【正文】 也有男女健身房、室內(nèi)壁球館、電腦高爾夫球室、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球室、棋牌室、書(shū)廊、兒童活動(dòng)室、家政教室（營(yíng)養(yǎng)、花藝、茶道等）等設(shè)施，處處皆體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主人性的關(guān)懷，保證了健。 進(jìn)入中心會(huì)所的音樂(lè)大廳，陽(yáng)光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各種精美的樂(lè)器，音樂(lè)大師的雕塑，以及背景音樂(lè)那動(dòng)人的旋律，社區(qū)的大客廳無(wú)一處不散發(fā)出音樂(lè)的律動(dòng)與 生命的贊歌。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 51 頁(yè) 共 56 頁(yè) 利用內(nèi)外地坪高低差，將臺(tái)階外延化設(shè)計(jì)為音樂(lè)的第一重空間，走上隱喻鋼琴黑白鍵的臺(tái)階，聆聽(tīng)貝多芬的勝利進(jìn)行曲，結(jié)合曲線優(yōu)美的雕花欄桿，花團(tuán)錦簇的花池，疊水。通過(guò)典雅的比例，優(yōu)美的曲線造型，抽象化的音樂(lè)符號(hào)表現(xiàn)，將中心會(huì)所本身塑造成為一個(gè)令人心動(dòng)的音樂(lè)藝術(shù)中心，同時(shí)通 過(guò)體量變化，富有力度的空間塑造，現(xiàn)代材料的合理運(yùn)用，展現(xiàn)出新現(xiàn)代主義的精魂。沿嫩江路設(shè)置次入口北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置地下車(chē)庫(kù)出入口，停車(chē)后可通過(guò)電梯直達(dá)至每層，保證真正的人車(chē)分流、動(dòng)靜區(qū)隔，為實(shí)現(xiàn)輕松、寫(xiě)意的生活提供有力的物質(zhì)保證。 夜景系統(tǒng)設(shè)計(jì)是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入 口燈光、庭園燈光、廣場(chǎng)燈光、道路燈光、河岸景觀燈光通盤(pán)考慮，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，體現(xiàn)高尚社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 建筑群體形象處理在總體布局基礎(chǔ)上，呼應(yīng)音樂(lè)建筑的主題和彎曲優(yōu)美的河岸線，通過(guò)建筑尺度，體量與建筑空間的整合，形成高低錯(cuò)落，充滿(mǎn)韻律感與節(jié)奏感的藝術(shù)空間和豐富優(yōu)雅的建筑天際線。結(jié)合主入口 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 50 頁(yè) 共 56 頁(yè) 廣場(chǎng)及中心庭院布置中心會(huì)所。 采用圍合式的布局形式和板式小高層的建筑形態(tài)，將原規(guī)劃 0 04幢疊加到 0 08 幢，底層會(huì)所 的多層疊加到 06 幢并適當(dāng)偏東南布置，構(gòu)成大圍合。共同展現(xiàn)一種不可抗拒的優(yōu)雅魅力和一份獨(dú)特的尊貴與美感。在所有直線、橫線和弧形線條搭配組合中得到整體的詮釋。 在石城風(fēng)光帶山水城林間，秦淮河畔的黃金大地，新現(xiàn)代主義建筑將在南京 首度唱響。一方面注意建筑的實(shí)用功能，一方面注重建筑的精神功能，并使兩種功能巧妙融合。 新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩(shī)意空間，簡(jiǎn)潔、流暢、精致的形式追求和富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。新現(xiàn)代主義 建筑是當(dāng)代建筑領(lǐng)域的快樂(lè)的音樂(lè)抒情詩(shī)。 ? 是什么樣的風(fēng)格，才能塑造出體現(xiàn)和喚起積郁內(nèi)心深處的美好記憶 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 49 頁(yè) 共 56 頁(yè) 和情感共鳴的理想家園。 目標(biāo)客群對(duì)“家”的的概念，“回家的感覺(jué)”有特別執(zhí)著的追求，渴望典雅、穩(wěn)重，又具精神內(nèi)涵的建筑品味，注重高貴、高尚的形象品質(zhì)和親切、溫馨的歸屬感。在平和親切的氛圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點(diǎn)。將本案所追求的理想生活形態(tài)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件相結(jié)合。