭樓盤價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項(xiàng)目的自身配置，以項(xiàng)目開發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷售周期實(shí)現(xiàn)合理利潤，擬定項(xiàng)目的入市價(jià)格和總體均價(jià)。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計(jì) 時(shí)要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門套，增加了 歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點(diǎn)，又敢于留白。 ③ 品味： 突出新古典時(shí)尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。 珠三角、港臺(tái)以及東南亞地區(qū)人士對(duì)海南自然優(yōu)勢的認(rèn)同； 周邊開闊，規(guī)劃較容易 占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格普 遍在 6000— 8000元之間。比華利山莊 位置地理：?？谑形骱０稙I海西路 189 號(hào) 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價(jià)格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年 10月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：海口市西海岸長怡路 1 號(hào) 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計(jì) 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號(hào) 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 13 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時(shí)間距離將逐漸縮短，?？谧鳛槭?huì)城市的配套、交通 、文化等優(yōu)勢將越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價(jià)差將逐步縮小，?？诜績r(jià)將更接近三亞。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏。總體上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施，良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆 以高端定位。 ● ?？跒硡^(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進(jìn)。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。 2021年111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降 %。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開始大量下單，島內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在兩個(gè)方面的問題。 4 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí) 合作開發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 1 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)海口樓市的影響 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、海口市 2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測 第三章 SWOT分析 2 一、 Strength項(xiàng)目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營銷 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營銷 1．營銷階段與時(shí)間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 3 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省