【正文】 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另一方面，中央政府可以支配的國(guó)有經(jīng)濟(jì)資源龐大 。在 相 當(dāng) 長(zhǎng) 的 時(shí) 期 內(nèi) ，我 國(guó) 必 將 保 持 從 上 到 下 的 黨 的 領(lǐng) 導(dǎo) 體 系 及官員垂直領(lǐng)導(dǎo)體系，依托 6000 多萬名黨員這支巨大的力量，中央的統(tǒng)一性團(tuán)結(jié)性不會(huì)減弱，相對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革，中國(guó)的政治改革要更加漸進(jìn)，不會(huì)再發(fā)生 1989 年那樣的政治風(fēng)波。在 1981～ 1990 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 周 期 中 ， GDP 增 長(zhǎng) 的 最 大 值 為 ％（ 1984 年 ）， 而 最 小 值 為 ％（ 1990 年 ）， 其 波 動(dòng) 幅 度 達(dá) 到 個(gè) 百 分 點(diǎn) ，而 在 1991～ 2020 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期中， GDP 增長(zhǎng)的最大幅度為 ％（ 1992 年 ）， 而 最 小 值 為 ％（ 1999 年 ）， 其 波 動(dòng) 幅度僅為 個(gè) 百 分 點(diǎn) ，經(jīng) 濟(jì) 波 動(dòng) 呈 現(xiàn) 趨 緩 的 態(tài) 勢(shì) ，究 其 原 因 ，可 歸結(jié) 為 以 下 幾 個(gè) 方 面 ： ? 第 一 ，我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 總 量 的 不 斷 擴(kuò) 大 ，中 央 政府掌握相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)和政治資 源 ，以 及 政 府 宏 觀 調(diào) 控 能 力 的 不 斷 加 強(qiáng) ，都 使 得 我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 大 幅 度波動(dòng)的可能性逐漸降低。 將保持較快增長(zhǎng)， GDP 增長(zhǎng) %，比上年同期降低 個(gè)百分點(diǎn)，在投資總量增速回落的同時(shí)，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，消費(fèi)品零售額穩(wěn)步 上 揚(yáng) ， 物 價(jià) 漲 幅 進(jìn) 一 步 減 小 ， 通脹壓力減輕。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 2020 年第一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在宏觀調(diào)控的預(yù)定 目 標(biāo) 內(nèi) 運(yùn) 行 ，工 業(yè) 、物 價(jià) 、出 口 、金 融 等 多 項(xiàng) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 呈 現(xiàn) 良 好開 局 ，充 分 體 現(xiàn) 了 有 保 有 壓 、有 高 有 低 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) ，今 年 一 季 度 在經(jīng)濟(jì)慣性高速增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的雙重推動(dòng)下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 2020 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況： GDP 保持 了 快速增長(zhǎng) ，比 2020 年增長(zhǎng)了 %；物 價(jià) 保 持 基 本 穩(wěn) 定 ，生 產(chǎn) 資 料 價(jià) 格 漲 幅 高 于 居 民 消 費(fèi) 品 價(jià)格 漲 幅 ；居 民 消 費(fèi) 穩(wěn) 步 增 長(zhǎng) ，人 民 生 活 水 平 穩(wěn) 步 上 升 ；投 資 是 拉 動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素； 工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)好轉(zhuǎn)；進(jìn)口大幅 上 升 ，貿(mào) 易 順 差 減 少 ；財(cái) 政 收 支 基 本 平 衡 ，關(guān) 稅 和 進(jìn) 口 環(huán) 節(jié) 增 值稅 收 入 上 升 較 快 ； 貨 幣 供 應(yīng) 量 和 貸 款 快 速 增 長(zhǎng) 。 ? 按上述兩個(gè)經(jīng)濟(jì) 周期的運(yùn)行軌跡推斷， 2020～ 2020 將成為我國(guó)的第三 個(gè) 經(jīng) 濟(jì) 周 期 ，經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 的 最 高 速 度 也 將 同 樣 出 現(xiàn) 在 周 期 的 第 2～ 4年 ，即 2020 年至 2020 年 期 間 ，同 時(shí) ，經(jīng) 濟(jì) 波 動(dòng) 幅 度 將 會(huì) 進(jìn) 一 步 減小 ，經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 將 更 趨 平 穩(wěn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020G D P 增率 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年 12年 13年圖 1981— 2020 中 國(guó) GDP 增率移動(dòng)平均結(jié)果 資料來源： 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。