【正文】 解我們可以試想引入一些文化娛樂方面與建筑體相融合的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品的幾大優(yōu)勢： 61 橫店影視城下轄 12個影視拍攝基地，總計用地 4963畝，建筑面積 495995平方米，是目前全國乃至亞洲最大的影視城。最大規(guī)模的旅游景點橫店影視城下轄的秦王宮、清明上河圖、明清宮苑影視旅游基地氣勢宏偉，此 3個基地的建設(shè)規(guī)模均居全國同類拍攝基地 (景點 )第一。 宏大的基地規(guī)模，豐富的拍攝場景吸引了海內(nèi)外影視導(dǎo)演們紛紛率劇組前來橫店取景拍戲。同時，為影視拍攝提供各類配套服務(wù)的行業(yè)也應(yīng)運而生，既能提供專業(yè)制景、設(shè)備車輛 租賃、道具服裝化裝等方面的服務(wù)，又有龐大的群眾演員隊伍。橫店演員工會擁有二千余名來自全國各地被稱為 “橫漂一族 的特約演員。 影視產(chǎn)業(yè)的崛起，也推動了橫店休閑旅游業(yè)的發(fā)展。橫店影視城已成為國家 AAAAA級旅游區(qū)。方圓 10平方公里的橫店，擁有十余家星級賓館 8000余個床位，無論是高檔酒店，還是基地賓館，游樂園、夜總會、桑拿中心、演藝中心、健身中心、等設(shè)施配套齊全。游客將在此體驗影視，享受樂趣。在橫店，街市繁華，書店、網(wǎng)吧、酒吧、茶館比比皆是，小吃、飯館南北風(fēng)味俱全，夜生活五光十色。 橫店影視城 62 橫店的品牌價值 影視和旅游都是文化行業(yè)，從事這一行業(yè)是幸事，修煉個人素養(yǎng)，提高自身技能，同時給別人營造舒適和快樂。 提倡對企業(yè)忠誠，對工作敬業(yè)，對同事誠懇，對客人守信，勤勵負責(zé)，講究以義為主的職業(yè)道德 。同時，企業(yè)給員工的忠誠工作以合理的利益回報，體現(xiàn)個人的創(chuàng)造價值，最終實現(xiàn)企業(yè)與個人、企業(yè)與合作者、企業(yè)與顧客的和諧共贏。 品牌價值觀：修己安人、義利并重、和諧共贏 職業(yè)精神：嚴謹勤奮、忠誠感恩、不斷創(chuàng)新、追求完美。 品牌個性：產(chǎn)品 (有形產(chǎn)品 )層面：是中國的、影視的、高科技的、原創(chuàng)的、充滿魅力的、輕松愉悅的。 服務(wù)層面：是親和的、專業(yè)的、充滿激情的。 傳播層面：是適宜大眾的、夢幻的、互動的、充滿驚喜的、快樂的。 品牌聯(lián)想：中國的、影視的、互動的、夢幻的、驚喜的、快樂的、親和的 品牌標志語：橫店影視城 ——中國好萊塢 !橫店影視城 ——夢想成真 !橫店影視城 ——經(jīng)典鏡頭原產(chǎn)地 ! 橫店影視城是國內(nèi)影視外景拍攝基地中唯一一家 5A級景區(qū)。 63 從影視城理念到旅游地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型 打造一個有特色文化產(chǎn)業(yè)旅游生態(tài)基地 產(chǎn)品特性 64 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品定位戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)品特征 緊湊或、拼別墅為主，以獨棟別墅為輔； 獨棟別墅：以 300平方米以內(nèi)為主，在適當位置可布置少量 450480平方米左右的大戶型； 緊湊或雙拼別墅：地上建筑面積在 180220平方米； 差異化 競爭戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)品形式領(lǐng)先 ? 優(yōu)質(zhì)資源占優(yōu) ? 產(chǎn)品特色鮮明 65 項目市場定位 ?社區(qū) 別墅景觀化是別墅規(guī)模化發(fā)展的必然，塑造鮮明的社區(qū)形象； 山勢坡地景觀別墅社區(qū) ?山地景觀別墅 ? 別墅市場的產(chǎn)品概念不斷更新，從建筑上出位的可能性不大； ? 目前北京別墅市場上的坡地景觀別墅稀缺；別的項目造坡地，我們依山勢利用坡地 ? 