【正文】 ，屬中檔類的商場，經營品種比較豐富。價格低，可還價，生活日用品多。同屬批發(fā)零售場所，價位較低。小商品、生活日用品、服裝、化妝、洗滌用品占大部分。濟南商圈分析關于濟南商業(yè)的分布情況，詳見各區(qū)塊分析報告，以下對濟南的一些主要商業(yè)設施進行初步分析。l 順河高架路北延工程。l 京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。C、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟南的生態(tài)區(qū)。分析：從以上“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和濟南重大市政工程”兩項內容分析得出以下幾點：A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。l 開工建設千佛山風景名勝名。l 英雄山風景區(qū)二期工程。l 共青團路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。l 順河高架路北延工程。C、重點工程：l 緯六路道橋工程。B、“舊城改造工程”。D、濟南機場主跑道投入使用。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場，開辟湖山路（南門）、濟南火車北站、濟南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場。區(qū)級公園：建設工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。市級公園：擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園?！熬艡M”指二環(huán)南路、劉長山路、經十路（快速）、經七路、經四路、經一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路?！熬派洹敝钢鞲陕翻h(huán)向外放射的濟王、濟青（青州）、濟青（青島）、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路?？傮w框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內保留，遷出選址新建。C、機場。B、公路。（4）外聯(lián)交通A、鐵路。E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。A、古城旅游區(qū)。（3）濟南旅游資源開發(fā)。H、文科設施。G、調整完善醫(yī)療衛(wèi)生設施。F、體育設施。E、文化娛樂設施。D、金融設施。集中在經八緯一地區(qū)。在泉城路、經四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區(qū)內。E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產業(yè)園區(qū)。C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構成。B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。l 核心區(qū)為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區(qū)。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。（5）在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始第二次購房。（3）濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距很大，公款消費現(xiàn)象嚴重。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受25003000元/m2左右的房價，此類家庭只占總家庭數(shù)的37%，以建成區(qū)人口160萬，家庭月收入2000元以上的約為17萬戶。據《濟南市城市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產業(yè)的結構比例調整為5:45:50，這無疑會對第三產業(yè)的房地產起到良好的促進作用。在國有單位完成投資中，%，%；，%，%，住宅建設持續(xù)增長，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資33億元，%；，%；國家計委下達的經濟適用房投資計劃。（5）固定資產投資概況99年，%。但據實地走訪濟南各大商廈和找當?shù)厝苏勗捴邪l(fā)現(xiàn)，濟南的物價與上海相當，交通出行和居住費用相對較低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍屬較高水平。（摘自齊魯晚報2000年3月27日，25版）（4）物價指數(shù)概況據《濟南2000年年鑒》反映，1999年濟南市場物價持續(xù)走低，%，%，與人民生活密切相關的食品類價格中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。（2）銀行存款余額概況到1999年末，比年初增長24%，%，%。濟南經濟狀況分析（1）宏觀經濟概況1999年，%，%；， %；，%。濟南歷史悠長，人才輩出。據考古發(fā)掘資料，遠在9000年前的新石器時代早期，已有先民在此繁衍生息。濟南是國務院公布的歷史文化名城。目前，濟南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城5區(qū)，長清、平陰、濟陽、商河4縣和章丘市。全市地勢南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原。59 / 59目 錄第一部分 投資環(huán)境分析…………………………………112濟南人文、地理、歷史概況…………………………………………………1濟南經濟狀況分析……………………………………………………………1濟南市城市發(fā)展規(guī)劃…………………………………………………………3濟南重大市政工程……………………………………………………………6濟南商圈分析…………………………………………………………………7第二部分 房地產市場分析………………………………1318住宅分布現(xiàn)狀及特征…………………………………………………………13濟南房地產發(fā)展演變…………………………………………………………15濟南市主要房產開發(fā)企業(yè)……………………………………………………16濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況………………………………16廣告分析及報價………………………………………………………………17第三部分 區(qū)域市場調查…………………………………1941東南區(qū)調查報告………………………………………………………………20東北區(qū)調查報告………………………………………………………………25中心城區(qū)及南區(qū)調查報告……………………………………………………29西南區(qū)調查報告………………………………………………………………33北區(qū)調查報告…………………………………………………………………37第四部分 華山項目市場定位……………………………4250地塊分析………………………………………………………………………42市場分析………………………………………………………………………43產品定位………………………………………………………………………44項目開發(fā)初步分析……………………………………………………………45第五部分 銀座地塊評估簡報……………………………5154地塊分析………………………………………………………………………51產品定位………………………………………………………………………52規(guī)劃要點建議…………………………………………………………………54第六部分 中山廣場地塊評估簡報………………………5556地塊分析………………………………………………………………………55產品定位………………………………………………………………………56附件1 濟南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 辦理購房銀行按揭手續(xù)資料表附件4 濟南報紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費清單附件5 濟南低價位房面積統(tǒng)計表附件6 濟南個案樓盤分析表附件7 寫字樓市場一覽附件8 濟南市部分賓館長包房情況市調總表濟南市房地產市場調查研究分析報告第一部分：投資環(huán)境分析濟南人文、地理、歷史概況濟南市是山東省會城市，位于山東省中部，是山東省政治、經濟、文化中心，重要的交通樞紐。