【正文】 方案一：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額2（元）500100,050單體別墅28033,6175,800194,978,6006,800228,595,600聯(lián)排別墅16054,4273,300179,609,1003,400185,051,800配套及藝術(shù)園區(qū)6012,006銷(xiāo)售總額374,587,700413,647,400減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4%14,983,50816,545,896管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2%7,491,7548,272,948營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的%20,602,32322,750,607土建成本288,644,250288,644,250利潤(rùn)42,865,86477,433,699利潤(rùn)率%%方案二：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地140畝項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額2（元）500116,725單體別墅30040,0205,200208,104,0006,800272,136,000聯(lián)排別墅14062,5653,200200,208,0003,300206,464,500配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷(xiāo)售總額408,312,000478,599,180減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4%16,332,48019,143,967管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2%8,166,2409,571,984營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的%22,457,16026,322,955土建成本320,059,950320,059,950利潤(rùn)41,296,170103,500,324利潤(rùn)率%% 方案三：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷(xiāo)售總額2（元）500116,725單體別墅28037,3525,200194,230,4006,800253,993,600聯(lián)排別墅16065,0993,200208,316,8003,300214,826,700配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷(xiāo)售總額402,547,200468,820,300減銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的4%16,101,88818,752,812管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入的2%8,050,9449,376,406營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入的%22,140,09625,785,116土建成本320,059,950320,059,950利潤(rùn)36,194,32294,846,016利潤(rùn)率%%53 / 54?？紤]到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位確定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù)4月30日5月30日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程4月初開(kāi)始盛唐總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面6月1日7月1日盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)7月30日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟擴(kuò)初報(bào)批——審批9月15日盛唐施工圖設(shè)計(jì) 10月30日設(shè)計(jì)單位造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通10月開(kāi)啟、盛唐房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購(gòu)10月開(kāi)啟、盛唐樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)122003/1月盛唐、開(kāi)啟樣板房裝飾2003年2月盛唐、開(kāi)啟正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2003年3月開(kāi)啟、盛唐附件:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案:江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類(lèi)型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。 amp。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià)總用地面積（平方米）500畝333,500 M2總建筑面積（平方米）100,050 M2其中單體別墅300畝36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅140畝51,359 M23,200元/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M2amp。根據(jù)對(duì)南京市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料——新型門(mén)窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水——綠色環(huán)保建材建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 第九章：分期推案建議根據(jù)上述對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下：第一期：以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為3040棟單體、雙拼別墅，樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌；第二期：加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約56萬(wàn)平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化；第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分，12萬(wàn)多平方米。而如何使居民對(duì)類(lèi)似活動(dòng)產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的課題。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。同時(shí)，可利用采石場(chǎng)建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫(kù)設(shè)置游艇碼頭等智能化系統(tǒng)：建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。二、公共設(shè)施建議：室外配套設(shè)施：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂(lè)場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。室外配套設(shè)施：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂(lè)場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。建議可邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)12個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣(mài)點(diǎn)。主題藝術(shù)館：6所，每所500600平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)與專(zhuān)業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。藝術(shù)交流中心：2000平方米左右。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫(huà)家村的功能，充分考慮展示空間的問(wèn)題，一樓的空間盡量開(kāi)闊，考慮在樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售后先做售樓中心用。在會(huì)所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能?！ㄖ锼闹艿纳⑺驴墒褂玫统杀镜涅Z卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺(jué)不悅的感覺(jué)?！囆g(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。三、重要提示：——一進(jìn)大門(mén)的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精