【正文】 商品批發(fā)市場(chǎng)物流發(fā)達(dá)，是浙江省三大物流中心之一。市場(chǎng)擁有200余條聯(lián)托運(yùn)線路，直達(dá)國(guó)內(nèi)200個(gè)大中城市；六條鐵路行包專列；建有浙中地區(qū)唯一的民用機(jī)場(chǎng)；緊鄰寧波、上海港，海運(yùn)發(fā)達(dá)，形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸，同時(shí)，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國(guó)際物流中心、商城物流中心兩個(gè)現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效。 義烏的管理模式：以市場(chǎng)的空間擴(kuò)張與形態(tài)升級(jí)來推動(dòng)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，在市場(chǎng)發(fā)展過程中，政府的引導(dǎo)、調(diào)控、規(guī)范發(fā)揮了決定性作用。“義烏模式”利用市場(chǎng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)和集聚功能，發(fā)展以小商品流通為主的商貿(mào)業(yè)，不斷積累資本、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，促使商業(yè)資本向制造業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)、城市的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)工業(yè)化、城市化、國(guó)際化的進(jìn)程。從義烏市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，其創(chuàng)新能力和運(yùn)作優(yōu)勢(shì)是義烏模式的成功之處。 義烏的租金：平均年租金每年每間需要4050萬元，租金高的主要原因是，低成本，低價(jià)格，低稅費(fèi)，創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)管理模式，吸引了全國(guó)各地乃至國(guó)外的經(jīng)銷商來義烏經(jīng)營(yíng)，迅速提高了租金。戶型：30150平米之間。（二）義烏市場(chǎng)火起來的原因： ，導(dǎo)致這里的居民以買賣為生，這點(diǎn)成就了義烏國(guó)際商貿(mào)城的主題。 ，義烏政府的領(lǐng)導(dǎo)人做出的明智決策，搞市場(chǎng)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，給義烏創(chuàng)造了有利的時(shí)機(jī)。 ，二種模式相互補(bǔ)充，相輔相成。 ，對(duì)攤位炒作的管理，對(duì)市場(chǎng)景氣程度的調(diào)控 ，調(diào)控和規(guī)范起了決定性的作用 ，全世界的商人，商品，他們?cè)诹x烏有了自己的事業(yè)，有了自己的資產(chǎn)，他們?cè)谶@里安家落戶 ，是浙江省三大物流中心之一九、北京動(dòng)物園、大紅門商圈簡(jiǎn)介及其主力市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析（一）動(dòng)物園商圈概述北京市動(dòng)物園商圈位于北京市西城區(qū)，1986年該商圈開始以馬路批發(fā)市場(chǎng)的形式自發(fā)形成，以外貿(mào)服裝、流行服裝為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。隨著全國(guó)經(jīng)營(yíng)外貿(mào)、時(shí)尚服裝的批發(fā)市場(chǎng)逐漸發(fā)展，該區(qū)域各商場(chǎng)開始陸續(xù)建成。經(jīng)過多次變革，近年來，動(dòng)物園商圈已經(jīng)建成了一批較具規(guī)模的專業(yè)化服裝批發(fā)市場(chǎng)，與雅寶路市場(chǎng)、大紅門服裝市場(chǎng)共稱為北京三大服裝市場(chǎng)商圈。這里經(jīng)營(yíng)的服裝流行、時(shí)尚、個(gè)性，深受年輕人的喜愛，商品輻射到天津、河北、遼寧、吉林、黑龍江、山西、內(nèi)蒙古、山東、河南、陜西等地區(qū)，已經(jīng)成為中國(guó)前沿流行服飾的批發(fā)集散地。動(dòng)物園商圈各批發(fā)商業(yè)分布在西直門外大街、車公莊大街、展覽館路之間，共有服裝批發(fā)市場(chǎng)8個(gè)。