四周與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰?？偯娣e8154平方公里，市區(qū)面積2119平方公里。1999年末，全市總人口5576309人，其中市轄區(qū)人口2606447人，中心城區(qū)（建成區(qū)）人口160萬人。因地處古四瀆之一“濟水”之南而得名。自商周時已建城，于西晉永嘉末年（313年前），濟南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟南市區(qū)成為歷代郡國、州府的行政中心，一直沿續(xù)至今。屬今濟南市籍的歷史名人主要有中國傳統(tǒng)醫(yī)學的杰出代表——扁鵲；中國古代陰陽五行學說的創(chuàng)始人，戰(zhàn)國思想家鄒衍；唐朝開國功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文學家李清照、辛棄疾；近代民族實業(yè)家、“祥”字號商業(yè)的代表人物孟洛川等等。::::，預計今后城市發(fā)展使第三產業(yè)的比重將進一步加大。（3）濟南市民收入概況據有關部門調查顯示，2000年，%，5001000元的占24%，%，20003000元的占26%，30005000元的占8%，5000元以上的僅占3%。消費價格中，%，%，主要是受政策性調價因素影響。并且消費成份中公款消費占較大比例。增長26%；，%。綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：（1）濟南市的國內生產總值仍屬于較低水平，但增勢強勁，第三產業(yè)增幅明顯。（2）從居民銀行儲蓄和家庭月收入分析，目前的濟南市民的購買力不強。除去已購和尚未打算購房之外，所剩家庭不是很多。（4）房地產近幾年成為熱點開發(fā)項目，在全市固定資產投放中增幅最大，%。濟南市城市發(fā)展規(guī)劃（1）中心城區(qū)總體布局。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。l 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；l 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；l 文東為科研文教片區(qū)；l 千佛山為風景旅游片區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。重點發(fā)展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業(yè)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)。（2）公共設施布局A、中心商務區(qū)。B、市級商業(yè)中心。C、省級行政辦公用地。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側的省級行政辦公設施。在中心商務區(qū)內。在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區(qū)。在臘山湖北新建市級體育中心。在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。完善文東科研文教區(qū)建設，在南部十六里河地區(qū)建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預留高教科研用地。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。2010年前建設京滬高速鐵路濟南段（含黃河高速鐵路橋），建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。濟南（遙墻）機場擴建為國內口岸一級機場。（5）城市交通。（簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。“九縱”指二環(huán)西路、營市街（快速）、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。（6）城市園林建設。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。將植物園改為開放式公共綠地，在龍洞風景區(qū)新建植物園。濟南重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。C、泉城廣場建成使用。（2）在建：A、“藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經濟適用房建設。l 高速繞城路南線工程。l 歷山北路拓寬工程。l 大明湖擴建改造工程。l 中山廣場工程。（3）規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個片區(qū)的核心任務。D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：l 北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。將使本案的外聯(lián)更方便。l 歷山北路拓寬工程。表一：名稱具體情況世界購物廣場新世界商城位置經十四路，長途客運站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層1540平方米，二層未開，三層1000平方米左右20000平方米左右場所環(huán)境屬貨倉式大型超級市場私營攤販式批發(fā)、零售商場產品從食品、蔬菜到大件家用電器一應俱全，檔次不高。價格同屬超市，價位比較低，服裝、家電除外。消費客戶中、青年各階層均有特點貨物齊全，由于地理位置偏遠，顧客不多。表二：名稱具體情況百貨大樓銀座地下商城位置黑虎泉西路，貴和對面濼源大街，泉城廣場下面面積1萬平方米左右不到3萬平方米場所環(huán)境老、舊的場所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。產品所經營的產品項目單調，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所經營產品從衣帽、化妝品、手飾、鞋、皮包、食品一應俱全，屬中檔。工薪階層特點老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人80年代的感覺。表三：名稱具體情況大潤發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積4萬平方米左右場所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬 中檔偏高類超市，大而明亮。價格價格中檔消費客戶屬大眾型超市