【正文】 05套 93% 13000 城市山谷三期 105套 60套 57% 16000 波托菲諾三期 156套 122套 78% 23400 香蜜湖 1號(hào) 29套 29套 100% 30000 中旅 25 從 2023年各月住宅銷售價(jià)格變動(dòng)看 ?6～ 9月，隨著國家及本市穩(wěn)定房價(jià)系列措施的實(shí)施，房價(jià) 開始回落 ，基本保持在同比增長率15％以下的波動(dòng)； ?10月份以后，價(jià)格 持續(xù)上升 ，其中 11月同比增長為 ％和％； ?11月份由于市場(chǎng)調(diào)控措施的及時(shí)出臺(tái)， 12月份住房價(jià)格 開始回落 ，同比增長 ％。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?與城區(qū)的距離通常包含了心理距離，享有城市資源的程度。 18 項(xiàng)目分析 ?本項(xiàng)目屬于有一定景觀資源、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項(xiàng)目。 15 項(xiàng)目所屬寶安中心區(qū)是深圳市規(guī)劃、起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心 項(xiàng)目區(qū)位屬性 A區(qū) —— 商業(yè)中心區(qū) B區(qū) —— 內(nèi)港碼頭區(qū) C區(qū) —— 中央公園區(qū) D區(qū) —— D1公園西區(qū) D2公園東區(qū) E區(qū) —— 濱海區(qū) F區(qū) —— 西城區(qū) G區(qū) —— 北城區(qū) H區(qū) —— 市政區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 項(xiàng)目南向有海景和良好市政公園景觀，但是受前面別墅用地不確定性的影響，景觀資源的利用性存在一定困難 ?項(xiàng)目南向有海景，海面上散落較多漁船，海景的景觀程度較低；西南向?yàn)尘坝幸欢ǖ目梢曅浴? 10 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ?地塊 1： 占地面積 ： 建筑面積 ：住宅 40400平米 居委會(huì) 100平米，物業(yè)管理及會(huì)所 3000平米； 容積率 ：小于 車位數(shù) ： 200個(gè) ?地塊 2： 占地面積 ： 建筑面積 ：住宅 41100平米 幼兒園 2400平米，網(wǎng)球場(chǎng) 1個(gè)，垃圾站 1個(gè) 容積率 ：小于 停車位 ：每戶不小于 2個(gè) 本項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)，總建面 ，容積率 ，是深圳西岸第一塊 純別墅用地 項(xiàng)目指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目客戶定位 物業(yè)配比及價(jià)格建議 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 通過定位，我們達(dá)成目標(biāo)恒豐地塊實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，潤恒 地塊實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 2 ? 做出精品，樹理品牌 發(fā)展商愿景 ? 2023年末開始銷售，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)追求高額利潤 發(fā)展商目標(biāo) ? 把握市場(chǎng)及客戶，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化 世聯(lián)能做到什么 項(xiàng)目目標(biāo)梳理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 ? 項(xiàng)目處在規(guī)劃設(shè)計(jì)前定位策劃階段 ? 需要解決項(xiàng)目定位，重點(diǎn)是產(chǎn)品組合建議 ? 項(xiàng)目特殊性： 項(xiàng)目的兩個(gè)地塊分別屬于兩個(gè)發(fā)展商 項(xiàng)目現(xiàn)狀 現(xiàn)階段任務(wù) 項(xiàng)目現(xiàn)狀、任務(wù)及目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)梳理 ? 項(xiàng)目所處階段需要解決： ? 項(xiàng)目定位； ? 產(chǎn)品組合要以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化及平衡兩個(gè)發(fā)展商利益為目標(biāo)。 世聯(lián)將憑借對(duì)豪宅市場(chǎng)及客戶的把握，最大程度為項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 并建議項(xiàng)目提前營銷，爭取到更多的目標(biāo)客戶。 8 項(xiàng)目屬性定位模型 項(xiàng)目分析 區(qū)位分析 區(qū)位屬性 區(qū)位前景 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目四至 交通及道路 景觀資源 項(xiàng)目屬性定位 ?本項(xiàng)目處在新開發(fā)區(qū)域，需要通過項(xiàng)目分析和區(qū)位分析判定其基本屬性。 11 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目三邊臨路，進(jìn)入性強(qiáng)，但有一定噪音影響，私密度不高，南面景觀較優(yōu) 東面 ? 羅田路 ? 學(xué)校用地 南面 ? 規(guī)劃路 ? 低層住宅用地 西面 ? 新安六路 北面 ? 興華路 ? 深業(yè)新岸線 學(xué)校用地 深業(yè)新岸線 低層住宅用地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目南向有較好的市政公園景觀； ?