滕州項(xiàng)目分析與定位報(bào)告(參考版)
2025-03-26 10:35本頁(yè)面
【正文】 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，“商貿(mào)城”是項(xiàng)目宣傳的抓手，最終是為了形成“現(xiàn)代國(guó)際商貿(mào)聚集區(qū)”這一現(xiàn)代商貿(mào)平臺(tái)，因此在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，建議： 先完成大型高檔社區(qū)的銷售； 再推動(dòng)休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)與生活配套區(qū)這類商業(yè)項(xiàng)目的銷售； 接下來操作商務(wù)公寓與產(chǎn)權(quán)酒店的銷售； 最后完成商貿(mào)城的回遷與相關(guān)的市場(chǎng)招商與培育； 商貿(mào)城所起的作用始終是讓人知道這項(xiàng)目有一大批老市場(chǎng)在支撐，而且是由市政府明確的、將由老市場(chǎng)搬遷來充實(shí)并經(jīng)營(yíng)這市場(chǎng)，起到給予投資者信心與支持的作用；32?，F(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)以現(xiàn)代商貿(mào)流通平臺(tái)為核心融商務(wù)、休閑、購(gòu)物、生活于一體的現(xiàn)代聚居區(qū)5. 項(xiàng)目總體定位隨著城市的發(fā)展，具有一定規(guī)模又結(jié)構(gòu)合理的商業(yè)形態(tài)，是城市的特色和優(yōu)勢(shì)，也是城市的形象和標(biāo)志，根據(jù)本案的定位構(gòu)想，結(jié)合滕州市在周邊都市群中所處的位置，我們認(rèn)為，本案的總體定位為：立足滕州、面向魯南城市帶、現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)6. 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 考慮到滕州城北片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)滕州市最大的商品交易市場(chǎng)集群和物流園區(qū)，本案的市場(chǎng)定位為：滕州根據(jù)本案所處的區(qū)域位置，結(jié)合城北片區(qū)的總體規(guī)劃目標(biāo)，以及滕州市今后的發(fā)展趨勢(shì)，本案的定位構(gòu)想為：滕州根據(jù)規(guī)劃：城北片區(qū)商業(yè)中心位于北辛路以北、善國(guó)路以西、北外環(huán)路以南、平行路以東地塊的商業(yè)設(shè)施組成，零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在10萬平方米以內(nèi)。良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，必然為滕州帶來持續(xù)、旺盛的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在城市與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的過程中，其商貿(mào)土壤將更為肥沃，必然引來各地投資者關(guān)注的目光。三． 項(xiàng)目分析與定位1． 項(xiàng)目背景滕州做為魯南城市帶上的重要城市，樞紐地位明顯，具有明顯的“承東啟西，溝通南北”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自90年代以來，滕州市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)的快速增長(zhǎng)，形成了較雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模/人數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪面積租金狀況干雜調(diào)味品市場(chǎng)約600家商戶南北干貨1120㎡5萬/年南北干貨240㎡3萬/年調(diào)味品20㎡1萬/年南北貨門面300㎡6萬/年一次性用品20㎡8000/年嘉譽(yù)商貿(mào)城5萬平米約400家商戶沿街門面1—3F 約300㎡沿街門面12F 約150㎡市場(chǎng)內(nèi)門面112F 約200㎡市場(chǎng)內(nèi)門面212F 約90㎡2萬/年市場(chǎng)內(nèi)門面312F 約150㎡8000元/年注：，但以滕州當(dāng)?shù)厝藶橹?；所?jīng)銷的貨品，在杏花村市場(chǎng)以南北貨為主，在嘉譽(yù)商貿(mào)城則增加了海鮮產(chǎn)品；，來市場(chǎng)進(jìn)貨的商戶各地都有，但從近幾年的經(jīng)營(yíng)狀況來看，由于在鄭州也有了類似的市場(chǎng)，使該市場(chǎng)的總體經(jīng)營(yíng)狀況受影響，部分商戶已經(jīng)在考慮走出現(xiàn)有市場(chǎng)，到其他合適的地方去發(fā)展，比如有商戶在上海等地了解相關(guān)的市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)成本；，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的商戶，其每天的進(jìn)貨、發(fā)貨量相當(dāng)可觀，以恒豐食品添加劑，在市場(chǎng)內(nèi)擁有的門面房共2個(gè)，但倉(cāng)庫(kù)在外面租了31個(gè)，每天的發(fā)貨量，以10噸汽車來計(jì)，可以發(fā)10來車的貨，其經(jīng)營(yíng)方式，是直接從廠家訂貨，每年年初就打預(yù)付款給廠家；，需要很深入地把握干貨上市的時(shí)間與行情變化，他們采用類似于做期貨的方式，在半年甚至1年前，就跟產(chǎn)地的供貨商簽訂購(gòu)貨合同，直接鎖定供貨量與價(jià)格，如果對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的行情判斷準(zhǔn)確的話，那么一個(gè)單子就可賺上幾百萬元；，以產(chǎn)權(quán)形式對(duì)外出售，當(dāng)初的售價(jià)為 