【正文】 中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。第一章：項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造）。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期：二00二年三月十四日天啟amp。 我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價(jià)的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路1公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件?；貎?nèi)地勢北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 ?；匚髂喜?、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。理念之四：尊重共性，突出個(gè)性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來國際新生活典范。（3） 每一點(diǎn)都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。 別墅精神=領(lǐng)域感+獨(dú)立感+尊貴感+占有感+價(jià)值感+人際情感……一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。消費(fèi)者年齡特征分析：從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅四、容積率 ——方案一： （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，；。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實(shí)市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很大。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1） 獨(dú)棟別墅——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有；（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低；（3） 雙立別墅——假雙拼。（2） 島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。——以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造。——可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高?！蛷d：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)68平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升打下伏筆?！黝}藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造?！趫@林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。三、重要提示：——一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。——建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。藝術(shù)交流中心：2000平方米左右。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)12個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。二、公共設(shè)施建議：室外配套設(shè)施：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。 第九章：分期推案建議根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下：第一期：以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為3040棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌；第二期：加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約56萬平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體