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【正文】 約： 80000平方米 代征地面積約： 6000平方米（非建設(shè)用地） 用地使用性質(zhì)：別墅用地 用地使用強(qiáng)度：容積率：不大于 建筑密度：不大于 20% 建筑規(guī)劃要求： a) 建筑高度：不大于 12米 b) 建筑間距擊退用地紅線應(yīng)符合《海口市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。 綠化要求： 綠地率：不小于 60% 為方便項(xiàng)目測(cè)算，參照周邊樓盤的規(guī)劃 條件暫按以下比較合理的規(guī)劃條件進(jìn)行測(cè)算： 項(xiàng)目用地： 120畝約合 80000平方米 容積率： 建筑密度： 20% 總建筑面積： 40000平方米 商業(yè)建筑面積： 300平方米 32 住宅建筑面積： 38000平方米 共用建筑面積： 1700平方米 整個(gè)項(xiàng)目由 120棟獨(dú)立別墅和一棟社區(qū)會(huì)所組成 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 氣象： 年平均氣溫： ℃ 月平均最高氣溫： ℃ 月平均最低氣溫： 0℃ 絕對(duì)最高氣溫： ℃ (1952年 4月 ) 絕對(duì)最低氣溫： ℃ (1952年 1月 ) 年平均降雨量： 雨季： 5月 10月 ,降雨量占全年 % 旱季： 11月 4月 ,降雨量占全年 % 平均相對(duì)濕度： 81% 全年日照時(shí)數(shù)： 主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)，平均風(fēng)速 臺(tái)風(fēng)：每年平均有臺(tái)風(fēng) 4次， 6月 10月之間是臺(tái)風(fēng)季節(jié)，風(fēng)力一般為 7級(jí)，最大風(fēng)力達(dá)到 1012級(jí)。 潮汐：不受影響。 工程地質(zhì) ? 第四系全新統(tǒng)海河相沉積層 ? 第四系下更新統(tǒng)海相沉積層 建筑場(chǎng)地類別：另見(jiàn)報(bào)告 水文地質(zhì)：另見(jiàn)報(bào)告 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案（略） 33 第七章 項(xiàng) 目建設(shè)的組織 美麗亞社區(qū)由海南海南投資促進(jìn)會(huì)開(kāi)發(fā)，其組織結(jié)構(gòu)和管理系統(tǒng)如下： 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目占地 120畝。建筑總面積 40000平方米，由 120棟 260360平方米 /棟獨(dú)立別墅和 1棟 2021社區(qū)會(huì)所所組成。 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 2021 年底前完成設(shè)計(jì)及園林初步建設(shè)， 2021年底一期 30 棟交付使用， 2021 年 6月底二期 40棟交付使用， 2021 年 12月底三期 50 棟交付使用。 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表（略）。 第九章 投資估算和資金籌措 股東會(huì) 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理 工 程 部 造價(jià)部 材料部 財(cái)務(wù)部 辦公室 營(yíng)銷部 物業(yè)部 34 一、“美麗亞社區(qū)”項(xiàng)目投資估算 1 土地 3600 萬(wàn)元 3 土地平整 100 萬(wàn)元 4 永久性圍墻 60 萬(wàn) 5 設(shè)計(jì)費(fèi) 40000 ㎡ 30元 =120 萬(wàn)元 6 審圖費(fèi) 3 萬(wàn)元 7 工程預(yù)算費(fèi) 3 萬(wàn) 8 工程招投標(biāo)費(fèi) 3 萬(wàn)元 9 報(bào)建費(fèi) 40000 ㎡ 150元 /㎡ =600 萬(wàn)元 10 工程成本 8100 萬(wàn)元 ①建筑安裝 40000 ㎡ 1300元 /㎡ =5200 萬(wàn)元 ②園林工程 40000 ㎡ 600元 =2400 萬(wàn)元 ③室外工程（道路、管網(wǎng)、照明） 200 萬(wàn)元 ④智能化安裝工程 100 萬(wàn)元 ⑤消防安裝工程 50 萬(wàn)元 ⑥小區(qū)水電設(shè)施、高低壓設(shè)備安裝 150 萬(wàn)元 11 工程建設(shè)管理費(fèi) 6500 萬(wàn)元 3%=195萬(wàn)元 12 工程決算審核費(fèi) 4 萬(wàn)元 13 工程質(zhì)檢費(fèi) 6500 萬(wàn)元 4‰ =26萬(wàn)元 14 工程監(jiān)理費(fèi) 6500 萬(wàn)元 %=98萬(wàn)元 15 工程檢測(cè)費(fèi) 6500 萬(wàn)元 ‰ =23萬(wàn)元 16 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6500 萬(wàn)元 3 %=105 萬(wàn)元 17 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 40000 ㎡ =5萬(wàn)元 合計(jì) (建設(shè)成本 ) 13050 萬(wàn)元 18 銷售費(fèi)用 28590 萬(wàn)元 5 %=1430萬(wàn)元 19 公司管理費(fèi) 549 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 萬(wàn)元 總計(jì) 15929 元 二、資金需求分析 按照項(xiàng)目的綜合成本計(jì)算，一年半開(kāi)發(fā)期間需要投入資金 15929萬(wàn)元。