3000多元/㎡ ，目前這些門面的對(duì)外售價(jià)約為1萬元/㎡；目前市場(chǎng)內(nèi)沒有外來的、新商戶入駐市場(chǎng)的需要；名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模/人數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪面積租金狀況備注魯南裝飾大市場(chǎng)老市場(chǎng)：㎡，有營(yíng)業(yè)房1500多間；新市場(chǎng)：建筑面積30萬㎡，可容納商戶近3000家油漆，地板、塑扣板30㎡5000元/年該市場(chǎng)目前正啟動(dòng)改造工程，為安排現(xiàn)有的商戶，在廣場(chǎng)及原先倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)搭建臨時(shí)攤位來過渡，采用邊折邊建的方式，每次折除現(xiàn)有商鋪3排；板材、瓷磚60㎡90000元/年2F：燈具3000元/年2. 魯南裝飾大市場(chǎng)3. 煙酒糖茶市場(chǎng)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪面積租金狀況煙酒糖茶市場(chǎng)共分9個(gè)區(qū)，目前6區(qū)、7區(qū)成了菜市場(chǎng)，實(shí)際只有7個(gè)區(qū)，約有商戶1000家左右；糖，茶16㎡4000元/年酒類16㎡3000元/年4. 汽車西站市場(chǎng)群在滕州市的客運(yùn)西站，一方面依托了客運(yùn)站四通八達(dá)、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，另一方面也由于客運(yùn)西站與滕州市的核心商業(yè)圈——站前商業(yè)圈相距不遠(yuǎn)，因此在汽車客運(yùn)站周邊集聚了各種類型與業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)，其中主要的市場(chǎng)有：金道市場(chǎng)、針紡織品市場(chǎng)、百貨批發(fā)市場(chǎng)、服裝城、煙酒糖茶市場(chǎng)、機(jī)電摩托市場(chǎng)、翔宇兒童城等；這些市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況大致如下：名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模/人數(shù)經(jīng)營(yíng)概況經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪面積（㎡）年租金狀況金道批發(fā)市場(chǎng)1萬㎡左右約400家商戶開業(yè)有12年，商鋪產(chǎn)權(quán)為汽運(yùn)公司，商鋪的租金收入用于職工退休與養(yǎng)老費(fèi)用；家用電器、電子配件、日用百貨、勞防用品土產(chǎn)雜品、煙糖食品20—30門面：內(nèi)部:5000—6000元針紡織品市場(chǎng)8000㎡左右，約260家商戶有10多年的經(jīng)營(yíng)歷史，產(chǎn)權(quán)為煙茶糖酒公司所有，部分商戶通過拍賣取得門面房的使用權(quán)；床上用品、糖果批發(fā)、針紡布料、鞋業(yè)門面：30內(nèi)部20—40門面：10年前，通過拍賣花了5萬元獲得門面房的使用權(quán)，目前門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)可達(dá)8—9萬百貨批發(fā)市場(chǎng)6000㎡左右，共387家商戶經(jīng)營(yíng)約16年，從2000年開始市場(chǎng)有了相應(yīng)的氛圍，商鋪產(chǎn)權(quán)為土產(chǎn)公司和運(yùn)風(fēng)汽車公司；以服裝、鞋、箱包經(jīng)營(yíng)為主服裝批發(fā)30—60內(nèi)部：4000—7000元鞋業(yè)15—20內(nèi)部：7000—9000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)為1—5萬之間服裝批發(fā)城6000㎡，左右約300家商戶市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)了約6年時(shí)間，以服裝零售為主；有20多家商鋪以產(chǎn)權(quán)形式出售，售價(jià)為20多萬/間服裝、服飾為主，品種與檔次較百貨市場(chǎng)的要好20—30內(nèi)部：1萬/年內(nèi)部商鋪的轉(zhuǎn)手費(fèi)可達(dá)10萬/間；5. 翔宇兒童用品商城名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模/人數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商鋪面積租金狀況備注翔宇兒童用品商城占地30畝，營(yíng)業(yè)面積38000㎡，約800家商戶1F：五金家電、小商品、日用百貨10—25㎡40元/月/㎡項(xiàng)目開業(yè)已近兩年，但商場(chǎng)內(nèi)人氣明顯不足，且整體業(yè)態(tài)布局顯得凌亂2F：兒童服裝、鞋帽10—25㎡
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