蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析-資料下載頁
2025-02-28 01:46本頁面
【導(dǎo)讀】蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。其中常住人口萬人，暫住人口萬人，外籍人口萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街。道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。委會(huì)、虎丘區(qū)人民政府駐地在運(yùn)河路。張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。0億元，財(cái)政收入從300多萬元增加到億元，出口創(chuàng)匯從無到有，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額億美元，累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)39. 來自省統(tǒng)計(jì)局的一份資料顯示，目前蘇州房價(jià)已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅。2021年新開工商品房面積881萬平方米，增長%，其中住宅798萬平方米，增長%。年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，達(dá)到億元，增長%，新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同時(shí)存在銷售火爆之勢。
【正文】 附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長性不高。 三、機(jī)會(huì)（ O） 高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展 項(xiàng)目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高，相比之下項(xiàng)目的自身優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿?。雖然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿? 本案將是蘇州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢 未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項(xiàng)目僅有 3 站路。 四、風(fēng)險(xiǎn)（ T） 項(xiàng)目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個(gè)案，其較低的價(jià)格和工程進(jìn)度會(huì)造成客戶分流。 項(xiàng) 目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對區(qū)域的抗性。認(rèn)為項(xiàng)目不屬于新區(qū)范圍。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，使項(xiàng)目推案是面臨風(fēng)險(xiǎn)。 五、結(jié)論 根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運(yùn)用優(yōu)勢，將劣勢有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機(jī)會(huì)，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對辦法： 在立足本地周邊的同時(shí)，積極開拓市場；（針對整個(gè)蘇州市） 通過輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。 通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景； 加強(qiáng)本案內(nèi)部設(shè)施配 套，彌補(bǔ)生活設(shè)施的不足。 附：歷年蘇州房交會(huì)統(tǒng)計(jì)分析資料 面積需求分析表： 購房原因分析表： 市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析： 需求地段統(tǒng)計(jì)分析： 四、市場走勢預(yù)測 ? 2021 年蘇州樓市將繼續(xù)上揚(yáng) ? 外來購買力依然堅(jiān)挺 ? 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時(shí)這個(gè)城市的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會(huì)是高價(jià)房的主要消費(fèi)群，交易量還會(huì)繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因。 五、蘇州市購房潛在客戶分布預(yù)測 通過對蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個(gè)案的市場客源進(jìn)行分析后可以得出： 客源分布 ●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%60% （政府公務(wù) /自由職業(yè)者 /外企主管 /私營業(yè)主 /金融法律） ●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%30% （私營業(yè)主等） ●外地外籍客源 10%20% （江浙一帶私營業(yè)主 /大型臺(tái)企的臺(tái)干 /海外歸國人士） 職業(yè) /身份特征 ●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員 ●政府公務(wù)員 /高級醫(yī)職人員 /高級教職人員 ●中型私營業(yè)主 ●中小型 /家 族型臺(tái)資企業(yè)的企業(yè)主和高管 ●大型臺(tái)企的中高級臺(tái)干 ●金融 /法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者 ●歸國創(chuàng)業(yè)者 ●投資客（臺(tái)灣 /本地） 共性 ●事業(yè)有成，社會(huì)地位穩(wěn)固 ●有良好的收入預(yù)期，對未來有較高的信心 ●渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn) ●有良好的見解和自己對生活的主張 ●理性消費(fèi)為主，對品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響 ●一步到位概念強(qiáng)，注重智能安保設(shè)施和生活私密感 關(guān)注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境 /區(qū)域價(jià)值 /城市發(fā)展方向 /交通配套 /商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局 /建筑密度 /外立面 /高標(biāo)準(zhǔn)建材 /車庫 /綠化環(huán)境 /親水水景 /植被密度 /坡地起伏 /私密感 公用設(shè)施 /會(huì)所配套 /休閑健康智能安保 /可視對講 /寬帶網(wǎng)絡(luò) /監(jiān)控設(shè)施 /衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù) /物業(yè)品牌 /物管標(biāo)準(zhǔn) 綜述： 伴隨著經(jīng)濟(jì)上的寬裕，人們的消費(fèi)意識(shí)大大改變，從人群的消費(fèi)觀念上來看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對消費(fèi)及投資的需求上考慮。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會(huì)加大房產(chǎn)的需求力度。 通過分析，市場需求主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： ●改 善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的； ●外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的； ●銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)模? 同時(shí)根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在 5 年內(nèi)購房，改善居住條件，目前蘇州市區(qū)人口 212.4 萬人， 萬人 *20%= 萬人 ，按照每人 30 平方米的舒適居住面積計(jì)算， 萬人 *30 平方米 = 萬平方米； 在加上每年有一萬名左右的大學(xué)生落戶蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一 5 年內(nèi)有購房意向，1 萬人 *1/3=3333 人，按照工作初級階段的購買能力， 按照每人 25 平方米居住面積計(jì)算， 3333 人 *25=83325 平方米 ，再加上其他學(xué)歷層次的外來人才和為數(shù)更多的打工族，購房需求還是比較大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購房者。 總體來看，未來 35 年內(nèi)，市場供需基本處于平衡狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場推出性價(jià)比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。
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