【正文】 聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20公里，交通十分便捷。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺(jué)景觀。二、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目占地面積500畝，基地呈方形。基地南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景。從佛城西路越過(guò)此緩坡，隔湖望山，別有洞天。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。我們從先天和后天兩大方面來(lái)研判本地塊的價(jià)值：先天資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢(shì)，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里。同時(shí)地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。后天藝術(shù)文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有60100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。人文氛圍：項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無(wú)二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。第三章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營(yíng)銷的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見(jiàn)……這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)品，太少太少。對(duì)于本案的開(kāi)發(fā)，我們充滿熱情和信心。一、整體開(kāi)發(fā)理念理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì)理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前——南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮；——必須超前，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。以盛唐對(duì)江寧新城市未來(lái)居住文化的深刻把握，和對(duì)南京別墅市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確理解，集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開(kāi)發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念一幢一境界 一戶一藝境亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹(shù)石，蘊(yùn)含生命熱愛(ài)（1） 每一戶都有自然——利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來(lái)貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過(guò)社區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。從法國(guó)的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國(guó)的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾?蓋茨的未來(lái)世界……皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。雙層定位，雙頭并進(jìn)第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤(rùn)；第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯(lián)排/復(fù)式別墅），主力市場(chǎng)分成兩個(gè)層面：第一層面：針對(duì)高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān)100萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層；第二層面：針對(duì)一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價(jià)80萬(wàn)以下的較高收入精英階層。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入家庭年收入水平 比例 檔位5%高位階層 20%15萬(wàn)以上 中位階層610萬(wàn)75%基礎(chǔ)階層35萬(wàn)本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。四、本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位：總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存——“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”針對(duì)同類型的別墅物業(yè)——主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)。針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言）——主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶。第五章：總體規(guī)劃分析及建議一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； ——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū)藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營(yíng)性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： ——A：維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：藝術(shù)園（包括會(huì)所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場(chǎng)的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級(jí)概念別墅。 ——方案二： ；；。——A：以T字形為大格局進(jìn)行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場(chǎng)近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地140畝，建筑面積51,359平方米；右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，建筑面積36,018平方米； ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街：藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來(lái)做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地160畝，建筑面積54,427平方米；基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地280畝，建筑面積33,617平方米；方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了20畝左右。第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買力和總價(jià)抗力；二是如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。鑒于目前南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過(guò)程中賺取利潤(rùn)。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I(yíng)銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議：（1） 流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。（3） 云頂別墅——專為頂級(jí)度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽(tīng)鳥(niǎo)鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，