西直門外大街北側(cè)有天皓成服裝商品批發(fā)市場(chǎng)，南側(cè)分別為世紀(jì)天樂國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)、金開利德國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)、東鼎服裝商品批發(fā)市場(chǎng)、眾合動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)、聚龍外貿(mào)服裝商城、天樂宮服裝批發(fā)市場(chǎng)、時(shí)尚天麗服裝批發(fā)市場(chǎng)。北京市動(dòng)物園商圈是北京以批發(fā)外貿(mào)休閑、時(shí)尚男女服裝為主體的綜合商圈，是北京市經(jīng)營(yíng)流行時(shí)尚服裝規(guī)模最大的批發(fā)集散中心。動(dòng)物園商圈商業(yè)項(xiàng)目概況：商業(yè) 性質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目名稱商業(yè)項(xiàng)目品類 構(gòu)成建筑面積(㎡)使用面積(㎡)項(xiàng)目 樓層商戶數(shù)量（戶）批 發(fā) 市 場(chǎng)世紀(jì)天樂國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾8437339396232133金開利德國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾370001611652763東鼎服裝商品批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾12800820016710眾合動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾820053604432聚龍外貿(mào)服裝商城（地下）服裝、服飾1800075503817天皓成服裝商品批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾780042365448天樂宮服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾180012501212時(shí)尚天麗服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝、服飾1096520196合計(jì)171069826287611世紀(jì)天樂國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析：世紀(jì)天樂國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)圖片世紀(jì)天樂國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)平面位置圖優(yōu)勢(shì)：1. 項(xiàng)目規(guī)劃定位獨(dú)特，貨品風(fēng)格以流行時(shí)尚、外貿(mào)休閑女裝為主，商場(chǎng)地下1層—地上3層主力戶型為5平米左右的檔口，5層主力戶型為15平米精品間，613層以上80120平方米的寫字間?；緷M足了不同實(shí)力商戶的經(jīng)營(yíng)需求。集中的反映出了該商圈的大多數(shù)商戶經(jīng)營(yíng)特色。2. 項(xiàng)目物業(yè)設(shè)施較新，格局設(shè)備先進(jìn)。為顧客及商戶帶來很大便利。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)項(xiàng)目共有10部直升客梯、4部直升貨梯、4部手扶客梯、多處消防通道踏步梯、地下3兩層停車場(chǎng)，200多個(gè)車位、銀行一處內(nèi)設(shè)自動(dòng)提款機(jī)等。3. 項(xiàng)目貨區(qū)商鋪布局合理，動(dòng)線清晰簡(jiǎn)單。B區(qū)中心部分為物業(yè)設(shè)備間，商鋪圍繞該設(shè)備間環(huán)形分布兩圈。A區(qū)約1800平方米，縱向5排商鋪，格局整齊簡(jiǎn)單。此布局非常方便回頭客對(duì)熟悉商鋪位置的快速尋找，節(jié)省時(shí)間。4. 項(xiàng)目知名度較高，由于其承襲了原來火爆的老天樂服裝批發(fā)市場(chǎng)的招牌，又聚集了大部分老天樂的實(shí)力批發(fā)商戶，還更進(jìn)一步吸引了其他商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)力商戶向此聚集，場(chǎng)內(nèi)實(shí)力商戶占有率明顯高于其他周邊項(xiàng)目，所以其很快在動(dòng)物園商圈中形成較高的知名度。5. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品定位主流時(shí)尚、外貿(mào)休閑的潮流理念。場(chǎng)內(nèi)部分具有多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力商戶利用特殊渠道和良好的貨源關(guān)系，使自己的貨品緊緊追隨國(guó)際著名品牌服裝的流行設(shè)計(jì)，追單貨、尾單貨、甚至原單貨大量出現(xiàn)，完全適合了現(xiàn)今大多數(shù)消費(fèi)群購(gòu)物對(duì)服裝時(shí)尚流行品味的需求趨向。