【正文】 家園”。理念之四：尊重共性，突出個(gè)性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競爭才能形成。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間。超低地價(jià)：本地塊的取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅從后天條件看，本地塊具有很大的價(jià)值提升空間。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。 位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體?；匚髂喜?、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用?；貎?nèi)地勢北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路1公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。 ，本項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價(jià)的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目總價(jià)競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。 我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。 我們一直認(rèn)為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對于本項(xiàng)目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心?！笆⑻扑囆g(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期：二00二年三月十四日天啟amp。開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈2樓電話：02164687090 傳真：02164412720Email:key目 錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3頁第一章：項(xiàng)目簡介………………………………………………………………………………………………………………………第6頁一、項(xiàng)目位置二、 項(xiàng)目概況第二章：土地價(jià)值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8頁第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念…………………………………………………………………………………………………………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設(shè)計(jì)理念第四章：項(xiàng)目定位建議…………………………………………………………………………………………………………………第16頁一、項(xiàng)目總體定位二、項(xiàng)目市場定位三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位四、市場競爭定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第21頁一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議…………………………………………………………………………………………………………第26頁一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計(jì)建議六、建筑及風(fēng)格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第35頁一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議……………………………………………………………………………………………………第39頁一、藝術(shù)館區(qū)建議二、公共設(shè)施建議第九章：分期推案建議…………………………………………………………………………………………………………………第43頁第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用………………………………………………………………………………………………………第44頁第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析…………………………………………………………………………………………………第45頁第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃 ………………………………………………………………………………………第48頁附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案…………………………………………………………………………………………………第49頁【總經(jīng)理提要】 本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡介、土地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價(jià)的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價(jià)80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造）。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。第一章：項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心