【正文】 00戶型 銷售價格 11000元 /平方米，（送地下室、花園），合計地上與地下面積后為 8000元 /平方米。 項目評價 以亞運村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件， 而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質(zhì)以及恰當?shù)臓I銷手段應(yīng)用 是橘郡成功的主動因素。 33 亞北板塊代表項目 納帕溪谷 位置 昌平溫榆河上游九華山莊對面 項目概況 占地面積 80公頃 建筑面積 25萬平米 容積率 總套數(shù) 576棟獨棟別墅（一期） 建筑風格 西班牙風格 景觀 8000平方米人工湖 主力戶型 190260㎡ (地上 )的小戶型 217套； 325343 ㎡ (地上 )的大戶型 145套， 400475㎡ 71套； 小戶型與大戶型套數(shù)比為 2:3，總建筑面積比例約為 1:1。 項目評價 有效的控制了面積和總價的小獨棟別墅產(chǎn)品是該項目實現(xiàn)年銷售速度超 4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準財富 /上層中產(chǎn)這一新的細分市場有著巨大的購買潛力。 ? 項目規(guī)模偏小，容積率在 ，以獨棟別墅社區(qū)為主； ? 缺乏完善的生活配套設(shè)施，會所功能單一； ? 在售項目價格平臺低，難以突破 9000元 /平方米； ? 地段產(chǎn)品檔次低、無鮮明的形象，拉低區(qū)域價值； ? 區(qū)域別墅市場發(fā)展較慢，龍苑別墅后，無知名品牌項目承接區(qū)域形象。 35 五、項目競爭分析： 與其他高檔別墅板塊的競爭 36 高檔別墅板塊分布 天竺 亞北 昌平 西山 天竺 傳統(tǒng)高檔涉外別墅區(qū) 輻射東部地區(qū) 高起的價格平臺 亞北 昌平 依托亞運村的中東部輻射區(qū)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū)，成熟的生活配套； 西山 貴地貴人貴宅； 人文價值與景觀價值的結(jié)合，西部權(quán)貴階層的首選； ? 高檔別墅的競爭，是市域范圍內(nèi)的競爭； ? 根據(jù)各自不同的基礎(chǔ)發(fā)展條件，高檔別墅市場形成了板塊競爭，且各具鮮明特點。 37 高檔別墅板塊特征對比 板塊 天竺 昌平 /亞北 西山 知名 /認知度 ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ 自然景觀資源 ★☆ ★ ★ ★ ★ ★ 生活 /交通 成熟度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 板塊氣質(zhì) 國際、洋氣 溫馨、家居 官氣、貴氣 人氣走勢 ↓ ↑ ↑ 輻射區(qū)域 東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)(CBD) 使館區(qū) 亞運村 中關(guān)村 西城 中關(guān)村 主力客戶 外籍客戶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的 城市新貴 官、官商 中關(guān)村新貴 產(chǎn)品特征 類型 高檔獨棟 經(jīng)濟型家居別墅 山地景觀別墅 用途 投資 /租賃 自用 自用 價格平臺 15000元 /平米 10000元 /平米 16000元 /平米 品質(zhì) ?品質(zhì)平平，注重公共空間 ?產(chǎn)品整體素質(zhì)高 ?依賴西山傳統(tǒng)、獨特的區(qū)域價值 38 不同別墅板塊的主要客戶來源 ?對北京中軸線以北區(qū)域居住圈層現(xiàn)狀進行勾畫，如右圖所示。 ?根據(jù)相互位臵及主力客戶來源，本項目所在區(qū)域與西山板塊不存在可比性，主要的競爭來自于昌平 /亞北板塊以及香江 /天竺板塊 昌平 亞運村 西部 西山 中關(guān)村 使館區(qū) CBD 香江 天竺 亞北 萬柳 馬坡 39 馬坡板塊 ?