其中： 建設(shè)成本 13050萬(wàn)元； 銷售及推廣費(fèi)用為 1430萬(wàn)元； （銷售費(fèi)用按照銷售收入 28590萬(wàn)元的 5%計(jì)算） 公司管理費(fèi)用 549萬(wàn)元； 35 （主要是管理人員工資、旅差費(fèi)、辦公費(fèi)等費(fèi)用，每年約需 183萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用為 900萬(wàn)元。 （按照年平均借款余額 3000萬(wàn)元、年利率 15%、期限 2年計(jì)算） 三、資金需求 最低資金需求： 建設(shè)費(fèi)用總投資 13050萬(wàn)元，由于土地費(fèi)用已經(jīng)付清，項(xiàng)目啟動(dòng)需要的投資不考慮土地費(fèi)用 3600 萬(wàn)元，再減去工程質(zhì)保金 500 萬(wàn)元，且后期資金用售房款解決，最低資金需求約3000萬(wàn)元。 第十章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 可銷售面積建造成本為 13050萬(wàn)元 /38300平方米 =3407元 /平方米， 綜合開(kāi)發(fā)成本為 15929萬(wàn)元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ● 可售面積 項(xiàng) 目戶數(shù)： 120個(gè)住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場(chǎng)出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤(rùn)估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測(cè)算： 28590 萬(wàn)元 住宅價(jià)格（均價(jià)） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬(wàn)元 一層商業(yè)均價(jià) 300 ㎡ 3000元 =90萬(wàn)元 A、售房收入： 28590萬(wàn)元 36 B、綜合成本 15929萬(wàn)元 其中： 建造成本 13050萬(wàn)元 銷售費(fèi)用 1430萬(wàn)元 管理和其他費(fèi)用 549萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬(wàn)元 C、稅金（ %） 3002萬(wàn)元 D、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 28590萬(wàn)元 – 15929萬(wàn)元 – 3002萬(wàn)元 =9659萬(wàn)元 銷售利潤(rùn)率 =9659247。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬(wàn)元 銷售費(fèi)用 1430萬(wàn)元 管理和其他費(fèi)用 549萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬(wàn)元 綜合成本 15929萬(wàn)元 每平方均售價(jià)（含商業(yè)面積） =28590萬(wàn)元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價(jià)（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點(diǎn)： A、保本點(diǎn)最低銷售面積： 15929萬(wàn)元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當(dāng)銷售面積不小于 21338平方米，即達(dá)計(jì)劃可售面積 38300平方米之%時(shí)，本開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目就不會(huì)虧損 B、保本點(diǎn)最低銷售均價(jià)： 15929萬(wàn)元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價(jià)為 4159元 /平方米時(shí)，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 從以上數(shù)字看此項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)上是可行的。 37 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很低。 根據(jù)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于良好上升階段。品位高的別墅住宅樓盤的銷售呈逐漸上升態(tài)勢(shì)。?？谑袆e墅項(xiàng)目樓盤均價(jià)從年初開(kāi)盤 3500 元 /平方米至年底的8700元 /平方米（基本上在開(kāi)發(fā)商樓盤半年售罄一搶而空），所以在一年半以后以 均價(jià) 7500元 /平方米 推向市場(chǎng)的 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低。 敏感性分析 由于本案項(xiàng)目周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性高檔次別墅社區(qū)，樓盤價(jià)格合理又檔次較高，在項(xiàng)目開(kāi)盤之時(shí)，基本上沒(méi)有同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，以 均價(jià) 7500元 /平方米 的市場(chǎng)價(jià)格售出是絕對(duì)有把握的。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購(gòu)買決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對(duì)銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對(duì)暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房?jī)r(jià)的提升，一年多的時(shí)間買家對(duì) 10%20%價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)都不會(huì)很敏感。 