【正文】 19982000年個(gè)人購房按揭貸款戶數(shù)環(huán)比增注：（單位：戶/年）%,2000年較上年增長82% 圖18 19982000年個(gè)人購房按揭貸款總額環(huán)比增長 注：（單位：億）%,%2001年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）2001年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況A、商品房銷售繼續(xù)保持良好態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積同期增長9% ,推出新的商品房銷售壓力不大，銷售周期縮短，說明市場(chǎng)化程度仍在穩(wěn)步提高。說明：A、99年住宅市場(chǎng)均價(jià)下降136元/m2，是因?yàn)閭€(gè)人購房比例劇增，住宅郊區(qū)化造成。詳細(xì)數(shù)據(jù)對(duì)比下列圖表： 圖12 19982000年住宅類商品房銷售量環(huán)比增長比例 注：（單位：萬平方米）%,%圖119952000年商品房銷售量環(huán)比增長比例注：%,%,%,%,%。（6）城鎮(zhèn)居委會(huì)家庭按人均住房建筑面積的住房比重 單位%合計(jì)8m2912m21316m21719m22029m23034m240m2以上全市100市區(qū)100城區(qū)100郊區(qū)100縣100（二）南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析982000年全市商品房供求回顧2000年，全市共批準(zhǔn)上市銷售商品房、。（4）家庭人口比率：，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著家庭結(jié)構(gòu)越來越小，另外，晚育、少生及單親家庭比例都在不斷上升。其中部委屬高校16所，省屬高校11所，市屬高校3所，民辦高校1所，另有籌建民辦高校2所。南京市人口及居住情況，10年間共增加107萬人，%，%,主要原因是外來人口大量增加。（4）99年第三產(chǎn)業(yè)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，%。（2）南京國有經(jīng)濟(jì)比重偏大，但隨著改革開放步伐的加快，合資，私營經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭較猛，在某些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已占據(jù)優(yōu)勢(shì)。南京土地規(guī)劃自市中心向外共分為七個(gè)級(jí)別，市中心為一級(jí)，城郊結(jié)合部為七級(jí)地；依社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展程度的不同，鼓樓、玄武、白下區(qū)為一類區(qū)域；秦淮、建鄴、下關(guān)、雨花為二類區(qū)域；棲霞、浦口、大廠、江寧為三類區(qū)域。屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，南京氣候特點(diǎn)：冬季雪少；夏季多雨，有雨澇，長江出現(xiàn)了大洪水；中秋陰雨連綿，暮秋以后干旱少雨，年平均雨天146天。二、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析（一）南京市環(huán)境概況南京市概況南京為中國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省省會(huì)，簡(jiǎn)稱寧，另有金陵、建鄴、石頭城等別稱。（4）行業(yè)發(fā)展水平不斷提高，相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，促使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展更加有序，規(guī)范并推動(dòng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平、競(jìng)爭(zhēng)層次向更高的方向發(fā)展。（2）其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率日益明顯，日趨重要，因此，國家在宏觀與微觀上出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，扶持、推動(dòng)、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)向健康方向發(fā)展。（6）城市進(jìn)程的步伐進(jìn)一步加快，“一小時(shí)都市圈”的構(gòu)架建立，使南京市做為一個(gè)國際化中心城市的吸引力更大、市場(chǎng)前景更加廣闊。（4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期內(nèi)不會(huì)有大的提高，且社會(huì)財(cái)富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。與沿海及最發(fā)達(dá)城市相比，質(zhì)與量上還有很大差距。一方面，一、二類產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)行業(yè)的人的收入增加有限，另一方面，新經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)明顯，相關(guān)從業(yè)人員的收入水平提高很快。（2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，使占經(jīng)濟(jì)總量80%的國有企業(yè)中的虧損面在減少，經(jīng)濟(jì)效益向好的方向發(fā)展，但效益的增長是有限的。（3）非公有制經(jīng)濟(jì)，特別是私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無論是質(zhì)還是量，都將有一個(gè)較大的發(fā)展，將成為未來市場(chǎng)中最活躍的部份。（2）整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)理論中描述的最佳狀態(tài)，加入WTO給國民經(jīng)濟(jì)帶來更多的是機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)增長將成為中長期的市場(chǎng)特征。本策劃方案是以專業(yè)的市場(chǎng)尺度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、策略把握，根據(jù)土地資源的最高使用價(jià)值，以最符合市場(chǎng)需求及客觀有效可行的利益目標(biāo)來決定如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，如何確定其功能需要，即在技術(shù)可行，規(guī)劃許可且財(cái)務(wù)允許的前提下達(dá)到資源的最有效整合，并在保證效益最大前提下達(dá)到縮短銷售時(shí)間、減少投資風(fēng)險(xiǎn)、為開發(fā)商在房地產(chǎn)界樹立卓越形象的目的。 前 言 《孫子兵法》一開篇就講到，“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也。”什么是廟算？對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是項(xiàng)目的前期策劃，尤其是戰(zhàn)略和策略層面的把握與設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目市場(chǎng)定位，在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景簡(jiǎn)要分析 （一） 總體宏觀環(huán)境（1）國家政局穩(wěn)定，政體改革對(duì)社會(huì)發(fā)展無不利影響，在中長期內(nèi)有利于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！案咄度?