由于地勢(shì)較為平坦，本項(xiàng)目為低層建筑，海景和市政公園的可視程度較低。 16 交通將促進(jìn)城市的西移，拉進(jìn)了寶安中心同城市的距離，商業(yè)氛圍的形成將進(jìn)一步促進(jìn)寶安中心的城市化 項(xiàng)目區(qū)位前景 核心商業(yè)街位于新湖路，依托交通主軸、分布于地鐵沿線，與住宅區(qū)距離 適中，即可保持居住功能的純粹性，又保證了商業(yè)的配套功能 商業(yè)分布 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位分析 本項(xiàng)目是規(guī)劃起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心，將是深圳濱海形象的標(biāo)志之一。 項(xiàng)目屬性界定 景觀 強(qiáng) 弱 遠(yuǎn) 近 與城區(qū)距離 景觀物業(yè) （景觀資源稀 缺、密度較低，距離城市 較遠(yuǎn)，如天琴灣） 頂級(jí)物業(yè) （享有良好景觀資源以及良好的較為稀缺城市資源，如波托菲諾別墅） 郊區(qū)物業(yè) （有一定的景觀資源，沒有城市資源的有一定規(guī)模的低密度物業(yè)，如尖崗山） 城市物業(yè) （享有良好城市資源和一定景觀資源的物業(yè)，圣莫麗斯） 世聯(lián)高端物業(yè)屬性定位模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭分析 項(xiàng)目 SWOT分析 發(fā)展商意愿及目標(biāo) 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資料來源：深圳市房地產(chǎn)研究中心 雖受政策影響房價(jià)有一定程度的波動(dòng)，但市場(chǎng)需求仍然旺盛，供應(yīng)壓力較大，總體價(jià)格呈上漲趨勢(shì) 2023年整體均價(jià)達(dá)到 7719元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國際公館 2期第二批 430套 364套 85% 11000 觀瀾湖高爾夫 2023年出臺(tái)政策 ?六大舉措調(diào)控市場(chǎng)，嚴(yán)懲哄抬房價(jià) ?4月起將停止批準(zhǔn)大贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)方案 ?4月 1日起征收 3%契稅 政府和開發(fā)商處于搏弈狀態(tài)， 2023年的政策出臺(tái)將指向豪宅，而2023年豪宅放量很大，所以對(duì)市場(chǎng)和客戶的把握將越發(fā)重要 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 預(yù)計(jì) 2023年供應(yīng)量為 1000多套 townhouse， 600多套獨(dú)棟別墅，將是名副其實(shí)的 別墅年 。 33 項(xiàng)目 占地（萬 ㎡） 建面（萬㎡） 容積率 戶型面積（㎡） 套數(shù) 總價(jià)（萬元） 圣莫麗斯 （一期建筑面積 ） TH： 270500 別墅： 6351135 200余套 TH 5套別墅： TH： 432800 別墅： 12702270 星河丹堤一期 20（總占地） 36（總建面） （一期為TH社區(qū)，容積率 ） TH： 210290 別墅： 400 約 200套 TH、 7套別墅 TH： 336464 別墅：約 800 天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預(yù)計(jì)在 1500以上 東部華僑城 —— —— 個(gè)性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊） （ 1地塊）個(gè)性別墅： 14套，別墅： 20套 預(yù)計(jì)為 10007000 （ 2地塊）別墅： 50套 （ 3地塊）別墅： 81套、 TH：108套 （ 4地塊）別墅： 68套、 TH：76套 聯(lián)泰大梅沙 —— 約 69套 —— 鳳凰谷 2 —— 200300 TH約 68套 別墅約 15套 約 400600 純水岸 2期TH 約 TH： 300350 TH約 17套 TH： 12001800 波托菲諾別墅 2期 —— （計(jì)入容積率） 別墅： 350500 別墅約 20套 別墅： 18003500 東方花園 約 別墅： 400 別墅約 14套 預(yù)計(jì)總價(jià)為 16002800 月亮灣項(xiàng)目 TH： 200 別墅： 300 TH約 85套 別墅約 15套 TH： 400500 別墅：約 1000 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺(tái) 關(guān)內(nèi)別墅項(xiàng)目供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?別墅供應(yīng)量的逐年增加，一方面表明市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的持續(xù)需求，一方面帶來更為激烈的客戶資源競(jìng)爭。 38 ?郊區(qū)物業(yè)（價(jià)位 400 1500萬） 振業(yè)城、尖崗山 意向客戶多來自關(guān)內(nèi)，籍貫較分散，受教育程度多為本科以上，且多數(shù)有國外學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)；私營企業(yè)主居多，從事 IT、投資、貿(mào)易類；最關(guān)注朝向、其次為花園和景觀 沒有明顯的地緣關(guān)系，龍崗本地和福田為主，家庭成員較多，喜歡安靜的生活，對(duì)環(huán)境較看中 客戶素質(zhì)較高，基本上有海外學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，甚至有外國國籍或長住海外；關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己不斷攀升的價(jià)值需求 客戶多來自福田，有較深的地緣關(guān)系，廣潮籍人士占多；私營企業(yè)主，從事銷售貿(mào)易類、生產(chǎn)型及投資類；注重區(qū)位、價(jià)格、升值潛力、社區(qū)環(huán)境 ?