風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估 當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下主要 面臨 政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類風(fēng)險(xiǎn)。 ● 政策風(fēng)險(xiǎn)。 政策變化對(duì)開(kāi)發(fā)商形成的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于兩方面，一是產(chǎn)業(yè)政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式的影響，另一是金融政策對(duì)開(kāi)發(fā)商投融資決策的影響。新的營(yíng)業(yè)稅政策、 經(jīng)濟(jì)適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開(kāi)發(fā)商不得不充分考慮和預(yù)測(cè)政府決策的思路及意向。 ● 運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，土地成本的高啟和營(yíng)銷成本的變動(dòng)將是開(kāi)發(fā)商最主要的運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)。有效的成本控制能力將是企業(yè)制勝的一個(gè)重要實(shí)力體現(xiàn)。 ● 區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的梯度市場(chǎng)特征，對(duì)于一些在全國(guó)市場(chǎng)范圍內(nèi)實(shí)行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。因此，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格體系的變化和波動(dòng)將影響企業(yè)的投資決策。 ● 融資風(fēng)險(xiǎn)。金融政策調(diào)控對(duì)于開(kāi)發(fā)商直接意味著融資風(fēng)險(xiǎn)，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運(yùn)做要求的提高，也是開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)的考驗(yàn)。 ● 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)幾年粗放經(jīng)營(yíng)之后，使得當(dāng)前的市場(chǎng)上的充斥著大量同質(zhì)化的產(chǎn)品。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上消費(fèi)者的 成熟，房地產(chǎn)商品個(gè)性化的需求已開(kāi)始在市場(chǎng)上逐步釋放。 38 就投資風(fēng)險(xiǎn)而言，由于海南房地產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立于全國(guó)市場(chǎng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國(guó)家房地產(chǎn)新政中的“市場(chǎng)解決”部分，本項(xiàng)目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，基本上無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)。 即使如此，別墅項(xiàng)目是一項(xiàng)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性工程，對(duì)總體規(guī)劃、建設(shè)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、后期管理等諸多方面都應(yīng)該有著較高要求。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益，項(xiàng)目組織應(yīng)作如下準(zhǔn)備： （ 1） 總體規(guī)劃思路領(lǐng)先，合理布局，區(qū)域風(fēng)格突出，協(xié)調(diào)統(tǒng)一； （ 2） 爭(zhēng)取降低建設(shè)工程費(fèi)用。在確保工程質(zhì)量的前提下，對(duì)材料貨比三家，降低成本；同時(shí)科學(xué)、高效組織施工，縮短建設(shè)周期，防止給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)不確定因素。 （ 3） 委托強(qiáng)有力的專業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司全面地、科學(xué)地控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本和樓盤策劃、銷售。 （ 4） 聘請(qǐng)高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)范管理，努力避免因管理不善而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 第十一章 結(jié)論 ?？凇?美麗亞社區(qū) ”別墅項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，因其投資周期短，市場(chǎng)條件成熟，可操作性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著，是完全可行的。