【正文】 分別下跌 %和 %，下跌的原因除受供求關(guān)系的影響外，與政府在 2023年期間，頻繁出臺的樓市調(diào)控政策密切相關(guān)，新政對高端臵業(yè)者的心理產(chǎn)生了一定影響，也使得別墅消費客群受到限制。暫無出現(xiàn)去年預(yù)測的 “ 類別墅產(chǎn)品將成為市場主流，市場份額將逐漸上升 ” 現(xiàn)象。經(jīng)濟型別墅的主力購買人群主要是出于改善居住條件的需求，而他們大多屬于“京 15條”中限購的人群，因此經(jīng)濟型別墅受到?jīng)_擊較為明顯， 2023年別墅成交均價情況 19 ? 2023年北京別墅新增供應(yīng) 3087套，累計成交 2996套，供銷比為 :1，供需矛盾弱化，顯示出較為平衡的局面。不過值得注意的是，雖然成交量下滑不止，北京別墅市場成交均價逆市上揚，突破了30000元 /㎡ ，是自 2023年 1月以來成交均價最高的一個月。城南陽光別墅區(qū)經(jīng)濟型別墅成交較為集中，且深受改善性購房者的關(guān)注，因此區(qū)域出現(xiàn)旺盛的需求。 2023年頻繁推出的樓市調(diào)控政策雖然讓熱銷的樓市降了溫，但不可否認的是導(dǎo)致部分投資資金流向高端樓市，助推別墅市場的成交，別墅的稀缺性和強抗壓性讓有實力的投資者青睞。 2023年別墅成交價情況 15 2023年總成交金額為 ， 同比 2023年的 ，上漲 %。 14 成交均價方面，北京別墅市場的走勢較為平穩(wěn)，受政策影響的程度較小，僅在 6月 9月期間出現(xiàn)較大的波動，而月成交均價最低點則出現(xiàn)在傳統(tǒng)淡季 2月份，為21719元 /㎡，最高點為 9月份，月成交均價達 28752元 /㎡。今年全年累計成交 2996套，成交面積 ，同比分別減少 %和 %。 11 二、北京別墅市場研究 12 北京別墅市場發(fā)展歷程 19921997 起步期 19982023 停滯期 20232023 復(fù)蘇期 20232023 迅速放量期 粗放型產(chǎn)品 集中大量供應(yīng) 新項目較少 存量消化期 市場復(fù)蘇 眾多利好因素促使別墅市場提速發(fā)展。該村共有 560多戶，人口 1300多人。隨著奧運利好消息不斷，奧北以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快，以奧北為代表的北部樓市風(fēng)云再起，如今，八達嶺高速路以東、北苑路以西、五環(huán)沿線甚至來廣營鄉(xiāng)都因奧運而成為新的投資熱點。申奧成功后，北京市政府決定投資 15個億，進行全面改造，亞奧地區(qū)作為北京樓市最熱的黃金地段，占盡天時地利之勢，一直以來就為購房人所青睞，房地產(chǎn)商投資別墅的熱點區(qū)域。 大區(qū)位 5 1 2 3 5 4 4 1. 本項目位臵 2. 順義城區(qū)（老） 3. 北京城區(qū) 4. 北六環(huán)路 5. 京承高速公路 6. 京藏高速 亞奧京北別墅區(qū) 6 6 亞奧京北別墅區(qū)是北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點化。 3 一、項目本體認識 4 北京以得天獨厚的地理位臵、自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，便成就了北京別墅的集中化。本報告是嚴(yán)格保密的。 2023/3/28 昌平牛蹄嶺別墅項目 定位與開發(fā)建議 謹(jǐn)呈：北京地源達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 研究思路 ? 項目本體認識 ? 北京別墅市場研究 ? 項目客戶來源分析 ? 項目競爭分析：區(qū)域內(nèi)部競爭 ? 項目競爭分析：與其它高檔別墅板塊的競爭 ? 項目定位 ? 項目物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴(yán)格保密的。