【正文】 隨 著 國 民 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 ， 居 民 收。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年2020 年期間共完成住宅建設投資 億元，竣工住宅 萬平方米，人均居住面積從 2020 年的 平方米，提高到 2020 年的 平 方 米 。 菏 澤 住 宅 市 場 容 量 適 中 ， 住 宅 建 設 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。 3） 住 宅 潛 在 市 場 和 發(fā) 展 空 間 巨 大 。恩格爾系數(shù)由 2020 年的 ％下降到 2020 年的 ，住房支出 卻 在 上 升 ， 即 由 2020 年的 ％，上升到了 2020 年的 ％。 隨 著 居 民 收 入 水 平 的 提 高 ， 食 品 在 家 庭 收 入 支 出 中 所 占 的 比 重 逐步 下 降 ，其 他 支 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂 等 的 支 出 逐 步 增 加 。在 城市發(fā)展 、定居和 賺錢或?qū)W到技術后回家鄉(xiāng)生活對男性農(nóng)民工而言分別占了 %和 %，而對女性農(nóng)民工而言卻分別占了 %和 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四成多的農(nóng)民工感覺現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變好 與 前 幾年 相比 ， %的 農(nóng)民 工 感覺 現(xiàn)在 的就 業(yè) 環(huán)境 變好 ， %的農(nóng)民工 感 覺現(xiàn)在 的就業(yè)環(huán) 境與過 去差不多 ， %的 農(nóng)民工沒 有考慮過這個問題，還有 %的農(nóng)民工感覺現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變差了。當前， 農(nóng)民工問 題已經(jīng)成為關系到 我國經(jīng)濟 社會發(fā)展 全局的 重要 問題 之一，他 們對城市 生活適應程度如何 ，對工作 環(huán)境、生 活條件 滿意程度 如何，對 有關部門 進一步解決農(nóng)民工問題有著極大的重要性。 住 宅需求空間十分巨大 1） 城 市化發(fā)展加快，城市迅速人口增長 農(nóng)村人口大規(guī)模地向城市轉(zhuǎn)移，是我國由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會轉(zhuǎn)變的 必然結(jié)果 。 從住宅類型上看，人們需求最多的是普通住宅（包括經(jīng)濟適 用房），其次為高檔住宅，最少的是公寓。 收入僅為 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。要使 人們買得 起房，房 價收入比要在五倍 以下，最 好是四倍 以下， 而去年菏 澤市居民 家庭戶均 可支配 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 、 需 求特點 有 效需求不足。 但由于菏澤市普通居民家庭戶均可支配年收入只有 萬元，對現(xiàn)有住宅的平均價格 1358 元 /平方米，缺乏有效的支付能力。 據(jù)菏澤市統(tǒng)計局統(tǒng)計，個人購買商品住宅有上升態(tài)勢。 分析原因主要是由 于長期以 來，菏澤 市商品 住宅市場 上的集團 購買一直 居于主導地位，集 團購買 偏 重于優(yōu)良 位置的 選擇，對 商品住宅 的價格承 受能力強。一季度銷售平均價格為 1356 元 /平方米，二季度銷售平均價格為 1342 元 /平方米，相對非常平穩(wěn)。 5—7 月月度銷售商品房面積分別是 萬平方米， 萬平方米， 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二 、 需求總量 總體上說 今 年上半 年菏澤市 商品住 宅市場的 需求比 較平穩(wěn)。 由 于 長 期 以 來 國 家 大 力 推 行 住 房 貨 幣 化 政 策 ， 使 得 很 長 時間 以 來 一 直 由 集 團 購 買 支 撐 的 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 變 得 手 足 無 措 ， 過 度 的供 給 與 不 足 的 需 求 成 為 當 前 市 場 面 對 的 首 要 問 題 。 要 確 保 經(jīng) 濟 適 用 住 房 建 設 的 質(zhì) 量 ， 經(jīng) 濟 適 用 住 房 的 質(zhì) 量包 括 工 程 質(zhì) 量 ， 功 能 質(zhì) 量 ， 環(huán) 境 質(zhì) 量 ，服務質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房 屋 價 格 構 成 不 合 理 的 主要 表 現(xiàn) 在 ， 一 是 土 地 價 格 太 高 ； 二 是 城 市 基 礎 設 施 和 小 區(qū) 的 一 些 配 套費 用 不 合 理 ，比 如 小 區(qū) 的 一 些 經(jīng) 營 性 配 套 建 設 ，也 進 入 了 房 屋 的 價 格 ；三 是 收 費 太 多 太 濫 ， 或 收 費 太 多 ； 四 是 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 利 潤 過 高 。