南京河西朗瑪國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告-wenkub
2023-04-07 05:56:34 本頁(yè)面
【正文】 購(gòu)買周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)客戶購(gòu)買目的分析表：購(gòu)房目的項(xiàng)目名稱投資辦公居住未知奧體名座54%24%18%4%韻動(dòng)匯43%25%21%11%紫鑫中華廣場(chǎng)50%39%1%10% 上表列舉的物業(yè)，產(chǎn)品類型分為：小戶型公寓、辦公、酒店式公寓；從上表可以看處，購(gòu)買此類物業(yè)的客戶，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)均是以投資為主，其次是辦公，再次才是為了自己居住。這點(diǎn)充分說(shuō)明購(gòu)房業(yè)主如果選擇以投資為主要目的選擇購(gòu)買物業(yè)的前提下，市場(chǎng)上追逐高額回報(bào)，是他們唯一的選擇，而目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的產(chǎn)品類型，毫無(wú)疑問(wèn)以“辦公類”的回報(bào)率為首。尤其值得注意的是，今年辦公類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的漲幅是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年漲幅最高的一年。例如：家裝公司、廣告公司、建筑材料貿(mào)易公司、策劃代理公司、智能化安裝服務(wù)公司等。因此，本項(xiàng)目塔樓形象定位為：“國(guó)際化品質(zhì)，卓然不群”“獨(dú)立辦公，CBD的理想世界”宣傳口號(hào)為：“在朗瑪國(guó)際，總是多一些地位上的優(yōu)越感” 第三篇 關(guān)于商業(yè)的一些探討和思索本項(xiàng)目從規(guī)模上可以看出，188606平方米的開(kāi)發(fā)面積，就將是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)生態(tài)圈，因此，本項(xiàng)目的裙樓完全可以定位為二座塔樓的有效補(bǔ)充，裙樓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以囊括金融、商業(yè)、文化、餐飲、娛樂(lè)休閑、健身會(huì)所等等，均為樓上辦公、居住的業(yè)主服務(wù)，同時(shí)，也可做為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)品牌亮點(diǎn)而服務(wù)，乃至服務(wù)于全南京市場(chǎng)。因此本項(xiàng)目的招商戰(zhàn)術(shù)策略主要為兩點(diǎn)：在招商談判過(guò)程中同時(shí)對(duì)外資商業(yè)和內(nèi)資商業(yè)進(jìn)行引入，并充分利用他們之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。發(fā)展商目標(biāo)：通過(guò)一樓銷售收回所有成本，24樓資產(chǎn)抵押形成資本進(jìn)行其他項(xiàng)目投入。A 經(jīng)營(yíng)定位混亂，各小商家從產(chǎn)品品種、檔次上都不能統(tǒng)一，沒(méi)有整體形象。B 品牌檔次相近、產(chǎn)權(quán)明確的情況下有利于經(jīng)營(yíng)。典型商業(yè)項(xiàng)目的借鑒意義：A 引入龍頭主力店是商業(yè)成功銷售和經(jīng)營(yíng)的基本前提。D 由于經(jīng)營(yíng)管理公司與小業(yè)主僅僅是管理與被管理的關(guān)系，沒(méi)有大的共同利益，因此知名的經(jīng)營(yíng)管理公司還僅能勝任顧問(wèn)和管理工作，不能勝任經(jīng)營(yíng)工作。大眾化經(jīng)營(yíng)形象不高，人群質(zhì)量和消費(fèi)力不高，重要的是影響經(jīng)濟(jì)效益。三、項(xiàng)目客戶群體定位負(fù)1層的買家定位為一個(gè)著名的商業(yè)連鎖集團(tuán)，1—3層是小型散戶投資客購(gòu)買統(tǒng)一包租給幾個(gè)大型商戶。因此本項(xiàng)目裙樓商業(yè)整體形象定位為：“國(guó)際領(lǐng)域，商業(yè)典范”本項(xiàng)目?jī)?nèi)涵之“國(guó)際領(lǐng)域”包含五個(gè)特征：1 大型零售商場(chǎng)或超級(jí)市場(chǎng) 各色商品一應(yīng)俱全，并且具有國(guó)際特色，不僅有國(guó)際一線、二線商品，還有地道的舶來(lái)品和外國(guó)商品專賣店。5 有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處。鑒于以上分析，如1年內(nèi)必須進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施，又需解決上述將面臨的諸多問(wèn)題。 策略一、 規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模造勢(shì)用大規(guī)模的體量、領(lǐng)先的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。從而有效規(guī)避大成本投入的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，旨在追求中、長(zhǎng)期的豐厚利潤(rùn)。 策略三、 用品牌支持推廣事實(shí)證明、隨著本地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的規(guī)范性發(fā)展，注重項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌的經(jīng)營(yíng)，已將成為未來(lái)市場(chǎng)的有效利器。因此、在企業(yè)形象推廣上必須更加大力度?？傊诤笃诘臓I(yíng)銷推廣方面，考慮到項(xiàng)目品質(zhì)的高檔，與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，我項(xiàng)目搶占了市場(chǎng)先機(jī)，再加上我項(xiàng)目所處的“CBD核心的龍頭之位”，“天時(shí)，地利，人和”，因此，我司強(qiáng)調(diào)“高調(diào)入市”，以“壓倒式”的勢(shì)頭，強(qiáng)烈轟擊市場(chǎng)，達(dá)到捷足搶占市場(chǎng)，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金的奇效。因此建議開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目要從高起點(diǎn)出發(fā)，充分整合項(xiàng)目周邊的商務(wù)資源，以“國(guó)際化商務(wù)圈的精神領(lǐng)袖”，進(jìn)駐本物業(yè)，一定要有比別人“多走兩步的眼光”為宣傳口號(hào)，打造南京新城區(qū)最具代表性的集產(chǎn)權(quán)式酒店、辦公、休閑“三位一體”大規(guī)模高檔純正商務(wù)辦公樓?！俺鞘懈敝行?。 策略四、 分散風(fēng)險(xiǎn)，集中控制率先搭建新城區(qū)基本的配套框架，按部就班有效控制上市的供應(yīng)量。如何讓消費(fèi)者建立信心，在社會(huì)上形成良好的宣傳效應(yīng)。如上海“萬(wàn)科城市花園”。252。本項(xiàng)目在地段上處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)，但必須面對(duì)可能涌現(xiàn)的大量供應(yīng)量的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必增加產(chǎn)品配套投入，由于必須強(qiáng)調(diào)“規(guī)模效應(yīng)”，在規(guī)劃上注重產(chǎn)品的獨(dú)特性，“造”市而入，以本區(qū)域客源為根本，逐步吸引外來(lái)客源。
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