6. 相對(duì)于整個(gè)動(dòng)物園商圈貨品而言，世紀(jì)天樂批發(fā)貨品高、中、低檔俱全，負(fù)1層到2層商品價(jià)位1550元之間，5層精品間貨品價(jià)位在100200元之間，613層寫字間的貨品150280元之間。同時(shí)相對(duì)于零售市場(chǎng)商品價(jià)格，批發(fā)商戶都給下線經(jīng)銷商留有較好的利潤(rùn)空間。7. 在項(xiàng)目?jī)?nèi)基本可以實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物；靚女、靚仔裝、男女外貿(mào)裝、牛仔裝、休閑小杉、品牌系列服裝、鞋類、箱包、飾品以及相關(guān)商品品類齊全，節(jié)省了上貨者的時(shí)間成本。8. 商場(chǎng)內(nèi)中廳、通道、衛(wèi)生間等公共環(huán)境保持衛(wèi)生良好，物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，場(chǎng)內(nèi)外樓體標(biāo)識(shí)、標(biāo)志明顯，各樓層導(dǎo)視系統(tǒng)清晰完備。在特定區(qū)域商場(chǎng)公示板及時(shí)有效的公布商場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)定通知，及商戶信息發(fā)布等。都反映出物業(yè)管理水平的專業(yè)合理性。（據(jù)調(diào)研得知其承包負(fù)責(zé)物業(yè)方面的公司是新湖陽光物業(yè)管理公司，與世紀(jì)天樂同屬其上級(jí)集團(tuán)子公司）9. 具有得天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢(shì)；公交發(fā)達(dá)，在與其隔道相峙的金開利德商場(chǎng)一樓有北京的公交總站之一，公交線路眾多，四通八達(dá)。，換乘方便。給來往客商提供了便利條件。物流業(yè)較為集中，配套設(shè)施較為完備，約有20余家貨站，從事長(zhǎng)短途貨運(yùn)，方式主要以公路運(yùn)輸及鐵路運(yùn)輸為主，快捷便利，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)各地，具體輻射省份遼寧、黑龍江、吉林、河南、河北、內(nèi)蒙等地。10. 項(xiàng)目613層的寫字間具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，目前在該商圈內(nèi)僅有東鼎服裝市場(chǎng)和世紀(jì)天樂兩家寫字間形成規(guī)模，但兩家的格局不同，東鼎寫字間采取墻體封閉性辦公區(qū)式的隔斷方式，相對(duì)獨(dú)立，必須進(jìn)入門內(nèi)才可以看到貨品。并且僅有兩部客梯一部貨梯上下，通透性便捷性差。而世紀(jì)天樂采取的是玻璃落地隔斷，形象裝修方式的高檔寫字間，客戶在通道內(nèi)可以同時(shí)看到多架陳列貨品。物業(yè)設(shè)施共有10部直升客梯、4部直升貨梯，可直達(dá)地下兩層停車場(chǎng)，方便快捷，代表了未來寫字間的發(fā)展方向。另世紀(jì)天樂還有14層以上的多層面積尚待開發(fā)成為寫字間。（眾合市場(chǎng)四樓約有500平方米左右屬于庫(kù)房式的寫字間，其空間狹小，堆滿貨品。不具備滾梯、直升梯，物業(yè)基礎(chǔ)都很難保障，故很難界定其為寫字間概念） 11. 由于該項(xiàng)目在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的2000多商戶經(jīng)營(yíng)商品含量豐富，基本涵蓋了時(shí)尚流行及外貿(mào)休閑的服裝服飾的主題，所以商品輻射到長(zhǎng)江以北的重要省市的廣大地區(qū)。在業(yè)界具有很高的知名度及影響力。劣勢(shì)：1. 項(xiàng)目A、B兩座依靠?jī)H有的一個(gè)連廊相通，位于較后的B座西南角，不易尋找。對(duì)于實(shí)現(xiàn)兩座客流通暢起到的作用不大，尤其對(duì)于后側(cè)的A座影響較大。2. 目前A座外貿(mào)樓地點(diǎn)較B座差、開業(yè)時(shí)間尚短，品類規(guī)劃平庸無奇。致使其整體經(jīng)營(yíng)效果不良，尚需進(jìn)一步的規(guī)劃調(diào)整。3. 據(jù)調(diào)研中得知，政府可能會(huì)有重建老天樂批發(fā)商場(chǎng)及周邊新建市場(chǎng)的規(guī)劃意向，由于世紀(jì)天樂現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商戶大多是轉(zhuǎn)租商戶，迫切期待能有新項(xiàng)目，成為原鋪業(yè)主，加之老天樂批發(fā)市場(chǎng)的知名度，如若開發(fā)招商，必將會(huì)給世紀(jì)天樂帶來很大競(jìng)爭(zhēng)沖擊。4. 