結(jié)合區(qū)現(xiàn)有資源以及本項目概念設(shè)計進行現(xiàn)狀，確定“山地景觀”為本項目未來最大的賣點。 66 項目定位 ?形象定位 ?客戶定位 昌平別墅中新領(lǐng)軍 北京北、東部城區(qū)準財富階層（主力客戶） 奧北居住區(qū)板塊高收入階層 （潛在客戶） 67 比較一：昌平在售別墅項目面積區(qū)間 ?產(chǎn)品覆蓋面廣，無形中擴大了項目自身的競爭面； ?產(chǎn)品主要面積區(qū)間與楓橋別墅相似，楓橋別墅銷售速度值得關(guān)注。 3412972492083442404038864383783653964407720 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000楓橋別墅　恒豐花園北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅華中園新內(nèi)閣陽光花園別墅金寶花園龍苑別墅380880㎡ 68 比較二：昌平在售別墅項目價格區(qū)間 35023019020030020035011503503006563723607500 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200楓橋別墅　恒豐花園北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅華中園新內(nèi)閣陽光花園別墅金寶花園龍苑別墅360960 萬元 /套 69 產(chǎn)品配比：項目戶型配比 名稱分類 單元平均 建筑面積 比例 地上約占面積 單套價款 （估算） A 180㎡ 280㎡ 50% ㎡ 萬元 /套 B 300 ㎡ 35% ㎡ 萬元 /套 C 300㎡ 400 ㎡ 15% ㎡ 萬元 /套 ? 產(chǎn)品配比探討前提： 主打昌平地區(qū)市場空白產(chǎn)品； 70 產(chǎn)品組合策略 （打造多類型產(chǎn)品） 緊湊型別墅、雙拼別墅，提高局部容積率，為獨棟別墅提供空間； 控制地上建筑面積以控制單套總價，提高性價比的主要做法； 挖掘小戶型獨棟別墅的產(chǎn)品特色，將其融入產(chǎn)品設(shè)計。 71 產(chǎn)品競爭力分析結(jié)論 本項目的產(chǎn)品定位 具備競爭力 與亞北、天竺板塊在售項目相比，同樣的面積： ?300㎡ 以下的別墅型產(chǎn)品為此區(qū)域板塊的稀缺性資源 ?300 ㎡ 獨棟產(chǎn)品與天竺板塊的項目相比具有總價和建筑形式的優(yōu)勢，與亞北板塊的項目相比總價和建筑形式相當，但具有資源優(yōu)勢； ?超過 400 ㎡ 的大戶型產(chǎn)品則具備總價和資源的雙重優(yōu)勢。 本報告是嚴格保密的。 72 七、項目物業(yè)發(fā)展建議 73 關(guān)于布局的可實現(xiàn)性 ? 單體面積在 300平方米左右的獨棟別墅社區(qū)；另有多種面積產(chǎn)品圍繞 ? 棟間距可實現(xiàn) 前后間距 ≥17米 左右間距 ≥05米 74 規(guī)劃布局（規(guī)化設(shè)想） 坡地 ?地塊依勢而建，地勢自南向北方向逐漸升高，形成南北圍合的布局。另采光和觀景均不受影響， 人工水系 ?線性水系貫穿地塊內(nèi)部，水系由地塊高點發(fā)源，呈“ S”形狀，并可在偏西南、東北側(cè)形成集中水面。 75 規(guī)劃布局 B類 獨棟別墅 項目主力戶型，分布于地塊內(nèi)部，靠近地塊西側(cè)邊界，擁有內(nèi)部環(huán)境且與西側(cè)代征綠地景觀相結(jié)合。 A類 緊湊別墅 布置于地塊外圍。 包括地塊西部臨近順安路一側(cè)和地塊南北兩側(cè)外圍。 C類 大獨棟別墅 布置于地塊兩端位置，緊鄰中央湖區(qū)，享有最佳的自然資源；同時地塊西北側(cè)坡頂?shù)貛б部刹贾萌舾纱螵殫潉e墅，俯視社區(qū)全景，享有社區(qū)最佳的坡地視野和景觀資源。 C C B A A B A 76 規(guī)劃布局 主入口 ?