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 48 頁(yè) 共 56 頁(yè) 八 、 產(chǎn)品規(guī)劃策略建議 （一）整體規(guī)劃立意 一種理想生活形態(tài)的實(shí)現(xiàn)，最終有賴(lài)于有 形的物質(zhì)載體，這是整體規(guī)劃立意的原始依據(jù)。 產(chǎn)品定位： 在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的統(tǒng)領(lǐng)下， 本案的產(chǎn)品檔次定位為河西高檔住宅； 形象定位為區(qū)域頂級(jí)人文社區(qū)； 產(chǎn)品概念定位為： 河西首善之區(qū) 本案的項(xiàng)目市場(chǎng)定位可歸結(jié)為： 以音樂(lè)的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧?kù)o、和諧的身心健康生 活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 47 頁(yè) 共 56 頁(yè) 區(qū)。 定位歸結(jié) 秉承豐富的歷史文化底蘊(yùn)與自然景觀資源，輔以先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與思想，本案旨在打造“河西首善之區(qū)”，擘劃一座藝術(shù)建筑的里程碑。上升到生命哲學(xué)的層次，寧?kù)o本就是音樂(lè)，自然之聲，本就是豐富、淳美的天籟之音，也是生命得以綻放光芒的宏偉樂(lè)章。 建筑的本意就是巨大的音符，與音樂(lè)同屬藝術(shù)的范疇，而建筑本身所體現(xiàn)的韻律之美，亦飽含音樂(lè)的節(jié)奏美感，二者一脈相承，互相輝映。 浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧?kù)o的氛圍與遼闊的視界，尤如在秦淮河畔奏響一曲都市與田園合奏的交響曲，又是歷史與時(shí)代共鳴的圓舞曲。 主題定位及文化載體 無(wú)論是新都市主義，新田園主義或其它城市發(fā)展理論流派，其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導(dǎo)人與自然和諧共生，寧?kù)o質(zhì)感的生活，創(chuàng)造心靈純美的境 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁(yè) 共 56 頁(yè) 界 。 創(chuàng)造一種獨(dú)一無(wú)二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，超越目前普遍意義的物質(zhì)層面，上升到一個(gè)更廣闊、更豐實(shí)的精神文化層面，從而超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，脫穎而出，形成了大的市場(chǎng)震撼，這一先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與戰(zhàn)略定位更為本案的歷史性突破提供了契機(jī)與舞臺(tái)！ 另一方面，本案地處石城風(fēng)光帶的黃金大地，坐擁山水城林的稀世美景，悠悠秦淮河寧?kù)o優(yōu)美的河灣環(huán)抱，地段價(jià)值已得到市場(chǎng)的認(rèn)同。一種人與自然最大程度上的和諧共生，思想得以寧?kù)o、放松，生命得以沉淀、積累的詩(shī)意棲居地是他們夢(mèng)寐以求的安身立命之所，也是本案的定位基礎(chǔ)與出發(fā)點(diǎn)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁(yè) 共 56 頁(yè) 七、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 定位主旨與基礎(chǔ) 人類(lèi)自誕生之日起，就同時(shí)產(chǎn)生了自己的居住理想 ，為了實(shí)現(xiàn)理想世世代代努力著。本案目標(biāo)客群應(yīng)是追求，“ 事業(yè)與休閑并蓄，成功與健康兼得 ”的中產(chǎn)階級(jí)精英階層 。 2）面積建議：結(jié)合花開(kāi)四季的銷(xiāo)售，客戶(hù)為追求卓越的生活品質(zhì)，注重室內(nèi)各功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立，在面積可承受如下表指標(biāo)： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁(yè) 共 56 頁(yè) 125— 135m2 三房 145— 160 m2 四房 180— 200 m2 躍層 （含 2F 如頂樓、躍層） 價(jià)格建議（開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月定價(jià)為好） 視： A 開(kāi)盤(pán)階段具體市場(chǎng)狀況 B 產(chǎn)品品質(zhì) C 產(chǎn)品附加值（文化、內(nèi)涵等）而定 綜合描述： 從以上目標(biāo)客群分析可以看出， 本案客戶(hù)群來(lái)源于中產(chǎn)階級(jí)和高級(jí)白領(lǐng)，除了擁有相當(dāng)?shù)呢?cái)富外，他們也是社會(huì)中崇尚品味生活最高的人，舉止優(yōu)雅，追求健康，喜好休閑與社交是其共同的特征，而對(duì)生活的表現(xiàn)方式則極其精致。 