由于公司股東的構(gòu)成體系復(fù)雜，造成的下屬各部管理人員來源地點(diǎn)、渠道不同，進(jìn)而造成溝通不暢，出現(xiàn)配合誤差。（在調(diào)研過程中，訪談到現(xiàn)場(chǎng)管理人員，了解基礎(chǔ)的更名、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)兌流程手續(xù)，均回答不了解、不知道，以及告知他們部門是北京老板招聘管理，經(jīng)營(yíng)部門人員是浙江老板負(fù)責(zé)的信息）5. 現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理技術(shù)平平，招商營(yíng)運(yùn)手段單一粗糙。商戶年租金有欠收欠繳現(xiàn)象，收費(fèi)基本實(shí)施推著收的方式。對(duì)周邊市場(chǎng)及未來項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，沒有加以重視。同時(shí)對(duì)場(chǎng)內(nèi)的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象不加控制規(guī)范，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。項(xiàng)目?jī)?nèi)未見應(yīng)有的現(xiàn)代營(yíng)銷服務(wù)功能，更談不到實(shí)施全程化營(yíng)銷管理理念，嚴(yán)重的局限了項(xiàng)目未來發(fā)展空間。6. 由于項(xiàng)目采取了商鋪20年、寫字間5年經(jīng)營(yíng)權(quán)方式，雖然現(xiàn)該商場(chǎng)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌費(fèi)用較高，但對(duì)于項(xiàng)目未來整體租金上漲空間微乎其微。阻力部分：1) 商場(chǎng)通道已經(jīng)比較狹窄（），無法再行規(guī)劃利用增加出租面積2) 店鋪20年經(jīng)營(yíng)權(quán)、6樓以上寫字間合同期五年，都嚴(yán)重地阻礙了升值空間（由于是在北京，商戶的合同法律意識(shí)極強(qiáng)，所以其他違約方式運(yùn)作的可能性也很難考慮）。3) 商場(chǎng)的各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目較齊全，并正在循序逐步完善。根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目調(diào)研對(duì)比結(jié)果看，另行新增收費(fèi)欄目上會(huì)有一定阻力?？臻g部分：1) 加大招商力度，合理規(guī)劃待招商的14層—18層寫字間面積，產(chǎn)生更大效益。預(yù)計(jì)將1116層規(guī)劃寫字間，年租金約864萬元。118層規(guī)劃庫(kù)房，年租金約115萬元。合計(jì)979萬元。2) 招商利用A區(qū)5層天臺(tái)新接出面積（約1800平方米）規(guī)劃成餐飲檔口區(qū)經(jīng)營(yíng)。預(yù)計(jì)招商20戶，平均每戶租金5000元/月，合計(jì)招商初期年租金約120萬。（需要投入基礎(chǔ)的上下水、煤氣、水電、排風(fēng)設(shè)備的改造接通）3) 適當(dāng)提高轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)兌更名手續(xù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，增加收益。據(jù)調(diào)研匯總可以得知該項(xiàng)目3層以上的出租出兌達(dá)成比率很小，故在測(cè)算中忽略不計(jì)，僅計(jì)算負(fù)1層至3層部分。依據(jù)調(diào)研抽樣結(jié)果設(shè)定；合計(jì)四層商戶1680戶。年出兌率為3%，收取每鋪位轉(zhuǎn)兌費(fèi)2萬元。年出租率為60%，但通過調(diào)研我們計(jì)算出每鋪位出租的年純收益在812萬元之間，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年收益504萬元。后期可最高增至1萬元，則可以實(shí)現(xiàn)年收益1008萬元。