南京別墅項(xiàng)目開發(fā)定位分析(文件)
【正文】 量：250套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化；第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分，12萬多平方米。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià)總用地面積（平方米）500畝333,500 M2總建筑面積（平方米）100,050 M2其中單體別墅300畝36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅140畝51,359 M23,200元/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M2amp。 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位確定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù)4月30日5月30日盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程4月初開始盛唐總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面6月1日7月1日盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)7月30日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開啟擴(kuò)初報(bào)批——審批9月15日盛唐施工圖設(shè)計(jì) 10月30日設(shè)計(jì)單位造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通10月開啟、盛唐房展會(huì)亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購10月開啟、盛唐樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)122003/1月盛唐、開啟樣板房裝飾2003年2月盛唐、開啟正式開盤銷售2003年3月開啟、盛唐附件:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案:江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。方案一：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500100,050單體別墅28033,6175,800194,978,6006,800228,595,600聯(lián)排別墅16054,4273,300179,609,1003,400185,051,800配套及藝術(shù)園區(qū)6012,006銷售總額374,587,700413,647,400減銷售費(fèi)用銷售收入的4%14,983,50816,545,896管理費(fèi)用銷售收入的2%7,491,7548,272,948營(yíng)業(yè)稅銷售收入的%20,602,32322,750,607土建成本288,644,250288,644,250利潤(rùn)42,865,86477,433,699利潤(rùn)率%%方案二：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地140畝項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500116,725單體別墅30040,0205,200208,104,0006,800272,136,000聯(lián)排別墅14062,5653,200200,208,0003,300206,464,500配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷售總額408,312,000478,599,180減銷售費(fèi)用銷售收入的4%16,332,48019,143,967管理費(fèi)用銷售收入的2%8,166,2409,571,984營(yíng)業(yè)稅銷售收入的%22,457,16026,322,955土建成本320,059,950320,059,950利潤(rùn)41,296,170103,500,324利潤(rùn)率%% 方案三：整體容積率：，聯(lián)排區(qū)占地160畝 項(xiàng)目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預(yù)期均價(jià)1 （元/平方米）預(yù)期銷售總額1（元）預(yù)期均價(jià)2 （元/平方米）預(yù)期銷售總額2（元）500116,725單體別墅28037,3525,200194,230,4006,800253,993,600聯(lián)排別墅16065,0993,200208,316,8003,300214,826,700配套及藝術(shù)園區(qū)6014,007銷售總額402,547,200468,820,300減銷售費(fèi)用銷售收入的4%16,101,88818,752,812管理費(fèi)用銷售收入的2%8,050,9449,376,406營(yíng)業(yè)稅銷售收入的%22,140,09625,785,116土建成本320,059,950320,059,950利潤(rùn)36,194,32294,846,016利潤(rùn)率%%53 / 54?？紤]到項(xiàng)目的開發(fā)周期需要35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 amp。根據(jù)對(duì)南京市場(chǎng)的了解和對(duì)國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。而如何使居民對(duì)類似活動(dòng)產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的課題。同時(shí)，可利用采石場(chǎng)建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫設(shè)置游艇碼頭等智能化系統(tǒng)：建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。室外配套設(shè)施：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。主題藝術(shù)館：6所，每所500600平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能?！囆g(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場(chǎng)的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)； ——造景：兩大手段——水和綠，增強(qiáng)滲透性水是本案有別于將軍路對(duì)手的一大特色?！獜牧硪环矫嬷v，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢(shì)就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提；——藝術(shù)又是本項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點(diǎn)。聯(lián)體別墅房型建議：——流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推34種經(jīng)典房型——房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，；三層半空間；大開間（）——外車庫設(shè)計(jì)：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補(bǔ)挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅的客人都喜歡停車在室外）——加大花園：減少公攤面積，加大花園面積——面積控制：全部200平米以下，有效控制總價(jià)六、建筑立面及風(fēng)格建議——整個(gè)社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。單體別墅： 主力面積：300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800
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