城市物業(yè)（價(jià)位 900 2023萬） 香蜜湖 1號(hào) ?景觀物業(yè)（價(jià)位 400 2023萬） 中信高爾夫別墅 ?頂級(jí)物業(yè)（價(jià)位 1000 3000萬） 波托菲諾 典型別墅客戶描述 別墅市場(chǎng)整體客戶 層面較高，價(jià)格承 受能力較強(qiáng)。 年份 樓盤項(xiàng)目名稱 均價(jià) 2023 麗晶國際 5100 幸福海岸 6000 金成時(shí)代家園二期 4700 天悅龍庭二期 5400 深業(yè)新岸線 5600 金泓凱旋城 6000 鴻榮源尚都 7050 富源濱海春城 5000 御景灣花園 5716 圣淘沙駿園 5500 均價(jià) 5833 2023 西城上筑 6300 05年寶安中心區(qū)整體均價(jià)達(dá) 5833元 /平方米，市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，進(jìn)入06年，西城上筑搶先入市，選房當(dāng)天反應(yīng)熱烈，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6800元 /平方米，選房率達(dá) 96％。 43 鎖定競(jìng)爭對(duì)手基本原則 從目前項(xiàng)目的進(jìn)展及項(xiàng)目推出時(shí)間來看我們將確定 時(shí) 間 相近性 屬 性 相近性 客戶 相近性 產(chǎn) 品 相近性 為鎖定競(jìng)爭對(duì)手原則 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 本項(xiàng)目將鎖定尖崗山為競(jìng)爭對(duì)手 ?東部項(xiàng)目都為密度極低的景觀別墅，與本項(xiàng)目基本沒有競(jìng)爭； ?觀瀾高爾夫項(xiàng)目的推出時(shí)間不確定，項(xiàng)目屬性差異較大，相對(duì)競(jìng)爭較小； ?溪之谷項(xiàng)目容積率極低，景觀較好，但目前的狀況尚不明確，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品產(chǎn)生一定競(jìng)爭。 49 從兩個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)分析來看，兩個(gè)項(xiàng)目雖然沒有直接競(jìng)爭，但由于推出時(shí)間和地域的原因，將會(huì)有一定競(jìng)爭，建議本項(xiàng)目提前放出信息，以攔截部分地緣客戶。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?稀缺的城市濱海別墅； ?寶安中心區(qū)稀缺的別 墅用地； ?寶安中心區(qū)及周邊客 戶的豪宅需求一直沒有 得到滿足。 S w 0 T 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 項(xiàng)目 均價(jià) 產(chǎn)品類型 主要客戶 香蜜湖 1號(hào) 38000 高層、多層、疊拼、 聯(lián)排、雙拼 以福田客戶為主，幾乎沒 有寶安客戶 純水岸別墅 52023 獨(dú)棟 客戶覆蓋面較廣，但關(guān)內(nèi) 客戶較多 中信棲湖 23000 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 龍崗和福田的客戶為主， 寶安的客戶之占 3％ 曦城 未售 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 招華系客戶為主力，福田和寶安的客戶關(guān)注度較大 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫 除了純水岸別墅和曦城憑借片區(qū)和開發(fā)商品牌，覆蓋面較廣之外，深圳的別墅基本 以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，關(guān)外的別墅憑借優(yōu)越的自然資源，對(duì)關(guān)內(nèi)客戶有一定程度的吸引力，此外從各高端別墅的客戶分布來看，寶安的客戶都較少，可以發(fā)現(xiàn)寶安高端客戶 區(qū)外置業(yè)的意向不強(qiáng) 。 60 寶安始終堅(jiān)持 “產(chǎn)業(yè)第一”政策，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)， 05年 生產(chǎn)總值居于深圳六區(qū)之首 ，達(dá)，增長 19%。 前 十 強(qiáng) 企 業(yè) 產(chǎn)值（億 元） 增長率 （ %） 鴻富錦精密工業(yè) (深圳 )有限公司 73% 富泰宏精密工業(yè)有限公司 109% 深圳創(chuàng)維 — RGB電子有限公司 28% 恩斯邁電子（深圳）有限公司 17% 富士施樂高科技（深圳）有限公司 165% 友利電電子（深圳）有限公司 8% 世成五金塑膠制品（深圳）有限公司 67% 信泰光學(xué)（深圳）有限公司 35% 艾默生網(wǎng)絡(luò)能源有限公司 22% 美資旭電（深圳）科技有限公司 14% 總 計(jì) % 寶 安近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好， 05年生產(chǎn)總值居于深圳六區(qū)之首 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寶安中心區(qū)受認(rèn)可度逐漸增強(qiáng)，客戶覆蓋面也將更廣 。如：香蜜湖 1號(hào)客戶 企業(yè)的高級(jí)管理人員或公務(wù)員等，有較高的收入，但工作忙碌，多處于事業(yè)發(fā)展期，有較深的地緣傾向，對(duì)生活有追求，講究舒適，注重品味，也注重社區(qū)生活。注重周邊的人文景觀， 重視別墅品質(zhì)的純粹性 ；