序號(hào)經(jīng)營(yíng)位置經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)主流面積（㎡）原始租金加上20年經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)核算到每月（元/月）轉(zhuǎn)租價(jià)格 （元/月）轉(zhuǎn)兌價(jià)格（萬元）轉(zhuǎn)租增值 部分 （元/月）轉(zhuǎn)兌增值部分（萬元）1負(fù)一層外貿(mào)休閑555001600098（其中經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)12萬元、年租金6萬元）10500802一層時(shí)尚女裝558331800080（其中經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)20萬元、年租金6萬元）12167543二層時(shí)尚女裝54792800042（其中經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)13萬元、）32084三層牛仔1287311300065（其中經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)31萬元、年租金9萬元）4269255四層時(shí)尚精品1673332200080（其中經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)32萬元、）146676五層時(shí)尚精品1772541200070（、）47464) 提供全程營(yíng)銷服務(wù)，如增加樓梯廣告位宣傳、樓內(nèi)廣播、經(jīng)營(yíng)特色貨品導(dǎo)引等，適當(dāng)增加營(yíng)銷服務(wù)型的收費(fèi)內(nèi)容。5) 研討考慮將地下2層由停車場(chǎng)改造成為經(jīng)營(yíng)貨區(qū)（經(jīng)營(yíng)面積約3000平方米），主營(yíng)其相對(duì)較弱的鞋類、箱包、飾品品類。預(yù)計(jì)年收益720萬元。由于地下2層舉架低，（）加之審批及裝修改造復(fù)雜，故建議短時(shí)間內(nèi)暫不考慮。6) 對(duì)A區(qū)外貿(mào)樓的整體重新品類定位、布局規(guī)劃、宣傳招商，扭轉(zhuǎn)A座經(jīng)營(yíng)不良，租金較B座相差很大的局面，借以提升整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)于未來風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。7) 在項(xiàng)目?jī)?nèi)三層以上還有部分墻面尚可利用，尤其是在A、B兩座連接處的A座附近的墻面利用。5層合計(jì)墻面約60延長(zhǎng)米，預(yù)計(jì)年收益25萬元。8) 由于該項(xiàng)目主營(yíng)外貿(mào)時(shí)尚流行服裝，很多商戶的服裝是追牌、仿牌，加之流行服裝變化很大，難于規(guī)范掌握其經(jīng)營(yíng)品牌。故我們?cè)紤]收取的品牌獨(dú)家經(jīng)營(yíng)保護(hù)權(quán)費(fèi)用可能會(huì)很難實(shí)施。北京安達(dá)聚龍外貿(mào)服裝商城調(diào)研報(bào)告【北京安達(dá)聚龍外貿(mào)服裝商城圖片】【北京安達(dá)聚龍外貿(mào)服裝商城商業(yè)分布圖】?jī)?yōu)勢(shì)：1. 租金標(biāo)準(zhǔn)較低，在周邊批發(fā)市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力。2. 地處展覽館廣場(chǎng)地下，口部四通八達(dá)。3. 該商城商戶部分是老天樂拆遷至此，具有一定的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，擁有部分固定分銷客戶。4. 該商城管理較好。劣勢(shì)：1. 安達(dá)聚龍商城成立時(shí)間不長(zhǎng)，吸引客戶及消費(fèi)者的能力不足。2. 地處動(dòng)物園商圈邊緣，位置沒有優(yōu)勢(shì)。3. 商城的商戶形象較差。綜述：北京安達(dá)聚龍商城成立于2007年9月，是動(dòng)物園商圈中經(jīng)營(yíng)面積較大的地下服裝批發(fā)市場(chǎng)。該商城為了迅速啟動(dòng)市場(chǎng)，給予了原始商戶優(yōu)惠政策，租金標(biāo)準(zhǔn)低于周邊批發(fā)市場(chǎng)，使商戶迅速聚集，快速啟動(dòng)了該商城。由于該商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)休閑服飾，并且部分商戶較有實(shí)力。也形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是動(dòng)物園商圈發(fā)展速度較快的批發(fā)市場(chǎng)。東鼎服裝商品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告【東鼎服裝商品批發(fā)市場(chǎng)】【東鼎服裝商品批發(fā)市場(chǎng)平面圖】?jī)?yōu)勢(shì)： 1. 地理位置優(yōu)越，方便消費(fèi)者購(gòu)物。2. 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好，經(jīng)營(yíng)間面積相對(duì)較大，利于商品展示。3. 電梯、扶梯、停車場(chǎng)等配套設(shè)施齊全，方便了商戶的經(jīng)營(yíng)，也便于消費(fèi)