特別是近年來，經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)在國(guó)家有效的宏觀調(diào)控之下，表現(xiàn)出了良好的周期性發(fā)展態(tài)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。占地面積 37 37 2 平方米，總建設(shè)面積 平 方米 。 四 、 項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目定名為園小區(qū)，位于山東菏澤地區(qū)，南靠主干道康莊路、西側(cè) 毗 鄰 天 香 路 ，北 側(cè) 及 東 北 是 趙 王 河 。經(jīng)過認(rèn)真核對(duì)區(qū)分，有效樣本 6 26 份。 街 頭 隨機(jī) 訪 問 選 取 了 兩 個(gè) 大 型 商 廈 ： 南 華 ； 魯 能 。 都 華 庭 、華 瑞 花 園 、鑫 源 國(guó) 際 城 市 、佳 和 花 園 、帝 都 花 園 、南 華 康 城 、恒盛菏澤大市場(chǎng)、怡和苑、名門御庭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。江 南 御 景 園 、 青 年 湖 南 華 廣 場(chǎng) 、 菏 建 明馨 園 、 文 心 花 園 、 明 珠 花 園 、 金 盾 花 園 、 景 昀 園 、 天 香 廣 景 華 城 、 金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、 調(diào)查過程的說明 為體現(xiàn)調(diào)查樣本選取的分層原則，每種調(diào)查形式均確定了不同的樣 本 選 取 區(qū) 域 。 通 過 需 求 調(diào) 查 和 供 給 調(diào) 查 ， 分 析 住 宅 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) ， 引 導(dǎo) 項(xiàng) 目定位。在項(xiàng)目開發(fā)銷售之前，進(jìn)行 本 次 市 場(chǎng) 調(diào) 查 ， 調(diào) 查 目 的 如 下 ： 基 于 區(qū) 域 遠(yuǎn) 景 發(fā) 展 規(guī) 劃 ， 結(jié) 合 現(xiàn) 有 供 給 ， 分 析 項(xiàng) 目 應(yīng) 有 的 特點(diǎn) 和 個(gè) 性 。 基 地 正 南 面 是 城 市 視 廊 —— 華英路，其商業(yè)價(jià) 值 極 具 潛 力 。 周 邊 交 通 便 捷 ， 區(qū) 位 條 件 良 好 。 一 、 調(diào)查目的 項(xiàng)目位于山東省菏澤市城市新區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 一 章 前言及相關(guān)說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 山東 菏澤 住宅項(xiàng)目 市場(chǎng) 調(diào)查 及項(xiàng)目定位 二零零六年十一月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；啬厦婵恐鞲傻揽登f路，西側(cè) 毗 鄰 天 香 路 ， 北 側(cè) 及 東 北 側(cè) 為 趙 王 河 ， 趙 王 河 對(duì) 岸 為 市 政 廣 場(chǎng) 及 市政 大 廈 。 基 地 與 趙 王 河 相 距 非 常 近 ，是 理 想 得 安 家 置 業(yè) 居 所 。 項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)因素均已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢。 通 過 需 求 調(diào) 查 ， 確 認(rèn) 主 導(dǎo) 客 戶 群 并 分 析 其 消 費(fèi) 行 為 習(xí) 慣 和 消費(fèi)需求。 二 、 調(diào)查方式 本次調(diào)查主要采取定向項(xiàng)目咨詢以及問卷訪問式調(diào)查方式，具體調(diào) 查 形 式 有 三 種 ， 即 ： 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 定 向 咨 詢 、 成 熟 住 宅 區(qū) 入 戶 訪 問 、 街頭 隨 機(jī) 訪 問 。 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 定 向 咨 詢 區(qū) 域 包 括 西 城 區(qū) 和 東 城 區(qū) 及 發(fā) 展 沿線 ： 中 富 奧 斯 卡 春 城 、 曹 州 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住宅區(qū)入戶訪問選取的區(qū)域是：菏 建 明 馨 園 、 天 一 御 景 園 、 怡 海 花 園 、 牡 丹 家 園 、 范 蠡 家 園 。 調(diào)查時(shí)間是十一月二日至十一月四日，共采集樣本 6 54 份。其中：住宅區(qū)入戶調(diào)查 4 85 份（菏建明馨園 44 份 ；天 一 御 景 園 區(qū) 83 份 ；怡 海 花 園 65 份 ；牡 丹 家園 6范蠡家園區(qū) 93 份 、金 都 華 庭 和 佳 和 花 園 區(qū) 1 38），占 總 數(shù) 的 7 7. 5%；街頭 隨 機(jī) 調(diào) 查 1 41 份（南華 77 份；魯能 64 份 ）， 占 總 數(shù) 的 22. 5% 有效樣本已全部輸入到計(jì)算機(jī)中，利用專門編制的“數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng) ” 進(jìn) 行 統(tǒng) 計(jì) 和 數(shù) 據(jù) 處 理 ， 并 依 此 進(jìn) 行 客 戶 需 求 心 理 進(jìn) 行 分 析 。