1） 1F、躍層是銷(xiāo)售中的兩大難點(diǎn)，但 180 m2以?xún)?nèi)的躍層（最好是 150m2以?xún)?nèi)），去化還是較快的。 4 房客群可以說(shuō)是目前除買(mǎi)躍層的客戶(hù)以外最挑剔的一個(gè)族群。 4 房占市場(chǎng)比例如此少，且客群量相對(duì)較大，客群需求得不到滿(mǎn)足是該區(qū)難得的一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。且客群量相當(dāng)穩(wěn)定。 開(kāi)發(fā)企業(yè)大膽創(chuàng)新、勇于開(kāi)拓的精神。此類(lèi)型客群仍得不到滿(mǎn)足。 ⑥ 娛樂(lè)：家庭親子關(guān)系與朋友娛樂(lè)相結(jié)合。 ④ 行：私家車(chē)、公務(wù)車(chē)為主，公交車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)為輔。 ② 食：經(jīng)常在外用餐，但以健康食品為主，周未或假日亦提 倡家庭聚餐。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁(yè) 共 56 頁(yè) 4．政府官員 省、市政府機(jī)關(guān)要員，原有住房已無(wú)法滿(mǎn)足其現(xiàn)有需求（人口增多、升遷等），為了改善居住環(huán)境提升居住品質(zhì)，同時(shí)滿(mǎn)足其身份及地位象征，而購(gòu)買(mǎi)。 來(lái)寧工作（企事業(yè)單位干部）及做生意（賺到錢(qián)）的周邊城市人士 從其他周邊城市到南京工作或做生意的外地人士，因灰色收入或從事高利潤(rùn)行業(yè)，使得這部分人在南京擁有與其他同等本地人士的財(cái)富。首先他們需要得到社會(huì)的認(rèn)同身份及地位的歸屬標(biāo)志，而對(duì)宅邸的要求自然要?jiǎng)偃艘换I。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁(yè) 共 56 頁(yè) 做為位處南京市副中心區(qū)的本項(xiàng)目地塊，中產(chǎn)階級(jí)追求的“高尚住宅”是本地塊的最佳定位方向，因此，對(duì)“中產(chǎn)階級(jí)”此一目標(biāo)客群需求的把握，也就是目標(biāo)市場(chǎng)的把握，是我們把握項(xiàng)目定位的核心依據(jù)。 在世界各地，中產(chǎn)階級(jí)都是當(dāng)代社會(huì)的中堅(jiān)力量，無(wú)論是世襲傳承的貴族后代或是在時(shí)代風(fēng)云中神話般崛起的新派精英，作為新世紀(jì)的中產(chǎn)階層，他們的共性特征，發(fā)展歷程及言談舉止都影射一個(gè)時(shí)期的風(fēng)尚、價(jià)值取向、社會(huì)水準(zhǔn)等。 （一）目標(biāo)市場(chǎng)界定 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展 ，它催生了白領(lǐng)階層，也催生了一批中產(chǎn)階級(jí)及富豪。這種現(xiàn)象形成了一個(gè)市場(chǎng)空白，典型代表是臨近區(qū)域頂層客戶(hù)和市區(qū)非頂層換屋族，他們向往優(yōu)越的社區(qū)品質(zhì)以及景觀價(jià)值，而目前南京市具有同等條件的個(gè)案寥寥無(wú)幾，且價(jià)格均居高不下，本案的地位、景觀和開(kāi)發(fā)商理念的優(yōu)勢(shì)為自身開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁(yè) 共 56 頁(yè) 六、項(xiàng)目市場(chǎng) 定位 河西地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已由一區(qū)亮眼的黑馬成長(zhǎng)為成熟的大眾房地產(chǎn)板塊。 開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新理念，勇于突破的精神。 經(jīng)過(guò)兩三年的市場(chǎng)培育期，河西作為本市住宅核心區(qū)域的地位已確立，新一屆市政府領(lǐng)導(dǎo)重新定位河西地位和打造河西新城區(qū)的愿望及實(shí)際投入，河西以隸屬郊區(qū)的心理障礙得以很大程度克服，區(qū)域地位價(jià)值不斷提升。 經(jīng)由花開(kāi)四季等個(gè)案操作對(duì)區(qū)域市場(chǎng)精準(zhǔn)的把握。 南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境景氣高揚(yáng)。 （二）市場(chǎng)定位機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 多年來(lái)累積的潛在市場(chǎng)需求（尤其是占據(jù)市場(chǎng)金字塔頂部的客層）尚未被完全滿(mǎn)足，有可挖掘的市場(chǎng)潛力。 個(gè)案規(guī)模較小，規(guī)劃空間有限，對(duì)營(yíng)造高檔社區(qū)有一定的難度。 