、高增長”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策在短、中期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是有利的，但是，該政策的中長期是利、是弊，有待觀察和進(jìn)一步評(píng)估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。區(qū)域經(jīng)濟(jì)及微觀環(huán)境（1）本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，持續(xù)五年保持10%以上的增長速度，給城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（3）經(jīng)濟(jì)效益在各行業(yè)之間的轉(zhuǎn)變明顯。雖然這部分總量逐年增加，但還未成為社會(huì)主流。雖然，這一階層已經(jīng)形成，但是力度與厚度，還很薄弱。（5）以住房需求為代表的市場(chǎng)需求增加，梯級(jí)的消費(fèi)特征日趨明顯，消費(fèi)信心、消費(fèi)力上升，消費(fèi)觀念與消費(fèi)品味不斷提高，但居民消費(fèi)水平與消費(fèi)能力不協(xié)調(diào)。行業(yè)背景（1）房地產(chǎn)業(yè)具有的和其它行業(yè)與人民生活高關(guān)聯(lián)度與高緊密度的行業(yè)特性，使其成為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中增長最快最具活力的行業(yè)之一。（3）行業(yè)處于上升期，發(fā)展環(huán)境好，發(fā)展前景廣闊，但是，相對(duì)穩(wěn)定與明顯的效益水平，加之相對(duì)低的進(jìn)入門檻，使行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者日益增多，競(jìng)爭(zhēng)程度日趨激烈。結(jié)論：本案發(fā)展的宏觀環(huán)境良好，微觀環(huán)境有利，大的市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目的開發(fā)處于有利時(shí)機(jī)。其地處長江下游，位于北緯31度14分，東經(jīng)118度22分，東距長江入?？诩s300公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水網(wǎng)地區(qū)。南京現(xiàn)轄十一區(qū)（玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、雨花區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)、浦口區(qū)、大廠區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)）四縣（六合縣、江浦縣、溧水縣、高淳縣），全市總面積6507平方公里。南京經(jīng)濟(jì)特征簡(jiǎn)析（1）南京是我國東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，已形成了以電子、汽車、化工和一批地方特色產(chǎn)品為主導(dǎo)的綜合性工業(yè)體系。（3） ，%，其中第一產(chǎn)業(yè)增長6%，%，%。 （5）工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量明顯改善，國有大企業(yè)的支撐作用繼續(xù)增強(qiáng)。 .1 （圖一） （1） 齡組人口的特點(diǎn)（如圖二）（2）鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的比例（如圖三） （圖三）城鎮(zhèn)人口：，農(nóng)村人口：（3）文化素質(zhì)（如圖四） （圖四）南京做為江蘇省文化中心城市，已成為我國文、理、工、農(nóng)、林、醫(yī)、藥、藝術(shù)、師范等學(xué)科門類較全的高等教育基地，共有普通高等學(xué)校31所，占全省普通高等學(xué)校的43%。南京市總?cè)丝谥衅骄渴f人擁有大學(xué)（包括各種研究生、大學(xué)本科、?？疲┪幕潭鹊娜丝?2351人，高中（包括中專）文化程度人口20143人，初中文化程度的人口30828人，小學(xué)文化程度的人口24258人，%。（5）就業(yè)問題：%，%，%，%。增長33萬m2。 圖13 19982000住宅銷售均價(jià)環(huán)比 注：（單位：元/M2）%,，%。B、2000年住宅市場(chǎng)均價(jià)上浮130元/m2，是因城郊道路等公建配套的完善，銷售市場(chǎng)活躍，特別是城區(qū)周邊房價(jià)上揚(yáng)使然。 其主要原因是，上半年拆遷量增加，購房需求上升，有關(guān)部門適時(shí)出臺(tái)多項(xiàng)政策鼓勵(lì)市民購房，對(duì)房市走旺產(chǎn)生了重要作用。 C、%的購房者通過銀行按揭的方式園住房夢(mèng)，個(gè)人住房貸款上半年新增15億元，戶均借款19萬元。 另外，相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)也不失時(shí)機(jī)出臺(tái)多項(xiàng)政策鼓勵(lì)居民買房，如擴(kuò)大了公積金貸款范圍和額度，并簡(jiǎn)化了操作手續(xù)等。B． 房地產(chǎn)品牌、規(guī)模建設(shè)成為當(dāng)前南京開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的首要認(rèn)知，市場(chǎng)消費(fèi)需求的多樣化迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向細(xì)分市場(chǎng)。D． 房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展可望有所飛躍，房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，中介業(yè)務(wù)市場(chǎng)細(xì)分不可避免。F． 房地產(chǎn)投資功能可能因?yàn)榉课葑赓U稅費(fèi)降低而開始啟動(dòng)，用于投資買房可望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素。H． 隨著網(wǎng)絡(luò)的普及、房地產(chǎn)網(wǎng)站在傳遞房地產(chǎn)信息，提供專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查平臺(tái)，網(wǎng)上樓盤展示等功能將得到較好的發(fā)揮。B． 2001年南京市將進(jìn)行大規(guī)模的城市改造、貨幣拆遷加大，這將成為住宅消費(fèi)最為現(xiàn)實(shí)的需求基礎(chǔ)。D． 因房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)而帶來的以舊換新、以小換大的新增需求增加。F． 金融機(jī)構(gòu)越來越寬松的住宅貸款消費(fèi)政策，進(jìn)一步降低入市門檻，將使入市購房者基數(shù)增加。H． 南京都市圈的形成對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射，將吸引周邊居民購買南京房產(chǎn)。 受國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、積極的財(cái)政政策的影響，普遍看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力，形成南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)熱銷趨勢(shì)是多種因素綜合、集中影響的結(jié)果，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。如月安花園的康居住宅，亞東花園的生態(tài)住宅，萬欣花園的運(yùn)動(dòng)社區(qū)，武夷花園、金陵甲天下的TOWNHOUSE，中國人家、江南名府的復(fù)古、園林風(fēng)格等。D、中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)迅速成長，二手房市場(chǎng)上升勢(shì)頭明顯 房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作產(chǎn)生一批具有一定品