入口 地塊南側(cè)靠近主干道，主入口設(shè)于地塊南側(cè)路邊位置，為車行設(shè)主入口；與代征綠地和展示區(qū)的位置結(jié)合考慮。 ?展示區(qū) 展示區(qū)布置在地塊東南側(cè)水系帝，緊鄰次入口，可以兼顧三類產(chǎn)品，同時也可以展示項目內(nèi)外資源最佳的位置。 展示區(qū) 接待區(qū) 77 建筑風(fēng)格探討 ?西式傳統(tǒng) ?北京市場上的別墅以西式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為主，市場接受度比較高，價值感被廣泛認同； ?大多數(shù)風(fēng)格流派在市場上都已比較成熟； ?產(chǎn)品創(chuàng)新的空間不大，但可以從細部進行雕琢 美國中部風(fēng)格 橘郡 都鐸 水印長灘 美國東部風(fēng)格 萊蒙湖 西班牙風(fēng)格 納帕溪谷 78 建筑風(fēng)格探討 ?西式傳統(tǒng) ?目前北京市場比較少見的兩種風(fēng)格： ?法式風(fēng)格 ?德式風(fēng)格 79 建筑風(fēng)格探討 ?西式現(xiàn)代 ?西式現(xiàn)代的建筑風(fēng)格多具有簡潔、通透的特征，與自然山水的融合度也比較高； ?與中國人傳統(tǒng)的價值觀相悖，因此往往很難實現(xiàn)很高的價格。 翡翠城 慧谷根園 亞瀾灣 80 建筑風(fēng)格探討 ?中式風(fēng)格 ?粉墻黛瓦、飛檐翹角，長廊逶迤，涼亭翼然，如同中國山水畫般飄逸靈秀的江南民居建筑風(fēng)格是對中國文人的理想建筑表達 ?存在障礙：市場接受程度待檢驗；對規(guī)劃設(shè)計要求比較高 81 建筑風(fēng)格建議 ?選擇的原則 ?風(fēng)格取向 ?風(fēng)格列舉 ? 從西式傳統(tǒng)風(fēng)格中選擇，市場接受度高； ? 區(qū)別區(qū)域在售別墅項目，重新建立區(qū)域形象價值； ? 可嘗試多種形體的組合，以豐富價值感。 ? 變化的體量組合，細膩而且豐富的立面細節(jié)； ? 部分采用質(zhì)感強烈的石材和磚材，提升建筑價值感； ? 建筑外觀色彩鮮艷、明快，符合目標客戶審美取向 ? 西班牙風(fēng)格 ? 美國東海岸風(fēng)格 82 西班牙風(fēng)格 ?西班牙式樣的住宅比較適合于陽光地帶，建筑樣式樸實無華。 ?屋頂?shù)钠露群芷骄?。多?shù)住宅采用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合。 83 西班牙風(fēng)格 ?紅瓦屋頂為西班牙住宅的重要特征，現(xiàn)在以輕質(zhì)組合材料代替?zhèn)鹘y(tǒng)的重瓦。有半圓筒形及 S形兩種瓦。 84 西班牙風(fēng)格 ?傳統(tǒng)的西班牙住宅均為一層。如今新建的則多為兩層或多層。這些住宅的共同特征之一是立面不對稱。 ?抹灰墻面，一般為白色，也有用暗黃色或玫瑰色。拱及拱門也常見于西班牙式住宅，亦常用連拱墻圍成室外的小院。裝飾性的煙囪與傳統(tǒng)的英國住宅很形似，有時在煙囪上甚至用磚瓦砌一小屋頂以增強其效果。 85 ?由于氣候的原因，美國東海岸的別墅建筑多為角度較大的坡屋頂。 ?東海岸風(fēng)格體量組合大多比較復(fù)雜。從外立面的材質(zhì)和顏色上看，基座多采用顏色較深的石材，墻面為白色、米色、灰色或其他顏色的木掛板，屋頂多為青灰色。 ?這種風(fēng)格的建筑容易設(shè)計出如大陽臺、出挑的露臺等結(jié)構(gòu)，窗戶的尺度也可大可小，因此比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合。 美國東海岸風(fēng)格 86 300平米左右的獨棟別墅戶型設(shè)計原則 ? 充分、合理、奢侈、有節(jié)制的張揚； ? 緊湊的平面布局和豐富的空間劃分 ； ? 空間序列完整，通過有限空間的合理整合，突出別墅的功能優(yōu)勢 ； ? 平均空間尺度比豪宅別墅明顯偏小，以 合理的尺度 保持家居的親切感和被包圍的安全感； ? 可以彰顯別墅特質(zhì)的重點空間應(yīng)當 局部放大 ，例如起居室、主臥室； ?