別墅項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 越多的人在城市郊區(qū)購(gòu)買高品質(zhì)的別墅。總體來看，東北部別墅處于買方市場(chǎng)的階段，但是熱銷項(xiàng)目也說明市場(chǎng)需求在不斷增長(zhǎng)，特別是環(huán)境良好的高品質(zhì)別墅市場(chǎng)前景樂觀。通往首都機(jī)場(chǎng)，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購(gòu)物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。同一區(qū)域別墅的個(gè)別條件對(duì)別墅價(jià)格有重大影響。具有高爾夫球練習(xí)場(chǎng)的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經(jīng)很高，買家和租客仍然絡(luò)繹不絕。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國(guó)內(nèi)高收入管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知”本家們把京城“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）作為辦公地點(diǎn)，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個(gè)性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅建議以220—300平方米為主力戶型，銷售單價(jià)在10000元/平方米，總價(jià)款控制在300萬(wàn)元左右，其應(yīng)建在湖邊或項(xiàng)目的中心區(qū)域內(nèi)，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領(lǐng)地之內(nèi)，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時(shí)，本案充分利用水景資源營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質(zhì)。25 / 25。北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議建議本案的產(chǎn)品類型為：多層帶電梯公寓+四層半躍層式住宅+TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+單體別墅。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營(yíng)方式。五、2001年北京東北部別墅市場(chǎng)配套設(shè)施分析高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大。市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價(jià)大多在1000－3000美元／平方米之間，平均售價(jià)以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價(jià)位在2700美元／平方米左右，首都機(jī)場(chǎng)附近約為2000美元／平方米。一些京內(nèi)人士購(gòu)買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷需求量明顯上升。目前，東北部別墅市場(chǎng)仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時(shí)間較長(zhǎng)，但銷售情況不佳。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)與加入WTO的臨近，增強(qiáng)了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國(guó)內(nèi)人士購(gòu)買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報(bào)。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場(chǎng)的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米3300元左右。別墅市場(chǎng)平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減附表—（元/平方米）區(qū)域銷售價(jià)格區(qū)域銷售價(jià)格亞北—昌平10647機(jī)場(chǎng)路—順義13757海淀上地7211經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6900通州4720遠(yuǎn)郊3328市區(qū)24485大興—豐臺(tái)10708平均銷售價(jià)格9580l 2001年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣9580元／平方米左右。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場(chǎng)，隨著人們收入的增長(zhǎng)，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。（2）外國(guó)使館人員也是外銷別墅的重要買家。近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長(zhǎng)迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)約為80％左右。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。二、2001年北京別墅市場(chǎng)需求分析北京別墅客戶群構(gòu)成隨著居民收入的增加和別墅價(jià)格的下降，別墅的需求量逐漸增加。隨著遠(yuǎn)郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，遠(yuǎn)郊特別是風(fēng)景區(qū)的精品別墅將會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)逐漸暢銷。2001年12個(gè)新盤別墅中，均價(jià)在7000元／平方米以下的項(xiàng)目有10個(gè)，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價(jià)格與客戶購(gòu)買力的差距，成交情況逐漸活躍起來。2000年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷，使得北部別墅市場(chǎng)整體銷售情況轉(zhuǎn)好。附表—區(qū)域分布數(shù)量（個(gè)）占北京別墅項(xiàng)目總體數(shù)量百分比（%）東部、東南部3226東北部3428北部、西北部4436南部、西南部87市區(qū)43第一部分 北京別墅市場(chǎng)整體分析一、北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析別墅供應(yīng)量分析從1997年至1999年底，由于沒有新的別墅項(xiàng)目立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)年增加供應(yīng)量不大。紫玉山莊、碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園的熱銷，使別墅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起了人們的關(guān)注。北京市別墅主要集中分布于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)的60％以上，東部及東南部地區(qū)，南部及西部地區(qū)別墅分布零散且相對(duì)較少。 北部別墅主要分布在亞北京湯公路沿線，由于亞北居住項(xiàng)目高密度聚集，交通
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