【正文】 常好，客戶定位也較高端。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個(gè)生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。諸多不利擔(dān)心均未對(duì)?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。 ● 島外開拓的力度逐步減弱。 海口進(jìn)入郊區(qū)大盤時(shí)代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢(shì)。 聯(lián)排別墅單價(jià)分布圖1, 20%3, 60%1, 20%7000700080008000 聯(lián)排別墅單價(jià)主要分布在 70008000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 60%，說明和高檔公寓比海口聯(lián)排別墅價(jià)格較為適中。 09年輕軌建成后由于?？谂c三亞的時(shí)間距離縮短，?？趧e墅市場將受到更多投資客戶青睞，將有較大幅度上漲。項(xiàng)目所在地塊不臨海，不易讓外地投資者感興趣 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少； 2．項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ① 區(qū)位與地段 距機(jī)場 公里，?？谑袇^(qū)至美麗亞機(jī)場高速路中段右側(cè)，毗鄰繞城公路南段，位于海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂 部球場正對(duì)面，項(xiàng)目地距離鬧市區(qū) —— 國貿(mào)片區(qū) 20分鐘車程（平均時(shí)速：50 公里 /小時(shí)） ② 小區(qū)規(guī)劃、配套和園林景觀 ● 人車動(dòng)靜絕對(duì)分流，項(xiàng)目三期各設(shè)置 23 個(gè)出入口，適于園區(qū)封閉式的管理，在增 20 加居住安全時(shí)并降低物業(yè)管理成本； ● 講求依地勢(shì)而建，力求再現(xiàn)自然的風(fēng)貌 ； 土地、水體、植物和建筑這四個(gè)基本元素是缺一不可的。 “美麗亞社區(qū)”周邊 具有很好的外部生態(tài)景觀基礎(chǔ)，內(nèi)部景觀的設(shè)計(jì)既要充分借景，并與外部環(huán)境特征協(xié)調(diào)，還需保證社區(qū)本身的差異化，立足區(qū)域環(huán)境，而高于區(qū)域環(huán)境。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 商鋪銷售價(jià)格（毛坯房）： 4000元 /㎡。 ? 加強(qiáng)區(qū)域整體發(fā)展及強(qiáng)化別墅銷售信息的對(duì)外宣傳，以達(dá)到利用高爾夫球會(huì)發(fā)展的品牌效應(yīng)。 銷售策略 25 ? ? 以宣傳項(xiàng)目地區(qū)域內(nèi)人文社區(qū)，高尚人士居住的地方 ? ? 業(yè)務(wù)拓展部點(diǎn)對(duì)點(diǎn)介紹推介 推廣策略 ? 全方位營造“美麗亞社區(qū)”別墅入市的氣勢(shì)，“高爾夫 +溫泉，做海南最好的別墅” ,全面提升置業(yè)顧問專業(yè) 形象 效果預(yù)測 ? ? 產(chǎn)品信息在市場上傳播 ? ? 引起目標(biāo)客戶的高度關(guān)注 ? ? 提高美麗亞社區(qū) “ 居豪 ” 認(rèn)知度 第二階段 營造市場階段（ ） 階段目的 ? 了解目標(biāo)客戶情況、調(diào)整方案，促成部分有購買意向的客戶落定，喚起潛在客戶的購買欲望。 第四階段 收尾階段 階段目標(biāo) 該階段以現(xiàn)房銷售為主 ,廣告多采用證言式廣告 ,對(duì)諸多承諾的兌現(xiàn) ,完成最后的銷售工作。注重接待中心的功能特點(diǎn)，中心功能分為：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū) 3個(gè)主要功能區(qū)。在此基礎(chǔ)上大力推廣“美麗亞社區(qū)”別墅進(jìn)行針對(duì)性的新聞、廣告宣傳。 輿經(jīng)理人雜志聯(lián)合舉辦職業(yè)經(jīng)理人論壇，針對(duì)不同行業(yè)建立不同行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)組織。建筑總面積 40000平方米，由 120棟 260360平方米 /棟獨(dú)立別墅和 1棟 2021社區(qū)會(huì)所所組成。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬元 銷售費(fèi)用 1430萬元 管理和其他費(fèi)用 549萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬元 綜合成本 15929萬元 每平方均售價(jià)（含商業(yè)面積） =28590萬元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價(jià)（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點(diǎn)： A、保本點(diǎn)最低銷售面積： 15929萬元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當(dāng)銷售面積不小于 21338平方米，即達(dá)計(jì)劃可售面積 38300平方米之%時(shí)，本開發(fā)建筑項(xiàng)目就不會(huì)虧損 B、保本點(diǎn)最低銷售均價(jià)： 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價(jià)為 4159元 /平方米時(shí)，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估 當(dāng)前市場環(huán)境下主要 面臨 政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類風(fēng)險(xiǎn)。中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的梯度市場特征，對(duì)于一些在全國市場范圍內(nèi)實(shí)行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場房價(jià)結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。 即使如此，別墅項(xiàng)目是一項(xiàng)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性工程，對(duì)總體規(guī)劃、建設(shè)質(zhì)量、經(jīng)營服務(wù)、后期管理等諸多方面都應(yīng)該有著較高要求。 。而隨著房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者的 成熟，房地產(chǎn)商品個(gè)性化的需求已開始在市場上逐步釋放。有效的成本控制能力將是企業(yè)制勝的一個(gè)重要實(shí)力體現(xiàn)。 敏感性分析 由于本案項(xiàng)目周邊無競爭性高檔次別墅社區(qū)，樓盤價(jià)格合理又檔次較高，在項(xiàng)目開盤之時(shí)，基本上沒有同業(yè)的競爭，以 均價(jià) 7500元 /平方米 的市場價(jià)格售出是絕對(duì)有把握的。 