【文章內容簡介】 區(qū)間 344396 ㎡ 建造套數 55套 平均單價 $1000元 / ㎡ 總價范圍 $3545萬元 華中園 新內閣 總建筑面積 約 56000㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 208365 ㎡ 建造套數 94套 平均單價 總價范圍 200656萬元 44 天竺板塊 ?板塊關鍵詞 ? 機場 ? 使館區(qū) ? 京順路 ?對 使館和機場依托而成為最早起步、相對成熟、市場認可度最高的高檔別墅板塊， ? 自然景觀資源相對缺乏； ?洋氣十足，源于大量的外籍居住者，涉外租賃市場活躍。 ?傳統(tǒng)高檔板塊形象是區(qū)域內早期眾多項目取得成功的主要支撐因素。區(qū)域內的項目大多為 “ 香港制造 ” ，新入市的產品也都是品質一般，無論是建筑設計、社區(qū)內自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造與其他板塊項目相比都有一定差距。 ?早期別墅項目均為高檔項目，勻質性較好。盡兩年來入市的產品有兩極分化的趨勢，高檔獨棟別墅社區(qū)和 townhouse及其他類別墅產品均有供應。 ?早期別墅買家和租賃客均以外籍人士居多，近年來隨著北京別墅市場總體的客戶變化，本板塊的別墅客戶也出現了本土化的趨勢，且自住現象有所增加。 45 天竺板塊代表項目 萊蒙湖別墅 位置 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南 項目概況 占地面積 建筑面積 10萬平方米 容積率 總套數 110棟獨棟別墅， 109套聯排公寓 建筑風格 美式湖景別墅 會所配套 5000平方米 景觀 中央人工湖景 主力戶型 獨棟 325433平米，聯排 217317平米，主力 230平米 銷售價格 獨棟別墅： 20232100美元 /平米，贈送地下室和精裝修 聯排別墅： 14000元 /平米 銷售狀況 獨棟、聯排基本售磬 46 天竺板塊代表項目 大湖山莊 位置 朝陽區(qū)和平路 8號 項目概況 占地面積 24萬平方米 建筑面積 6萬平方米 總套數 153（獨立別墅） 容積率 層高 景觀 綠地公園、一萬平米的 T型水面 主力戶型 面積范圍： 300600/500㎡ （地上）， 20余種戶型 銷售價格 16000～ 21000元 /平米（贈送地下室） 銷售狀況 2023年底開始內部認購，目前銷售率在 80%以上，面積在300400的小戶型銷售狀況比較好。 備注 花園面積 5001000平米；地下室面積 100200平米，層高 3米 47 天竺板塊代表項目 麗高王府 位置 北京首都機場路溫榆河畔花園三街 項目概況 占地面積 建筑面積 容積率 總套數 132套別墅 /7棟四層聯排洋房 /8棟 89層高級公寓 建筑風格 南歐古典設計風格 會所 西班牙南部阿林堡宮建筑風格 景觀 前臨 3300米自然綠化長廊 開盤時間 主力戶型 544平米 /445平米 /465平米 /323平米 銷售價格 均價 $2400/平米，送車庫和花園，精裝修，贈地下室 銷售情況 剩余 32余套 備注 全部現房。 客戶：外國駐華使節(jié)，國際跨國公司管理人員，演藝名人等 48 天竺板塊代表項目 長島瀾橋 位置 北京朝陽區(qū)機場高速公路北皋出口 項目概況 占地面積 20萬平米，建設用地 16萬平方米 建筑面積 容積率 總套數 共 301套，以雙拼為主。 雙拼 224套，獨棟 23套，四聯排 52套， 景觀 3萬多平米原生水域 主力戶型 雙拼 290300㎡ （地上）， 224套，套數比例 75%； 獨棟 510540㎡ （地上）， 23套； 四聯別墅 210㎡ （地上）， 52套 銷售價格 獨棟 1000萬左右，雙拼 400萬左右，四拼 230萬左右。 銷售情況 一期已售完，二期于 2023年 4月開盤，首先推出的 10套獨棟，一個月內銷售 90%。 49 天竺板塊代表項目 優(yōu)山美地 位置 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路 4號 項目概況 占地面積 70萬平方米 建筑面積 46萬平方米 容積率 總套數 600余套，分 A\B\C三區(qū)，其中 A區(qū) 230套； 一期 81套，二期 62套； 建筑風格 北美風情獨棟別墅 會所 歐洲王宮式豪華會所，建筑面積超 12023平米 主力戶型 一期 295380平方米（地上）地下室 100200平方米 二期 300600平米（地上），以 500600平方米（地上）為主。 銷售價格 $2200/㎡ （包含 250美金 /平米的精裝修） 銷售狀況 一期 ，目前銷售率 80%，實現 535－ 785萬的總價。二期 ， ，目前 300400間的小戶型已售出 10余套，大戶型銷售狀況不明朗。 50 位置 北京首都機場溫榆河畔天竺林蔭路 項目概況 占地面積 15公頃 建筑面積 9萬平米 總套數 286套，其中 32套雙拼，其他為多聯或四層公寓。 建筑風格 現代、簡約。 容積率 景觀 三個主題花園， 75000平米流水園林 主力戶型 面積區(qū)間： 260360㎡ ，送私家花園、露臺、私家會所、車位 銷售價格 （精裝修）疊拼 12023元 /㎡ ，聯排 1202313000元 /㎡ ，雙拼13800元 /㎡ 銷售情況 銷售情況不佳，一共售出 2030套，目前正在由世邦魏理仕代理出租。 