板塊關(guān)鍵字 ?京順路 ?潮白河 ?高爾夫俱樂部 ?賽馬場 ? 自然資源 和 高爾夫資源 是區(qū)域最突出的兩大優(yōu)勢； ? 主打“商務(wù)休閑度假”形象的第二居所項目居多，市場存在明顯的 租賃現(xiàn)象，租用主要為私人休閑、度假商務(wù)會議； ? 奧運賽馬場和水上中心項目的建設(shè)，為板塊形象原動力，帶動區(qū)域后續(xù)發(fā)展； ?價格平臺最低 ，板塊內(nèi)項目普遍表現(xiàn)不佳，缺乏叫好又叫做的新的標志性項目，市場關(guān)注度逐漸走低。 ? 項目自身運作的問題影響了銷售進度，造成目前銷售不佳的狀況。 41 金寶花園 占地面積 約 47 萬平方米 建筑形式 獨棟別墅 總建筑面積 約 16 萬 平方米 面積區(qū)間 297438 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷售單價 8300 元 /平方米 已建套數(shù) 141 套 總價范圍 230350 萬元 /套 ? 開發(fā)周期長，第一、二期 141套住宅用時6年； ? 項目看好馬坡未來前景，加之別墅宏觀政策的利好消息，發(fā)展商有意延長第三期的入市時間； 42 龍苑別墅 占地面積 約 25萬 平方米 建筑形式 獨棟別墅 總建筑面積 87014 平方米 面積區(qū)間 338880 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷售單價 1000013000 元 /平方米 總套數(shù) 231 套 總價范圍 3501150 萬元 /套 ? 馬坡板塊最早的別墅項目； ? 作為涉外住宅區(qū)，龍苑別墅吸引了大量的外籍人士，占目前住家的 60%； ? 項目內(nèi)部環(huán)境極佳，居住氛圍濃厚； ? 租賃市場活躍； 43 其他項目 陽光花園別墅 總建筑面積 110760㎡ 容積率 面積區(qū)間 249378 ㎡ 建造套數(shù) 54套 平均單價 7300元 / ㎡ 總價范圍 190300萬元 恒豐花園 總建筑面積 22322㎡ 容積率 面積區(qū)間 244438 ㎡ 建造套數(shù) 70套 平均單價 8000*元 / ㎡ 總價范圍 200360萬元 北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅 總建筑面積 約 20230㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 344396 ㎡ 建造套數(shù) 55套 平均單價 $1000元 / ㎡ 總價范圍 $3545萬元 華中園 新內(nèi)閣 總建筑面積 約 56000㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 208365 ㎡ 建造套數(shù) 94套 平均單價 總價范圍 200656萬元 44 天竺板塊 ?板塊關(guān)鍵詞 ? 機場 ? 使館區(qū) ? 京順路 ?對 使館和機場依托而成為最早起步、相對成熟、市場認可度最高的高檔別墅板塊， ? 自然景觀資源相對缺乏； ?洋氣十足，源于大量的外籍居住者，涉外租賃市場活躍。區(qū)域內(nèi)的項目大多為 “ 香港制造 ” ，新入市的產(chǎn)品也都是品質(zhì)一般，無論是建筑設(shè)計、社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造與其他板塊項目相比都有一定差距。盡兩年來入市的產(chǎn)品有兩極分化的趨勢，高檔獨棟別墅社區(qū)和 townhouse及其他類別墅產(chǎn)品均有供應(yīng)。 