滕州項(xiàng)目分析與定位報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 10:35本頁面
【正文】 本案做為滕州市最具規(guī)模的商貿(mào)平臺，雖然有政府的強(qiáng)力支持，但一個(gè)大型市場的運(yùn)作仍需要時(shí)間與資金對市場的培育；l 由于本案地處城北片區(qū)，雖然擁有區(qū)域輻射范圍廣，交通便捷的優(yōu)勢，但對部分商戶來說，由于零售占了其經(jīng)營中相當(dāng)?shù)谋壤?，因此，在商戶篩選過程中，會(huì)失去一部分有經(jīng)驗(yàn)的商戶；4. 項(xiàng)目定位構(gòu)想一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功的核心是準(zhǔn)確的市場定位，定位是項(xiàng)目的精髓和主旨，同時(shí)也決定了整個(gè)項(xiàng)目以后的商業(yè)模式、營銷策略等。根據(jù)本案所處的區(qū)域位置，結(jié)合城北片區(qū)的總體規(guī)劃目標(biāo)，以及滕州市今后的發(fā)展趨勢，本案的定位構(gòu)想為：滕州城北現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)以現(xiàn)代商貿(mào)流通平臺為核心融商務(wù)、休閑、購物、生活于一體的現(xiàn)代聚居區(qū)5. 項(xiàng)目總體定位隨著城市的發(fā)展，具有一定規(guī)模又結(jié)構(gòu)合理的商業(yè)形態(tài)，是城市的特色和優(yōu)勢，也是城市的形象和標(biāo)志，根據(jù)本案的定位構(gòu)想，結(jié)合滕州市在周邊都市群中所處的位置，我們認(rèn)為，本案的總體定位為：立足滕州、面向魯南城市帶、現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)6. 項(xiàng)目的市場定位 考慮到滕州城北片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)滕州市最大的商品交易市場集群和物流園區(qū)，本案的市場定位為：滕州國際商貿(mào)城——滕州一站式商貿(mào)平臺7. 目標(biāo)客戶定位對于本案來說，因項(xiàng)目涉到多種物業(yè)類型與功能，因此目標(biāo)客戶相對較為寬泛，大致可分為以下幾類：1） 現(xiàn)有市場內(nèi)的各類經(jīng)營商戶，由于目前多數(shù)專業(yè)市場內(nèi)商鋪都沒有產(chǎn)權(quán)出售，商戶能購置的也以使用權(quán)居多，因此，如果有產(chǎn)權(quán)屬性的商鋪市場型商鋪對外推出，這些商戶會(huì)對這些商鋪感興趣，但這類商戶對市場的經(jīng)營前景、商鋪總價(jià)及樓層、位置較為敏感；2） 部分有相當(dāng)實(shí)力的投資者，他們原先就有投資商鋪獲益的經(jīng)驗(yàn)，比如購置過滕州市中心商圈各門店的投資者；3） 看好商鋪這一投資產(chǎn)品的商鋪初始投資者，他們對商鋪的穩(wěn)定收益、高成長性有一定的認(rèn)識，但初次投資又不希望冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以低總價(jià)，有穩(wěn)定收益的商鋪是他們的首選；4） 對城北區(qū)域的發(fā)展與規(guī)劃有信心的投資者，如政府部門的官員，公務(wù)員之類；5） 來自周邊郊縣區(qū)域的農(nóng)民，或周邊城區(qū)在滕州經(jīng)商的部分人士，以及想在滕州尋求發(fā)展、并在滕州生活的人群；6） 其它外來房地產(chǎn)投資客；四． 項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃與結(jié)構(gòu)構(gòu)想1． 項(xiàng)目的總體平面布局建議滕州國際商貿(mào)城平面布局示意圖休閑娛樂區(qū)餐飲區(qū)回遷安置高尚住宅區(qū)1高尚住宅區(qū)3高尚住宅區(qū)2高尚住宅區(qū)4高尚住宅區(qū)54商貿(mào)城B座商務(wù)公寓15F商貿(mào)城A座產(chǎn)權(quán)酒店15F回遷安置回遷安置區(qū)生活配套區(qū)2． 各類型物業(yè)面積配比建議滕州國際商貿(mào)城各物面積配比名稱物業(yè)類型體量商貿(mào)城A—B座1—4層商業(yè)用房10萬平米產(chǎn)權(quán)酒店15F2萬平米商務(wù)公寓15F2萬平米生活配套區(qū)1—2層復(fù)式商業(yè)用房1萬平米餐飲區(qū)1—3層復(fù)式商業(yè)用房2萬平米休閑娛樂區(qū)1—3層復(fù)式商業(yè)用房3萬平米高尚住宅區(qū)10—12層小高層30萬平米回遷安置房6層多層10萬平米總計(jì)60萬平米3． 