天竺板塊代表項目 美林香檳小鎮(zhèn) 51 天竺板塊代表項目 水木蘭亭 位置 順義天竺路 13號地，空港工業(yè)區(qū)南 項目概況 占地面積 建筑面積 容積率 總套數 共 225套，一期疊拼別墅 16棟 建筑風格 疊拼 會所配套 17000平方米 主力戶型 168245平方米 銷售價格 6800元 /平方米 銷售狀況 2023年底開盤，截至 6070套。 52 亞北板塊代表項目 順馳林溪 位置 昌平百善鎮(zhèn)（北六環(huán)南） 項目概況 占地面積 52萬平方米 建筑面積 容積率 總套數 508，一期 230套，二期 278套。 建筑風格 美式風格 景觀 內部人工溪流 主力戶型 雙拼別墅 250350平方米，獨棟別墅 400500平方米 平均單價 雙拼： 8300元 /平方米 獨棟： 11000元 /平方米 聯排： 7800元元 /平方米 銷售狀況 一期 230套于 2023年，目前銷售約達到 50% 53 典型別墅銷售狀況分析 ? 小戶型別墅的銷售速度快，支撐眾多項目快速消化； ? 同一項目內，資源佳的大戶型銷售速度快； ? 實用的特色產品銷售速度快； 54 碧水莊園 （三期）銷售分析 ? 最佳臨湖位臵的 41套別墅售完； ? 位臵較差，但總價較低的小面積單位 1000平方米 500平方米 700平方米 300平方米 55 碧水莊園 （三期）銷售分析 4729547910100200300400臨水別墅 不臨水別墅2016262982041166101002001000 ㎡ 7 3 0 7 5 0 ㎡ 5 6 0 5 7 0 ㎡ 3 1 0 3 2 0 ㎡套數已售出47 534780100200300臨水別墅 臨水第二排別墅? 銷售狀況呈兩極化態(tài)勢：超大戶型景觀別墅與小戶型別墅為快速消化戶型； ? 超大戶型享有臨湖最佳的自然資源與景觀優(yōu)勢，平均 4套/月； ? 小戶型別墅位臵略差，社區(qū)的超大規(guī)模與生活配套支撐該戶型銷售率超過60%； 56 區(qū)域價值對項目推盤順序的影響 ? 大戶型 → 小戶型 ? 小戶型 → 大戶型 萊蒙湖別墅前期重點推出的獨棟別墅，依托了天竺良好的區(qū)域形象和認知度，以及早已形成的高起的價格平臺；獨棟別墅的入市塑造了項目高端形象，也為萊蒙湖后期聯排別墅的銷售奠定形象及價格基礎。 橘郡推出之時，亞北地區(qū)在北京別墅市場缺乏知名度和市場認知，區(qū)域不具任何資源優(yōu)勢。橘郡依靠新穎的產品打開市場，靠高性價比的小戶型別墅樹立項目和區(qū)域形象，建立區(qū)域價格平臺。后期水印長灘則憑借已有的產品優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，擴大產品面。 57 競爭方向的判定 1：馬坡 Vs 亞北 馬坡 亞北 馬坡 ?傳統(tǒng)別墅方向，發(fā)展歷程長，具備一定認知基礎； ?自然環(huán)境較好，特色運動休閑配套 ?良好的區(qū)域規(guī)劃，奧運會帶動，區(qū)域活力旺盛 ?目前在售別墅項目較少，且普遍表現不佳，無良好的居住形象，市場關注度較低 亞北 亞北板塊的產品極具特色，創(chuàng)新的小戶型產品開拓了新的別墅客戶層面；作為新興的高檔別墅板塊，目前受市場關注度極高。 ?新興板塊，新項目眾多，市場關注度高； ?產品新穎且品質高，且性價比較高，滿足別墅大眾化需求； ?區(qū)域整體自然環(huán)境相對較好 馬坡具備更佳的自然資源、配套基礎，奧運會和區(qū)域規(guī)劃又為這里帶來了后續(xù)發(fā)展的動力， 同亞北相比，差在產品素質與市場關注度。 板塊的市場關注度的提高可以通過打造高素質、在市場上叫好又叫座的產品來實現 ? 從通勤的距離和時間上看，發(fā)展勢頭強勁的亞北別墅群將是馬坡板塊的主要競爭對手； ? 亞北板塊依靠新產品、高質素進入高端別墅市場的發(fā)展模式是馬坡的發(fā)展方向。 58 項目的競爭策略判定 天 竺 方 向 天竺板塊的傳統(tǒng)優(yōu)勢依然強勁，在京順路方向上對馬坡形成客戶攔截。本項目若采用同樣的產品策略，將無法與之競爭。 但目前天竺已經進入產品兩極化發(fā)展階段，出現市場空檔。 亞 北 方 向 馬坡具備更佳的資源優(yōu)勢和更好的區(qū)域發(fā)展前景，目前差在產品素質與市場關注度，但市場關注度的提高可以通過打造在市域市場上叫好又叫座的項目實現。 項目周邊 區(qū)域周邊項目大多為規(guī)模較小，入市時間較久遠的老項目，且多口碑一般。 別墅項目的競爭又是板塊的競爭，對于本項目所在的這樣目前受關注度不高，形象一般的板塊而言，板塊內部的項目間更多的是共贏而非競爭關系。 因此本項目的競爭主要來自于區(qū)域外部。 本項目的 競爭策略 1：亞奧板塊產品空白點，避開與其正面交鋒； 2：通過打造素質較高、在市場上叫好又叫座的產品實現項目成功 本報告是嚴格保密的。 59 六、項目定位 本報告是嚴格保密的。 借力影視基地的宣傳理念 60 打造 1+12的贏利模式 建造有特色的新居住理念 根椐對項目地理位臵與產品特征的理