滕州項(xiàng)目分析與定位報(bào)告(已修改)
2025-04-04 10:35 本頁(yè)面
【正文】 滕州項(xiàng)目分析與定位一． 滕州市概況1． 滕州市基本狀況滕州市位于山東省南部，總面積1485平方公里，總?cè)丝?56萬(wàn)。滕州市區(qū)位條件優(yōu)越，地處北京至上海的中間位置，自古就有“九省通衢”之稱，是山東、江蘇、河南、安徽四省交界處重要的交通樞紐，104國(guó)道、京福高速公路、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河及京滬高速鐵路穿境而過(guò)，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于大市場(chǎng)，大流通，大貿(mào)易格局的形成。2007年滕州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要指標(biāo)全市增長(zhǎng)率（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)%人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(元)26019%財(cái)政收入(億元)%財(cái)政支出(億元)%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元）總額%城區(qū)市場(chǎng)%農(nóng)村市場(chǎng)%批零貿(mào)易業(yè)%住宿餐飲業(yè)%城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）12585%城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出7632%2． 滕州市總體規(guī)劃與布局根據(jù)滕州市的規(guī)劃目標(biāo)，將把滕州市建設(shè)成為魯南地區(qū)重要的商貿(mào)集散地，到2020年，總體上達(dá)到中等發(fā)達(dá)城市水平，使滕州市成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的一個(gè)重要商貿(mào)中心，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到650億元。城區(qū)發(fā)展方向?yàn)椋罕边M(jìn)、東擴(kuò)、南優(yōu)、西延、中疏。城市用地向北、向東擴(kuò)展為主線；規(guī)劃形成“一心、五片、五楔”的集中組團(tuán)式布局：設(shè)1個(gè)市級(jí)中心、3個(gè)片區(qū)中心。市級(jí)中心由老城中心與城東金融商貿(mào)中心共同組成，3個(gè)片區(qū)中心分別是城北片區(qū)中心、城西片區(qū)中心、城南片區(qū)中心。3． 滕州市樓市格局與現(xiàn)狀圖表一圖表二2007—2008年滕州市商品房可售面積與銷(xiāo)售面積圖表三2007—2008年滕州市商品房每月銷(xiāo)售面積圖表四2007—2008年度商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖結(jié)論：1． 從滕州近兩年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，數(shù)量基本穩(wěn)定150—170萬(wàn)平米之間，這個(gè)開(kāi)發(fā)量比棗莊及其周邊的幾個(gè)縣市的總量都還高，可見(jiàn)滕州市在周邊的幾個(gè)縣市中有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ侵苓厖^(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，以致在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上一枝獨(dú)秀，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其它區(qū)域，也說(shuō)明了投資者對(duì)滕州的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展前景的認(rèn)可；2． 從滕州市近兩年的可售面積與銷(xiāo)售面積的情況來(lái)看，滕州的可售面積相對(duì)平穩(wěn)，銷(xiāo)售面積的量增長(zhǎng)高于可售面積，使滕州整個(gè)樓市處于上升通道之中；3． 從滕州樓市的成交價(jià)格來(lái)看，滕州從2007年7月的2012元，在一年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格就攀升到現(xiàn)在的2717，成交均價(jià)上升了700元，從滕州一個(gè)縣城的規(guī)模來(lái)看，這個(gè)價(jià)格的上漲幅度非常之大，而且速度也是非常之快；4．