【正文】 北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心； 板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費； 發(fā)展趨勢： 從整個西南部別墅板塊的發(fā)展來看，將曾現(xiàn)出梯級劃分的一個狀勢：九亭 莘閔板塊仍將以經(jīng)濟型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨霸高檔別墅區(qū)的地位。 經(jīng)營的前瞻性 +準(zhǔn)確的市場定位 +優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +出奇制勝的營銷策略 尚佳的口碑 +品牌效應(yīng) 市場定位 X 決策基礎(chǔ) 宏觀大環(huán)境 Y 決策基因 華燕策劃 本項目 市場定位策劃 板塊分析 產(chǎn)品類型 區(qū)位板塊特殊因素 地塊現(xiàn)狀 水景資源 容積率 總占地面積 總建筑面積 價格 單套建筑面積 單套占地面積 花園面積 項目容積率分析 容積率 常規(guī)界定標(biāo)準(zhǔn) 高檔別墅區(qū) 中高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品0 . 5 以上 中低檔產(chǎn)品本項目規(guī)劃容積率為 ，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場的差異化因素； 區(qū)域已經(jīng)形成了 中高檔別墅的聚居群 其位置及面積 可以塑造出精品住宅 產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為 稀缺性的低容積率 的多體態(tài)別墅小區(qū) 具備了開發(fā) “ 中高檔別墅 ” 的條件 容積率指標(biāo) 符合中高檔別墅開發(fā)的要求 有可供利用的充足 的外部資源可供塑造 產(chǎn)品分析 從以上數(shù)據(jù)可以看出，項目已經(jīng)具備區(qū)域開發(fā)中高檔產(chǎn)品的先決條件 本項目是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量 最大的一個項目 1. 與其他容積率相近似樓盤 的產(chǎn)品多為純獨立別墅 2. 4. . 6. 區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅 3. 目前已售完的項目其主要所面 臨的競爭對手是區(qū)域內(nèi)的 4. 區(qū)域板塊內(nèi)與本項目技術(shù)經(jīng)濟 相同的項目不多，且多已售完； 競爭性較小 5. 3. 項目與區(qū)域板塊內(nèi)比較 從板塊內(nèi)的市場分析，客觀上要求本項目不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場競爭，還要與鄰近的競爭板塊相比較； *** *** 位于 A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷； 趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的 “ 古北效應(yīng) “ ，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升； 目前板塊內(nèi)尚無生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服； 板塊的發(fā)展趨勢是向南部的佘山地區(qū)，將會形成上海最大的高檔別墅區(qū)； 趙巷板塊 徐涇板塊 競爭板塊市場分析 區(qū)域比較 交通依賴于 318國道和延安路中春路匝道口，高峰時段較為擁擠，出行能力相對較弱； 徐涇板塊是老虹橋的延伸，自然形成，因此規(guī)劃與趙巷相比較差，但已形成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)； 該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、虹橋地區(qū)，區(qū)域內(nèi)尚無具體規(guī)劃； 板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)形成了上海較有特色的中高檔別墅聚集區(qū)； 定位分析 競爭板塊小結(jié) ? 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對距離要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對距離不及趙巷地區(qū)； ? 趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊； ? 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊； ? 在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊； ? 趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同， 避免了板塊內(nèi)的競爭，對其它板塊的開發(fā)具有較強的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的； 差異點 選擇錯位競爭是本板塊項目尋找目標(biāo)市場的必由出路 市場定位建議 ： 西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者 以全新的 Villa和 Townhouse的 別墅精品 主導(dǎo)市場 定位詮釋 ?通過定位分析得出，結(jié)合本項目的各種經(jīng)濟指標(biāo)，本項目應(yīng)有較高的市場立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品； ?本項目位于整個大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，既強勢了本項目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)； ?區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應(yīng)推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領(lǐng)新的市場； ?本產(chǎn)品以全新的 Villa和 Townhouse的精品別墅進(jìn)入市場，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯位化的市場道路； ?本項目目前最大的競爭對手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為，而南側(cè)則控制在 ，本項目如果以單一性的產(chǎn)品沖擊市場，會形成本項目受到南北塊的集中打壓，所以項目應(yīng)選擇錯位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時機與本項目會有同期性的可能，本項目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來取悅市場； *** 九溪十八島 麗都別墅 湖畔佳苑 西郊美林館 西郊紫郡 居禮 安盛景園 *** *** *** *** *** *** 案名 產(chǎn)品唯一性 面積控制較為合理，經(jīng)濟型別墅 以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個案特征 超出區(qū)域供給特征大面積戶型 特色環(huán)水島嶼與江南園林布局 區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品 高密度、高容積率的稀有純獨棟別墅 依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境 錯位化分析 在房型面積上“去脂”，以面積來控制總價 借鑒性 錯位性 不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主 控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實用性 ； 利用天然的水景資源，形成水景住宅 項目仍以“西郊”為項目的立身之本 利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個區(qū)域（以及競爭板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展； 戶型建議 單體配比建議 配比原則： ? 混合型產(chǎn)品應(yīng)有一種主體產(chǎn)品引導(dǎo)市場； ? 根據(jù)項目既定的市場定位鎖定主體產(chǎn)品； ? 以主體購買群為定位導(dǎo)向； ? 以區(qū)域差異化為定性主導(dǎo)原則； 8 1 3 9 5 7 10 11 2 4 6 12 ?紅色地塊位置較佳，開發(fā)獨立別墅； ?黃色地塊建議以獨立別墅為主和少量雙拼別墅組成； ?南側(cè)的藍(lán)色圖標(biāo)由于地塊形狀和緊鄰高速公路，建議全部建造雙拼別墅； 根據(jù)項目的戶型設(shè)定： 建議 : 獨