45 天竺板塊代表項目 萊蒙湖別墅 位置 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南 項目概況 占地面積 建筑面積 10萬平方米 容積率 總套數(shù) 110棟獨棟別墅， 109套聯(lián)排公寓 建筑風格 美式湖景別墅 會所配套 5000平方米 景觀 中央人工湖景 主力戶型 獨棟 325433平米，聯(lián)排 217317平米，主力 230平米 銷售價格 獨棟別墅： 20232100美元 /平米，贈送地下室和精裝修 聯(lián)排別墅： 14000元 /平米 銷售狀況 獨棟、聯(lián)排基本售磬 46 天竺板塊代表項目 大湖山莊 位置 朝陽區(qū)和平路 8號 項目概況 占地面積 24萬平方米 建筑面積 6萬平方米 總套數(shù) 153（獨立別墅） 容積率 層高 景觀 綠地公園、一萬平米的 T型水面 主力戶型 面積范圍： 300600/500㎡ （地上）， 20余種戶型 銷售價格 16000～ 21000元 /平米（贈送地下室） 銷售狀況 2023年底開始內(nèi)部認購，目前銷售率在 80%以上，面積在300400的小戶型銷售狀況比較好。 客戶：外國駐華使節(jié)，國際跨國公司管理人員，演藝名人等 48 天竺板塊代表項目 長島瀾橋 位置 北京朝陽區(qū)機場高速公路北皋出口 項目概況 占地面積 20萬平米，建設(shè)用地 16萬平方米 建筑面積 容積率 總套數(shù) 共 301套，以雙拼為主。 銷售情況 一期已售完，二期于 2023年 4月開盤，首先推出的 10套獨棟，一個月內(nèi)銷售 90%。 銷售價格 $2200/㎡ （包含 250美金 /平米的精裝修） 銷售狀況 一期 ，目前銷售率 80%，實現(xiàn) 535－ 785萬的總價。 50 位置 北京首都機場溫榆河畔天竺林蔭路 項目概況 占地面積 15公頃 建筑面積 9萬平米 總套數(shù) 286套，其中 32套雙拼，其他為多聯(lián)或四層公寓。 容積率 景觀 三個主題花園， 75000平米流水園林 主力戶型 面積區(qū)間： 260360㎡ ，送私家花園、露臺、私家會所、車位 銷售價格 （精裝修）疊拼 12023元 /㎡ ，聯(lián)排 1202313000元 /㎡ ，雙拼13800元 /㎡ 銷售情況 銷售情況不佳，一共售出 2030套，目前正在由世邦魏理仕代理出租。 52 亞北板塊代表項目 順馳林溪 位置 昌平百善鎮(zhèn)（北六環(huán)南） 項目概況 占地面積 52萬平方米 建筑面積 容積率 總套數(shù) 508，一期 230套，二期 278套。 橘郡推出之時，亞北地區(qū)在北京別墅市場缺乏知名度和市場認知，區(qū)域不具任何資源優(yōu)勢。后期水印長灘則憑借已有的產(chǎn)品優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，擴大產(chǎn)品面。 ?新興板塊，新項目眾多，市場關(guān)注度高； ?產(chǎn)品新穎且品質(zhì)高，且性價比較高，滿足別墅大眾化需求； ?區(qū)域整體自然環(huán)境相對較好 馬坡具備更佳的自然資源、配套基礎(chǔ)，奧運會和區(qū)域規(guī)劃又為這里帶來了后續(xù)發(fā)展的動力， 同亞北相比，差在產(chǎn)品素質(zhì)與市場關(guān)注度。 58 項目的競爭策略判定 天 竺 方 向 天竺板塊的傳統(tǒng)優(yōu)勢依然強勁，在京順路方向上對馬坡形成客戶攔截。 但目前天竺已經(jīng)進入產(chǎn)品兩極化發(fā)展階段，出現(xiàn)市場空檔。 項目周邊 區(qū)域周邊項目大多為規(guī)模較小，入市時間較久遠的老項目，且多口碑一般。 因此本項目的競爭主要來自于區(qū)域外部。 59 六、項目定位 本報告是嚴格保密的。最大規(guī)模的旅游景點橫店影視城下轄的秦王宮、清明上河圖、明清宮苑影視旅游基地氣勢宏偉，此 3個基地的建設(shè)規(guī)模均居全國同類拍攝基地 (景點 )第一。同時，為影視拍攝提供各類配套服務(wù)的行業(yè)也應(yīng)運而生，既能提供專業(yè)制景、設(shè)備車輛 租賃、道具服裝化裝等方面的服務(wù)，又有龐大的群眾演員隊伍。 影視產(chǎn)業(yè)的崛起，也推動了橫店休閑旅游業(yè)的發(fā)展。方圓 10平方公里的橫店，擁