因此我們經(jīng)常習(xí)慣性的按區(qū)域性將北京的別墅分為八大區(qū)域：中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅區(qū)、東部泛 CBD別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、城南別墅區(qū)，而在這其中最具代表性的就是奧北別墅區(qū)與潮白河別墅區(qū)。從“亞北”到“奧北”，北京最早的別墅集中地帶借奧運新火再次升溫。 房地產(chǎn)商投資的熱點 ,從某種意義上說，成為最被看好的京城“富人區(qū)”，是一種地位和財富的象征，房地產(chǎn)未來的發(fā)展在“奧北板塊”。 亞奧京北別墅區(qū) 7 項目周邊 保利壟上 遠洋傲北 8 東方普羅旺斯 湯山庭院 9 興壽鎮(zhèn)上莊村牛蹄嶺旅游區(qū)北側(cè)，距離小湯山 13公里，奧運村 26公里 本項目位臵 上莊村在北京昌平的興壽鎮(zhèn)往北約 10公里左右 ,.僅挨著公路是下莊村 . 距昌平區(qū)城 30公里，毗鄰 110國道，村域面積，均為山地。上莊村北連百合，西南臨湖門、下莊，東連接下莊、連山石、木廠村，從村口而過的桃峪口公路為該村主要對外交通線路 10 ?牛蹄嶺度假村： 餐飲、住宿、采摘、垂釣、真人 CS 本報告是嚴(yán)格保密的。 政策調(diào)控 刺激別墅項目迅速放量 市場逐步品質(zhì)化、高端化發(fā)展 玫瑰園 麗京花園 橘郡 碧水莊園 萊蒙湖別墅 46號令 20232023 品質(zhì)提升期 13 2023年別墅成交量情況 成交： 2023年北京別墅量跌價漲 600萬以上別墅占主力 2023年北京別墅成交套數(shù)同比跌 % 2023年 112月北京別墅成交量同比大幅減少。從月度成交情況來看， 2023年 6月別墅成交量急速下挫，跌至年內(nèi)谷底， 7月開始緩慢回升，8月以后的月均成交量保持在 300套，相比住宅市場，別墅需求異常旺盛。數(shù)據(jù)顯示，全年成交均價為 25271元 /㎡，相比 2023年的 17021元 /㎡，漲幅高達 8250元 /㎡。從產(chǎn)品價格區(qū)間來看， 112月北京成交別墅中 600萬以上的別墅受到市場的青睞，占 %，其中，千萬級別墅占%。 2023年別墅成交金額情況 16 ?2023年北京成交熱點別墅區(qū)域是城南、潮白河及中央別墅區(qū)，分別以 514套、463套、 371套位居前三，其中城南陽光別墅成交套數(shù)占比較去年增長了 百分點。 2023年別墅成交區(qū)域情況 17 別墅分布區(qū)域特征總結(jié) 區(qū)域 區(qū)域性質(zhì) 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形象 價格 第一居所 第二居所 海淀 城市、郊區(qū) 高檔山地別墅 42023 朝陽 城市郊區(qū) 高檔城市別墅 51000 順義 郊區(qū) 高檔涉外別墅 38000 昌平 郊區(qū) 高性價比別墅 鄉(xiāng)村別墅 37690 大興 城市、郊區(qū) 經(jīng)濟型城市低密度住宅 26300 通州 郊區(qū) 低檔別墅 24900 2023年別墅成交均價情況 18 ?2023年 3月北京別墅市場在“新國八條”及“京 15條”的雙重打壓下，成交量一路下滑，無論是成交套數(shù)、成交金額還是成交面積都較 2月份有所下降，尤其是 3月第一周僅 3套成交。3月成交的項目中，千萬級別墅占到了絕對的主力位臵，共成交 67套，占總成績的%，經(jīng)濟型別墅（套價600萬以下的別墅）僅成交 24套。 ? 2023年新增供應(yīng)套數(shù)雖然略有下降，但新增面積卻有小幅上漲，且新增獨棟別墅供應(yīng)量最大，新增戶均面積由 378平方米增大到 422平方米。別墅供應(yīng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)趨向舒適性、高品質(zhì)發(fā)展。 ?別墅稀有特征更為突出，市場價格大幅上漲。