消費(fèi)需求多樣化，市場(chǎng)定位的唯一性及準(zhǔn)確性的把握有一定的難度 。 依賴(lài)龍江小區(qū)相關(guān)配套，生活機(jī)能不太完善，且距離本案較遠(yuǎn)。 本地塊位處南京發(fā)源地有 2400 年悠久歷史的石頭城，因其有著深厚的歷史文化淵源之底蘊(yùn)，從而賦予本地塊較高的人文歷史價(jià)值。 歷史淵源： 與普通住宅不同，有無(wú)歷史文化的積淀是形成高尚住宅的重要因素之一。 3）金融服務(wù) 4）郵政服務(wù) 5）娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 6）生活服務(wù) 7）游樂(lè)休憩設(shè)施 8）對(duì)項(xiàng)目不利之干擾因素：濱河路開(kāi)通日期未定，相關(guān)配套跟進(jìn)日期未定。 濱河路開(kāi)通后將全面改觀。 5） 社會(huì)治安狀況：此區(qū)現(xiàn)有相當(dāng)個(gè)案沒(méi)有交付，施工頻繁，流動(dòng)人口大且該區(qū)為南京棚戶(hù)區(qū)，社會(huì)治安現(xiàn)較難管理 。 周邊環(huán)境狀況 1）建筑物：東：秦淮河堤岸，無(wú)建筑物 南：花開(kāi)四季居住區(qū) 西：龍鳳居住區(qū) 北：規(guī)化路緊鄰小河（河已清淤） 2）綠化景觀：石頭城 —— 清山?jīng)鼍皡^(qū) 秦淮河水域及沿河綠化帶 3）自然景觀：主要為秦淮河及石城風(fēng)景區(qū) 4）環(huán)境污染狀況：秦淮河治理期較長(zhǎng)，水質(zhì)長(zhǎng)期污染，周邊在建或拆遷項(xiàng)目施工空氣及噪音污染，生活及施工垃圾帶來(lái)空氣污染。因此，客觀的分析地塊價(jià)值，對(duì)整個(gè)樓盤(pán)有效整合資源，并最大限度的發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，有著重要的意義。但通過(guò)以上分析，同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，南京現(xiàn)有市場(chǎng)中，真正把“高尚物業(yè)”做到位的其實(shí)廖廖無(wú)幾，可以說(shuō)，這在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中尚屬一定空白，因此，抓住此空白點(diǎn)并有效結(jié)合目標(biāo)客群之屬性，并根據(jù)本案自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)合理規(guī)劃、創(chuàng)造一種獨(dú)一無(wú)二的 、全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，跳出現(xiàn)有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層次并最終實(shí)現(xiàn)“超越競(jìng)爭(zhēng)”，才是本案成功切入市場(chǎng)的解決之道。 ④ 潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中，部分個(gè)案的景觀資源較本案豐富，且占有一定的優(yōu)勢(shì)，如擁有莫愁湖景觀資源的“萬(wàn)科金色家園”，部分潛競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中，物業(yè)檔次與 價(jià)格定位略差于本案，但較接近，如離本案較近的蘇寧、建發(fā)、供銷(xiāo)社等項(xiàng)目，若無(wú)重大策略突破，有可能形成一定程度的價(jià)格爭(zhēng)奪戰(zhàn)。 ② 大部分潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的規(guī)模超過(guò)本案，擁有相當(dāng)?shù)轿坏囊?guī)劃空間。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁(yè) 共 56 頁(yè) 潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案概況： 地塊位置 項(xiàng)目規(guī)模 規(guī)劃用途 速度情況 預(yù)計(jì)售價(jià) 開(kāi)發(fā)商 龍園西路龍 鳳花園西側(cè) 占地面積 4萬(wàn)平方米， 總建筑面積10 萬(wàn)平方米 住宅 （小高層） 土地已平整打樁 3500 元 / 平方米 南京建設(shè)發(fā)展總公司 金源太古城 虎距北路 占地面積 3萬(wàn)平方米，總建筑面積 8萬(wàn)平方米 住宅 （小高層） 土地平整 4000 元 / 平方米 江蘇省金源灘涂 置業(yè)有限公司 金基唐城 總建筑面積12 萬(wàn)平方米左右 住宅 土地正在 拆遷 3600 元 / 平方米 金基房地產(chǎn) 萬(wàn)科金色家園 二道埂子 總建筑面積15 萬(wàn)平方米 住宅 3 層樓面 5000 元 / 平方米 萬(wàn)科房地產(chǎn) 雅瑰園 2 期 總建筑面積 7 萬(wàn)平方米 住宅 （多層為主） 土地平整 3400 元 / 平方米 蘇寧