第十章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 可銷售面積建造成本為 13050萬元 /38300平方米 =3407元 /平方米， 綜合開發(fā)成本為 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 潮汐：不受影響。 利用海南臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂部十幾年的經(jīng)營，已經(jīng)成為成功人士的生活社圈；通過聯(lián)合舉辦 “美麗亞社區(qū)”和臺(tái)達(dá)國際高爾夫生活 Party ? 繽紛時(shí)尚” 的活動(dòng)，可以聚集?？?、三亞、深圳、東莞乃至珠三角社會(huì)名流，在建設(shè)“美麗亞社區(qū)”品牌的同時(shí)也可以為地產(chǎn)會(huì)籍銷售積累客戶資源。 ? 在網(wǎng)路宣傳運(yùn)用上， 利用國內(nèi)著名網(wǎng)站的進(jìn)行宣傳，從而達(dá)至最大的范圍的宣傳推廣。 ● 領(lǐng)取預(yù)售許可證后，通過媒體對(duì)外發(fā)布正式開盤，與認(rèn)購登記客戶正式簽訂房地產(chǎn)合同。 ? “三期”別墅誠意認(rèn)購 60%，即套左右。 C、銷售階段劃分及效果預(yù)測 項(xiàng)目的推廣分四個(gè)階段進(jìn)行，根據(jù)每個(gè)階段銷售形式、階段目標(biāo)的差異采取不同的 銷售策略，廣告的媒體安排及內(nèi)容，推廣策略的合理安排等等。 工作緣客戶定位： ? 在海南、深圳、東莞、珠三角等地有公司； ? 注重社區(qū)的社交功能； ? 注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性； ? 關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)； 地緣客戶定位： 分布在深圳、東莞、香港等距球會(huì)距離比較近的客戶； 為置業(yè)而置業(yè)； 重視物 業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； 通過本地主流媒體汲取信息。 3. 項(xiàng)目價(jià)格定位 鑒于本項(xiàng)目的定位，以周邊的競爭樓盤價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項(xiàng)目的自身配置，以項(xiàng)目開發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷售周期實(shí)現(xiàn)合理利潤，擬定項(xiàng)目的入市價(jià)格和總體均價(jià)。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計(jì) 時(shí)要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門套，增加了 歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點(diǎn)，又敢于留白。 ③ 品味： 突出新古典時(shí)尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。 珠三角、港臺(tái)以及東南亞地區(qū)人士對(duì)海南自然優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同； 周邊開闊，規(guī)劃較容易 占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格普 遍在 6000— 8000元之間。比華利山莊 位置地理：?？谑形骱０稙I海西路 189 號(hào) 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價(jià)格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年 10月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：?？谑形骱０堕L怡路 1 號(hào) 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計(jì) 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號(hào) 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 13 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科 海口市由于自然條件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時(shí)間距離將逐漸縮短，?？谧鳛槭?huì)城市的配套、交通 、文化等優(yōu)勢(shì)將越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價(jià)差將逐步縮小，?？诜績r(jià)將更接近三亞。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施，良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆 以高端定位。 ● ?？跒硡^(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進(jìn)。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。 2021年111月，海口市房屋施工面積 ，同比下降 %。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，海口房地產(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開始大量下單，島內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。目前，海口市的房地產(chǎn)市場存在兩個(gè)方面的問題。 4 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：海口的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)： 2021年，海口計(jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí) 合作開發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 1 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測 第三章 SWOT分析 2 一、 Strength項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢(shì)分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營銷 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營銷 1．營銷階段與時(shí)間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 3 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省