但是，目 前 ， 菏 澤 市 東 部 的 房 屋 價 格 已 經(jīng) 遠 遠 超 出 了 這 個 比 例 。 但 是 ， 隨 著 人 們 生 活 水 平 的 提 高 ， 人 們 越 來 越 注 重 房 屋 的 周 邊環(huán) 境 和 交 通 等 外 界 因 素 ， 因 此 市 區(qū) 以 及 未 來 的 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的 房 價 慢 慢 開始上升，目前，菏澤市滯留的房屋均價在 1600 元 /平米左右，東部開發(fā)區(qū)的住房價格相對比較高，均價在 2200 元 /平米左右。 二 是 關 于 房 屋 的 質(zhì) 量 問 題 。 ４ 、 為 了 實 現(xiàn) 有 效 的 供 給 ， 必 須 解 決 兩 個 問 題 為 了 實 現(xiàn) 有 效 供 給 ， 必 須 注 意 解 決 兩 個 問 題 。在“八五”期間，菏澤第三產(chǎn)業(yè)平均年增長為 ％， 2020 年％， 2020 年為 ％ ，分 別 高 于 同 區(qū) 域 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 ％和 ％個 。 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，是菏澤市經(jīng)濟重點發(fā)展 的 產(chǎn) 業(yè) 部 門 。 迅 速 的 發(fā) 展 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ３ 、 住 宅 供 給 能 力 不 斷 提 高 隨著房地產(chǎn)投資額的增長和投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)業(yè)也得到了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著住宅投資的增長，菏澤住宅施工面積和竣工面積也 在不斷地增長。 ２ 、 住 宅 投 資 不 斷 擴 大 住宅建設投資不斷增長，住宅投資在菏澤市的國民生產(chǎn)總值中所占的比例不斷地提高。根 據(jù) 主 管 部 門統(tǒng)計， 到 2020 年上半 年，全市總面積為 萬平方米。顯 而 易 見 ， 房 地 產(chǎn) 投 資 已 經(jīng) 成 為 拉 動 全 市 經(jīng) 濟 增 長 的 積 極 因 素 。 從 目 前 市 區(qū) 竣 工 面 積 這 個 數(shù) 據(jù) 來 看 基 本 上 與 市 場 在售 總 量 相 當 ， 這 也 表 明 了 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 上 商 品 住 宅 供 應 將 會 出 現(xiàn) 一個 高 潮 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié) 構 比 重 ， 住 宅 %，辦公 2%，商業(yè) %、其它 。 19 億元，辦公其他 590 萬元。 一年以待銷面積 8 萬 平 方 米 ，一 年 以 上 兩 年 以 下 滯 銷 面 積 萬平 方 米 ， 無 積 壓 。 全 市 預 售 面 積 ： 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅 萬平方 米；市區(qū) 萬平方米，其中住宅 萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 全市竣工面積： 萬平方米，同比增長 %，其中住 宅竣工 萬 平 方 米 ，市 區(qū) 萬 平 方 米 ，其 中 ，住 宅 萬平方米。 二 、 供給總量 根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計月報公布的數(shù)字， 2020 年上半年，全 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 億元（市區(qū) 億 元 ）， 同 比 增 長%，其 中 商 品 住 宅 完 成 投 資 億 元 ，辦 公 其 他 億 元 ，商 業(yè) 億 元 。 近 年 來 ， 在 國 家 政 策 的 引 導 下 和 市 場 需 求 的 影 響 下 ， 普 通 商 品 住宅 已 經(jīng) 成 為 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 重 點 。 下 面 ， 從 供 給 類 別 、 供 給數(shù) 量 、 供 給 特 點 三 個 方 面 對 菏 澤 市 住 宅 市 場 供 給 狀 況 進 行 分 析 ： 一 、 供給類別 菏 澤 市 的 商 品 房 市 場 的 供 給 從 形 式 上 可 以 大 致 分 為 住 宅 和 商 住 兩用 房 兩 種 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通 過 規(guī) 劃 、 景 觀 和 建 筑 三 個層 面 上 的 概 念 涉 及 將 項 目 計 劃 潛 在 的 最 大 價 值 誘 發(fā) 出 來 ， 并 通 過 有 效的 溝 通 贏 得 消 費 者 認 同 。 