周 邊 交 通 便 捷 ，區(qū) 位條 件 良 好 ，是今后城市居住未來發(fā)展的主要方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 二 章 宏觀環(huán)境 與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一節(jié) 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 一、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期分析 ? 自 1956 年開始，迄今為止，我國(guó)已經(jīng)走過了十個(gè)五年計(jì)劃，進(jìn)入了“ 十 五 ”計(jì) 劃 的 最 后 一 年 ，在 這 十 個(gè) 五 年 計(jì) 劃 之 中 ，我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 得到了蓬勃的發(fā)展，保持了較高的增長(zhǎng)速度。 ? 借助中國(guó) 1981～ 2020 年期間中國(guó) GDP 增長(zhǎng)速度的數(shù)據(jù)，分別利用5～ 13 年的步長(zhǎng)通過幾何平均法進(jìn)行移動(dòng)平均 處 理（ 見 圖 ），可以將我國(guó)自 1981 年以來的發(fā)展歸納為 1981～ 1990 和 1991～ 2020兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，這兩個(gè) 10 年中的我國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然沒有如古典經(jīng)濟(jì)周期理論定義的那樣完整的經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)繁榮、經(jīng)濟(jì)蕭條和經(jīng)濟(jì)衰落四個(gè)階段，但都形成了經(jīng)濟(jì)的有跡可尋的周期性起落波動(dòng)，其運(yùn)行軌跡可以為我們后十年間的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)提供一定的參考，我們可以將它稱之為中經(jīng)濟(jì)周期，與時(shí)間跨度較長(zhǎng)的大經(jīng)濟(jì)周期相區(qū)別 ，主 要 目 的 是 借 助 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 形 勢(shì) 周 期 性 波 動(dòng) 的 特 點(diǎn) 為 其 后 的 房 地產(chǎn) 產(chǎn) 業(yè) 波 動(dòng) 及 其 作 用 之 下 的 本 項(xiàng) 目 投 資 可 行 性 分 析 確 定 基 調(diào) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年、 2020 年及 2020 年第一季度我國(guó) 的 經(jīng) 濟(jì) 表 現(xiàn) 充 分 的 印 證 了 我 們 對(duì) 第 三 個(gè) 經(jīng) 濟(jì) 周 期 的 判 斷 。 ? 2020 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況： 2020 年 GDP 達(dá) 136515 億元，比 2020年增長(zhǎng) 個(gè) 百 分 點(diǎn) ；農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 出 現(xiàn) 重 要 轉(zhuǎn) 機(jī) ，糧 食 獲 得 豐 收 ；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，企業(yè)效益繼續(xù)改善；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度有 所 回 落 ；市 場(chǎng) 物 價(jià) 漲 幅 有 所 提 高 ，消 費(fèi) 市 場(chǎng) 穩(wěn) 中 趨 活 ；外 經(jīng) 外 貿(mào)快 速 發(fā) 展 ；城 鄉(xiāng) 居 民 收 入 增 長(zhǎng) 較 快 ， 城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入增長(zhǎng) %，扣 除 物 價(jià) 上 漲 因 素 ，實(shí) 際 增 長(zhǎng) %， 收入水平隨經(jīng) 濟(jì)的 增 長(zhǎng) 而 穩(wěn) 步 提 高 ， 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 可見，我國(guó)現(xiàn)在正處于 2020～ 2020 這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中的繁榮階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已經(jīng)達(dá)到周期性頂峰，在未來幾年內(nèi)將會(huì)有適度的回落，但從上述兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)軌跡來看，波動(dòng)幅度不會(huì)太大。經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大減弱了大幅波動(dòng)的程度和可能性，政府掌握大量的經(jīng)濟(jì)和政治資源則是應(yīng)付經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的基礎(chǔ) 。因此，中國(guó)的政治是穩(wěn)定的。首 先 是 國(guó) 有 土 地 資 產(chǎn) 總量有 25 萬 億 元 左 右 ，相 當(dāng) 于 2020 年 GDP總量（ 萬億元）的 倍