滕州項目分析與定位報告-資料下載頁
2025-03-23 10:35本頁面
【正文】 本案做為滕州市最具規(guī)模的商貿平臺，雖然有政府的強力支持，但一個大型市場的運作仍需要時間與資金對市場的培育；l 由于本案地處城北片區(qū)，雖然擁有區(qū)域輻射范圍廣，交通便捷的優(yōu)勢，但對部分商戶來說，由于零售占了其經營中相當的比例，因此，在商戶篩選過程中，會失去一部分有經驗的商戶；4. 項目定位構想一個商業(yè)項目成功的核心是準確的市場定位，定位是項目的精髓和主旨，同時也決定了整個項目以后的商業(yè)模式、營銷策略等。根據本案所處的區(qū)域位置，結合城北片區(qū)的總體規(guī)劃目標，以及滕州市今后的發(fā)展趨勢，本案的定位構想為：滕州城北現代商貿生活區(qū)以現代商貿流通平臺為核心融商務、休閑、購物、生活于一體的現代聚居區(qū)5. 項目總體定位隨著城市的發(fā)展，具有一定規(guī)模又結構合理的商業(yè)形態(tài)，是城市的特色和優(yōu)勢，也是城市的形象和標志，根據本案的定位構想，結合滕州市在周邊都市群中所處的位置，我們認為，本案的總體定位為：立足滕州、面向魯南城市帶、現代商貿聚集區(qū)6. 項目的市場定位 考慮到滕州城北片區(qū)將規(guī)劃建設滕州市最大的商品交易市場集群和物流園區(qū)，本案的市場定位為：滕州國際商貿城——滕州一站式商貿平臺7. 目標客戶定位對于本案來說，因項目涉到多種物業(yè)類型與功能，因此目標客戶相對較為寬泛，大致可分為以下幾類：1） 現有市場內的各類經營商戶，由于目前多數專業(yè)市場內商鋪都沒有產權出售，商戶能購置的也以使用權居多，因此，如果有產權屬性的商鋪市場型商鋪對外推出，這些商戶會對這些商鋪感興趣，但這類商戶對市場的經營前景、商鋪總價及樓層、位置較為敏感；2） 部分有相當實力的投資者，他們原先就有投資商鋪獲益的經驗，比如購置過滕州市中心商圈各門店的投資者；3） 看好商鋪這一投資產品的商鋪初始投資者，他們對商鋪的穩(wěn)定收益、高成長性有一定的認識，但初次投資又不希望冒太大的風險，所以低總價，有穩(wěn)定收益的商鋪是他們的首選；4） 對城北區(qū)域的發(fā)展與規(guī)劃有信心的投資者，如政府部門的官員，公務員之類；5） 來自周邊郊縣區(qū)域的農民，或周邊城區(qū)在滕州經商的部分人士，以及想在滕州尋求發(fā)展、并在滕州生活的人群；6） 其它外來房地產投資客；四． 項目的產品規(guī)劃與結構構想1． 項目的總體平面布局建議滕州國際商貿城平面布局示意圖休閑娛樂區(qū)餐飲區(qū)回遷安置高尚住宅區(qū)1高尚住宅區(qū)3高尚住宅區(qū)2高尚住宅區(qū)4高尚住宅區(qū)54商貿城B座商務公寓15F商貿城A座產權酒店15F回遷安置回遷安置區(qū)生活配套區(qū)2． 各類型物業(yè)面積配比建議滕州國際商貿城各物面積配比名稱物業(yè)類型體量商貿城A—B座1—4層商業(yè)用房10萬平米產權酒店15F2萬平米商務公寓15F2萬平米生活配套區(qū)1—2層復式商業(yè)用房1萬平米餐飲區(qū)1—3層復式商業(yè)用房2萬平米休閑娛樂區(qū)1—3層復式商業(yè)用房3萬平米高尚住宅區(qū)10—12層小高層30萬平米回遷安置房6層多層10萬平米總計60萬平米3． 項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局構想1）商貿城A—B座商貿城A—B座業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域位置樓層業(yè)態(tài)分布A座（時尚都匯）1F精品鞋業(yè)、箱包、皮具、飾品、童裝2F時尚女裝、針織、內衣3F精品男裝、運動休閑、褲廊4F窗簾、布藝、床上用品及個性裝飾B座（名品商城）1F煙酒糖茶、食品、飲料、土產等2F日用百貨、塑鋁制品、不銹鋼器皿、小家電用品3F清潔用品、洗發(fā)用品、清潔扶膚用品、化妝用品4F文教用品、音像制品、數碼產品、禮品及玩具2）其他商業(yè)用房區(qū)域位置樓層業(yè)態(tài)生活配套區(qū)1—2層以生活型超市為主，輔以北辛路沿街商業(yè)裙房，作洗衣店、美容美發(fā)、棋牌室之類用餐飲區(qū)1—3層以小型特色餐館為主休閑娛樂區(qū)1—3層以休閑娛樂產業(yè)類項目為主，如小型KTV、茶吧、推拿按摩服務；4． 產品內部格局建議 滕州國際商貿城各物業(yè)主力面積名稱物業(yè)類型主力面積商貿城A—B座1—4層商業(yè)用房沿街商鋪：40㎡（實用面積）商場內部：30㎡（建筑面積，實際使用面積控制在15㎡左右）產權酒店15F35—50㎡商務公寓15F40—55㎡生活配套區(qū)1—2層復式商業(yè)用房沿街商鋪為單層設計，門面面積在40—60平米之間；1—2層商業(yè)用房，按超市需求設計，單層面積控制在3000㎡內；餐飲區(qū)1—3層復式商業(yè)用房單套物業(yè)面積控制在200㎡左右休閑娛樂區(qū)1—3層復式商業(yè)用房單套物業(yè)面積控制在200㎡左右高尚住宅區(qū)10—12層小高層90—135㎡回遷安置房6層多層85—125㎡五． 項目的價格建議1． 商業(yè)用房的價格建議各類型物業(yè)價格建議物業(yè)名稱樓層價格（均價）商貿城A—B座沿街商鋪70001F60002F40003F28004F1800產權酒店5—15F3500商務公寓5—15F3500餐飲區(qū)1—3F5000休閑娛樂區(qū)1—3F5000生活配套區(qū)底層裙房70002． 住宅用房的價格建議高尚住宅區(qū)價格建議物業(yè)類型主力面積價格（均價）2房88—9528003房105—1302600六． 項目操作建議整個項目以城北片區(qū)的崛起為依托，著力表現城北片區(qū)商務功能與商務中心的地位，本案通過“商貿城”這一流通平臺為切入點，通過商務公寓、產權酒店、大型高檔社區(qū)以及休閑娛樂、生活配套設施等相關物業(yè)，來打造現代國際商貿聚集區(qū)概念。在項目運作過程中，“商貿城”是項目宣傳的抓手，最終是為了形成“現代國際商貿聚集區(qū)”這一現代商貿平臺，因此在項目運作過程中，建議： 先完成大型高檔社區(qū)的銷售； 再推動休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)與生活配套區(qū)這類商業(yè)項目的銷售； 接下來操作商務公寓與產權酒店的銷售； 最后完成商貿城的回遷與相關的市場招商與培育； 商貿城所起的作用始終是讓人知道這項目有一大批老市場在支撐，而且是由市政府明確的、將由老市場搬遷來充實并經營這市場，起到給予投資者信心與支持的作用；32
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