從區(qū)域成交價格方面看，西山別墅區(qū)成交均價高達 47971元 /㎡，成為成交均價最高的別墅區(qū)。 ?雖然 2023年北京別墅成交量下跌，但由于成交價格的上漲，整體成交金額為，同比上漲 %。說明部分投資購房者已經(jīng)撤離別墅市場，具有剛需需求的高端臵業(yè)者將目光慢慢轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓盤，別墅產(chǎn)品的品質(zhì)將被要求進一步提 高 . 結(jié)論 20 別墅產(chǎn)品特征的衍變 ?產(chǎn)品形式不斷豐富，產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級； ?營造社區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境漸成理念； 早期 ? 粗放型發(fā)展，產(chǎn)品形式單一，品質(zhì)平平。 ? 總體產(chǎn)品素質(zhì)提高，出現(xiàn)了部分人性化、高品位的精品項目，并取得良好市場反應(yīng)。 ?別墅客戶群層面擴大，別墅從少數(shù)人彰顯身份的專屬品走向追求引領(lǐng)居住時尚的別樣生活方式。 別墅購買群體逐步本土化， 并且有持續(xù)增長的潛力。 ?亞奧京北別墅區(qū)上周觸底反彈，不但一洗 3月第一周零成交的 “ 恥辱 ” ，更在所有成交數(shù)據(jù)上獨占鰲頭，成交面積為 1398㎡，占總體成交量的 %，位居各別墅區(qū)之首；成交套數(shù)為 3套；成交金額為 ，領(lǐng)先第二名；成交均價為38847元 /㎡，是上周北京別墅市場唯一一個成交均價超過 30000元 /㎡的別墅區(qū)。 23 ?五月預(yù)計開盤別墅 ?北京別墅市場 5月計劃開盤項目 12個，與 4月開盤個數(shù)相比增加 2個。在新政的影響下，開盤量的不足也勢必會對未來幾個月北京別墅的成交量有一定的影響。在開盤的 12個項目中，遠洋 〃 傲北（巴摩梭羅）、遠洋 〃 天著、恒盛 〃 小鎮(zhèn)藝墅、中建 〃 紅杉溪谷為純新項目，其他均為老項目后期。其中通州、順義和大興各有 3個項目開盤，共占比 75% 24 ? 目前北京別墅市場在售項目 85個，待售項目 32個。其中，昌平區(qū)有 10個項目打折排在打折區(qū)域榜的前列，保利壟上的送精裝優(yōu)惠、恒盛 〃 小鎮(zhèn)藝墅辦理搜房白金卡可享受 5萬抵 30萬的優(yōu)惠等特殊優(yōu)惠在 5月份繼續(xù)保持，珠江 〃 紫宸山全款 95折更是可以享受最高 500萬元的優(yōu)惠 在售別墅項目優(yōu)惠情況 25 三、項目客戶來源分析 26 本項目的客戶來源 地緣客戶（潛在客戶） ? 新國展、汽車基地、空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)以及首都機場的擴建將使本項目所在區(qū)域出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人群的聚集 ? 通勤的便利性和良好的環(huán)境將使這些產(chǎn)業(yè)人群可能成為本項目的客戶來源 非地緣客戶 ? 傳統(tǒng)的別墅客戶來源 ?中關(guān)村科技園區(qū)的輻射人群 ? 主要是來自于東北部城區(qū)（使館區(qū)、 CBD）的財富階層及準(zhǔn)財富階層 客戶 27 北京總規(guī)修編對昌平發(fā)展的規(guī)劃 ?兩軸、兩帶、多中心 北京“ 兩軸兩帶多中心”的規(guī)劃修編，明確了東部發(fā)展帶是疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。 《 北極城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 》 ?完善 “ 兩軸 ” 、發(fā)展 “ 兩帶 ” ，建設(shè) “ 多中心 ” ，形成 “ 兩軸、兩帶、多中心 ”的城市空間新格局。 28 四、項目競爭分析：區(qū)域內(nèi)部競爭 29 亞北板塊 ?以