最 后 ，一 個 好 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 的 推 出 ，需 要 從 始 至 終 對 市 場 保 持 一 種探 究 和 敬 畏 心 理 ， 不 斷 從 市 場 中 ， 通 過 預 先 的 項 目 投 入 產(chǎn) 出 ， 模 擬 分析 、 透 視 項 目 的 風 險 。所以引導消費者并不是我們給它一個空中閣樓的東西，而是把潛在的、模 糊 的 、 非 理 性 的 心 理 需 求 和 物 質(zhì) 需 求 提 升 出 來 ， 整 合 起 來 ， 形 成 一個 具 有 現(xiàn) 實 意 義 和 理 想 完 美 結(jié) 合 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 。 再 次 ，住 宅 產(chǎn) 品 是 一 種 特 殊 的 產(chǎn) 品 ，具 有 消 費 的 耐 久 性 和 投 資 特性 ， 同 時 對 社 區(qū) 環(huán) 境 有 著 明 確 的 要 求 。 對 開 發(fā) 商來 講 ， 價 格 約 束 直 接 表 現(xiàn) 為 成 本 的 約 束 ， 在 開 發(fā) 項 目 中 加 入 新 的 技 術成 分 ， 提 高 物 業(yè) 品 質(zhì) ， 增 加 環(huán) 境 投 入 都 會 直 接 拉 動 成 本 上 升 ， 在 價 格既 定 的 條 件 下 ， 就 會 擠 壓 開 發(fā) 商 利 潤 ， 在 利 潤 被 鎖 定 的 情 況 下 就 會 推動 價 格 上 升 ， 從 而 偏 離 我 們 最 初 確 認 的 主 導 客 戶 群 所 能 承 受 的 價 格 水平 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其 次 ， 無 論 是 迎 合 消 費 者 還 是 引 導 消 費 者 的 最 大 約 束 條 件 是 價格 ， 一 個 特 定 的 消 費 層 能 以 怎 樣 的 價 格 在 市 場 購 買 商 品 房 是 既 定 的 ，超 過 他 們 的 購 買 承 受 能 力 他 們 會 放 棄 對 物 業(yè) 的 選 擇 。 五 、 迎合消費者還是引導消費者 我們應該建立一個對消費者認識的基本思路。 不 僅 住 房 市 場 發(fā) 展 要 求 物 業(yè) 管理 市 場 相 應 發(fā) 展 ， 而 且 隨 著 住 房 分 配 貨 幣 化 的 實 行 ， 住 房 產(chǎn) 權 關 系 的變 化 ， 傳 統(tǒng) 體 制 下 的 直 管 公 房 和 單 位 自 管 公 房 的 管 理 體 制 ， 也將過渡到 與 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟 體 制 相 適 應 的 專 業(yè) 化 、 社 會 化 、 經(jīng) 營 型 的 物 業(yè)管 理 ， 物 業(yè) 管 理 市 場 將 得 到 進 一 步 發(fā) 展 。 銀 行 金 融 部 門 應 當 根據(jù) 住 房 市 場 的 需 求 ， 完 善 住 房 信 貸 制 度 ， 發(fā) 展 住 房 金 融 品 種 ， 簡 化 住房 信 貸 手 續(xù) ， 規(guī) 范 住 房 信 貸 程 序 。居民成為房地 產(chǎn) 市 場 的 主 體 ， 將 對 住房供給結(jié)構、數(shù)量、質(zhì)量、品種、規(guī)格等提出 更 高 的 要 求 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設 企 業(yè) 適 應 市 場 主 體 的 變 化 ， 必 須 開 發(fā)建 設 符 合 居 民 需 要 的 各 種 住 房 ， 滿 足 各 類 居 民 的 要 求 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 發(fā)展 和 規(guī) 范 化 的 程 度 ， 是 房 地 產(chǎn) 市 場 成 熟 程 度 的 一 個 重 要 標 志 。山東省房地產(chǎn)市場 中 介 組 織 雖 然 已 經(jīng) 有 了 較 大 的 發(fā) 展 ， 但 是 多 數(shù) 人 員 素 質(zhì) 低 ， 運 行 很不 規(guī) 范 。隨著居民成為住房市場的主體、住房 供 應 體 系 的 形 成 、 國 家 對 土 地 供 應 一 級 市 場 壟 斷 的 規(guī) 范 化 、 土 地 年租 制 的 實 行 、 住 房 價 格 構 成 要 素 的 規(guī) 范 化 、 各 種 不 合 理 收 費 的 取 消 ，以 及 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 利 潤 向 社 會 平 均 利 潤 靠 擾 等 ， 住 房 價 格 將 進 一 步合 理 化 ， 有 利 于 促 進 住 房 市 場 的 發(fā) 展 。 ４ 、 住 房 供 應 體 系 逐