滕州部分在售項(xiàng)目匯總滕州南區(qū)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱小區(qū)規(guī)模 售 價(jià)（元/M2）主力房型（M2）銷(xiāo)售狀況滕都帝景20萬(wàn)平米多層：2800（均）小高層：2600（均）95—1481期房源約400套，將于10月1日對(duì)外公開(kāi)，已經(jīng)交付誠(chéng)意金1000元客戶約800組；荊河首府12萬(wàn)平米多層：3000（均）小高層：2800（均）84—135項(xiàng)目于08年5月對(duì)外銷(xiāo)售，多層房源已基本售完，所剩房源為部分頂層復(fù)式房，而小高層房源仍有相當(dāng)大的挑選余地；滕州北區(qū)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱小區(qū)規(guī)模 售 價(jià)（元/M2）主力房型（M2）銷(xiāo)售狀況鴻福家園6萬(wàn)平米多層：3000（均）82—128將于10月份對(duì)外銷(xiāo)售通盛 上海花園93萬(wàn)平米小高層：3200（9F/10F）11122整個(gè)項(xiàng)目從04年開(kāi)始啟動(dòng)，目前基本已售完，僅剩幾套小高層內(nèi)的2房2廳戶型；小區(qū)的沿街商鋪將在1—2個(gè)月內(nèi)推出；杏花村綜合商住樓小高層212F8F：2740/ 9F：282011F：2980（按使用面積計(jì)價(jià)）132（使）小高層銷(xiāo)售分為兩個(gè)階段，前期銷(xiāo)售的那些房源銷(xiāo)售過(guò)半，并按建筑面積計(jì)價(jià)；后期房源銷(xiāo)售不暢，目前房源有較大的選擇余地，另外，采用使用面積計(jì)價(jià)的優(yōu)惠方式；高層辦公與住宅項(xiàng)目目前剛開(kāi)始對(duì)外推出預(yù)訂；10F：2980/11F：3080（按建筑面積計(jì)價(jià)）110（建）高層234F均：3380（分期付款）均：3180（一次付清）70—90麗都水岸20萬(wàn)平米1期高層：2820—35902期小高層：3000（均）120—1451期高層在售，一次性付款可優(yōu)惠400元/㎡，2期目前籌碼認(rèn)購(gòu)，3萬(wàn)到時(shí)可抵4萬(wàn)，一次性付款，可優(yōu)惠200元；1期銷(xiāo)售完成60%；沿街商鋪推出100多套，目前價(jià)格未定，但僅剩4套未被認(rèn)購(gòu)；紫竹怡園2幢高層起價(jià)：2720，最高：3310均價(jià)：3050911118項(xiàng)目所處的區(qū)位有優(yōu)勢(shì)，但房型不理想，目前基本處于尾盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)；一次性付款，可優(yōu)惠200元/㎡滕州市中心在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱小區(qū)規(guī)模 售 價(jià)（元/M2）主力房型（M2）銷(xiāo)售狀況問(wèn)天科技廣場(chǎng)2期：500多套2999—3660130—160項(xiàng)目于10月1日正式對(duì)外銷(xiāo)售金地華庭共100套左右均價(jià):2800170—190因面積太大，銷(xiāo)售有點(diǎn)停滯；黃金島共50多套物業(yè)住宅：2800（均）門(mén)面：5800620091—140目前還未公開(kāi)銷(xiāo)售，但基本認(rèn)購(gòu)結(jié)束，僅剩3套，分別為99140；滕州東區(qū)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱小區(qū)規(guī)模 售 價(jià)（元/M2）主力房型（M2）銷(xiāo)售狀況匯龍 領(lǐng)秀城10萬(wàn)平米1期小高層：2700起價(jià)，最高價(jià)格：303910108基本售完，已經(jīng)交房，可以入??；2期高層：價(jià)格未定100金色家園7萬(wàn)平米門(mén)面房：7300復(fù)式房：2250住宅：2600（均）90—140目前只剩下2套復(fù)式房與部分門(mén)面房，買(mǎi)房可送儲(chǔ)藏室或給折扣；貴和 世紀(jì)佳苑10萬(wàn)平米價(jià)格未定，但周邊項(xiàng)目最高價(jià)可達(dá)3590元/㎡，最低價(jià)格在2700左右94—1401期與2期都尚未對(duì)外正式報(bào)價(jià)銷(xiāo)售，但1期房源的認(rèn)籌基本結(jié)束，僅余6樓房源，而2期項(xiàng)目也有部分房源已被認(rèn)購(gòu)，最早認(rèn)購(gòu)時(shí)間為07年7月，認(rèn)購(gòu)金為3萬(wàn)元起，有1分利息優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)金可連本帶息退還；滕州西區(qū)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱小區(qū)規(guī)模 售 價(jià)（元/M2）主力房型（M2）銷(xiāo)售狀況香格里拉10萬(wàn)平米起價(jià)：2540，最高：3069均價(jià)：270090—135在目前對(duì)外銷(xiāo)售的3期項(xiàng)目中，可選的房型與樓層相當(dāng)多，估計(jì)銷(xiāo)售僅在40%左右；西城麗景近
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