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局構(gòu)想1）商貿(mào)城A—B座商貿(mào)城A—B座業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域位置樓層業(yè)態(tài)分布A座（時(shí)尚都匯）1F精品鞋業(yè)、箱包、皮具、飾品、童裝2F時(shí)尚女裝、針織、內(nèi)衣3F精品男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、褲廊4F窗簾、布藝、床上用品及個(gè)性裝飾B座（名品商城）1F煙酒糖茶、食品、飲料、土產(chǎn)等2F日用百貨、塑鋁制品、不銹鋼器皿、小家電用品3F清潔用品、洗發(fā)用品、清潔扶膚用品、化妝用品4F文教用品、音像制品、數(shù)碼產(chǎn)品、禮品及玩具2）其他商業(yè)用房區(qū)域位置樓層業(yè)態(tài)生活配套區(qū)1—2層以生活型超市為主，輔以北辛路沿街商業(yè)裙房，作洗衣店、美容美發(fā)、棋牌室之類用餐飲區(qū)1—3層以小型特色餐館為主休閑娛樂區(qū)1—3層以休閑娛樂產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目為主，如小型KTV、茶吧、推拿按摩服務(wù)；4． 產(chǎn)品內(nèi)部格局建議 滕州國際商貿(mào)城各物業(yè)主力面積名稱物業(yè)類型主力面積商貿(mào)城A—B座1—4層商業(yè)用房沿街商鋪：40㎡（實(shí)用面積）商場內(nèi)部：30㎡（建筑面積，實(shí)際使用面積控制在15㎡左右）產(chǎn)權(quán)酒店15F35—50㎡商務(wù)公寓15F40—55㎡生活配套區(qū)1—2層復(fù)式商業(yè)用房沿街商鋪為單層設(shè)計(jì)，門面面積在40—60平米之間；1—2層商業(yè)用房，按超市需求設(shè)計(jì)，單層面積控制在3000㎡內(nèi)；餐飲區(qū)1—3層復(fù)式商業(yè)用房單套物業(yè)面積控制在200㎡左右休閑娛樂區(qū)1—3層復(fù)式商業(yè)用房單套物業(yè)面積控制在200㎡左右高尚住宅區(qū)10—12層小高層90—135㎡回遷安置房6層多層85—125㎡五． 項(xiàng)目的價(jià)格建議1． 商業(yè)用房的價(jià)格建議各類型物業(yè)價(jià)格建議物業(yè)名稱樓層價(jià)格（均價(jià)）商貿(mào)城A—B座沿街商鋪70001F60002F40003F28004F1800產(chǎn)權(quán)酒店5—15F3500商務(wù)公寓5—15F3500餐飲區(qū)1—3F5000休閑娛樂區(qū)1—3F5000生活配套區(qū)底層裙房70002． 住宅用房的價(jià)格建議高尚住宅區(qū)價(jià)格建議物業(yè)類型主力面積價(jià)格（均價(jià)）2房88—9528003房105—1302600六． 項(xiàng)目操作建議整個(gè)項(xiàng)目以城北片區(qū)的崛起為依托，著力表現(xiàn)城北片區(qū)商務(wù)功能與商務(wù)中心的地位，本案通過“商貿(mào)城”這一流通平臺為切入點(diǎn)，通過商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、大型高檔社區(qū)以及休閑娛樂、生活配套設(shè)施等相關(guān)物業(yè)，來打造現(xiàn)代國際商貿(mào)聚集區(qū)概念。在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，“商貿(mào)城”是項(xiàng)目宣傳的抓手，最終是為了形成“現(xiàn)代國際商貿(mào)聚集區(qū)”這一現(xiàn)代商貿(mào)平臺，因此在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，建議： 先完成大型高檔社區(qū)的銷售； 再推動(dòng)休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)與生活配套區(qū)這類商業(yè)項(xiàng)目的銷售； 接下來操作商務(wù)公寓與產(chǎn)權(quán)酒店的銷售； 最后完成商貿(mào)城的回遷與相關(guān)的市場招商與培育； 商貿(mào)城所起的作用始終是讓人知道這項(xiàng)目有一大批老市場在支撐，而且是由市政府明確的、將由老市場搬遷來充實(shí)并經(jīng)營這市場，起到給予投資者信心與支持的作用；32
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