【正文】 、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。對(duì)于本案的開(kāi)發(fā)，我們充滿熱情和信心。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過(guò)社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言）——主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！單體/雙拼/雙立別墅建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)；戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。藝術(shù)會(huì)所：5000平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其它：閱覽室、保健診療室等。這就對(duì)物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵?？紤]到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測(cè)算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)的增長(zhǎng)走勢(shì)兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。四層或六七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)，三大入門(mén)途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽(yáng)臺(tái)入主人房及工人專(zhuān)用門(mén)入廚房或工人房。鑒于目前南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。四、本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位：總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存——“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”針對(duì)同類(lèi)型的別墅物業(yè)——主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場(chǎng)定位。基地內(nèi)地勢(shì)北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場(chǎng)路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。理念之四：尊重共性，突出個(gè)性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)才能形成。三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來(lái)蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅四、容積率 ——方案一： （以目前市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級(jí)概念，；。（2） 島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開(kāi)門(mén)既見(jiàn)清風(fēng)徐來(lái)，水波瀲滟，魚(yú)翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽(tīng)荷，雅興徒增?！黝}藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。三、重要提示：——一進(jìn)大門(mén)的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。建議可邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)12個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣(mài)點(diǎn)。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià)總用地面積（平方米）500畝333,500 M2總建筑面積（平方米）100,050 M2其中單體別墅300畝36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅140畝51,359 M23,200元/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M2amp。 amp。室外配套設(shè)施：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂(lè)場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品?！囆g(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣(mài)點(diǎn)。（4） 森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。五、各區(qū)參數(shù)： 。職業(yè)特征：各類(lèi)私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專(zhuān)業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷(xiāo)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫(huà)家、音樂(lè)家、教授有隱性收入的政界人員消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析——根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來(lái)，讓疲憊的心回到自然本源的樂(lè)土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱(chēng)得上是“山水生態(tài)，別墅天成”?；刂胁肯鄬?duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。 根據(jù)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存，因此我們作好針對(duì)同類(lèi)型的別墅物業(yè)（主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)）和針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言，主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。人文氛圍：項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無(wú)二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念一幢一境界 一戶一藝境亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹(shù)石，蘊(yùn)含生命熱愛(ài)（1） 每一戶都有自然——利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買(mǎi)力和總價(jià)抗力；二是如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實(shí)際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。園林提供了一個(gè)用來(lái)滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無(wú)處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見(jiàn)的。第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議一、藝術(shù)館區(qū)建議：通盤(pán)考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。特別注意人際溝通的需要。想要突破江寧別墅的價(jià)格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在將軍路上。