【正文】 2023年 3月 上午 6時 32分 :32March 15, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:32:4206:32:4206:32Wednesday, March 15, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 6時 32分 42秒 上午 6時 32分 06:32: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :32:4206:32:42March 15, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 15, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 15日星期三 上午 6時 32分 42秒 06:32: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 06:32:4206:32:4206:323/15/2023 6:32:42 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。別墅建筑若隱若現(xiàn)，藏在坡與坡的懷抱之中，非常有居住意境； 101 景觀設計建議：水景的營造 ?出于成本維護的考慮，水面的成本不宜過大 ?局部的集中水面應與貫穿整個社區(qū)的線性水系相結合，一方面通過局部資源的稀缺性樹立價值標桿，另一方面可以保證資源分布的均好性 ?水景以及水岸的設計應遵循“雖為人工，宛若天然”的原則，避免使用過多硬質鋪裝。 ? 次臥室 的面積在 1520平方米左右，盡量保證每間臥室都有獨立的衛(wèi)生間。 ? 300平米以上的別墅應盡量設計雙車庫，為節(jié)省面寬，可采用一前一后的雙車庫設計，后面的車庫可根據(jù)業(yè)主的要求改造成其他功能的房間。 ? 應分別設計中西廚，其中西廚可以與早餐室結合布臵。 88 戶型設計要點 ? 首層 ? 門廳（避免從起居室直接入戶的情況，同時門廳可以作為公共空間和家庭空間兩條動線的起點），門廳的設計可以與樓梯相結合，但要避免入戶以后迎頭撞上樓梯的情況。 ?東海岸風格體量組合大多比較復雜。 ?抹灰墻面，一般為白色，也有用暗黃色或玫瑰色。有半圓筒形及 S形兩種瓦。 ? 變化的體量組合，細膩而且豐富的立面細節(jié)； ? 部分采用質感強烈的石材和磚材，提升建筑價值感； ? 建筑外觀色彩鮮艷、明快，符合目標客戶審美取向 ? 西班牙風格 ? 美國東海岸風格 82 西班牙風格 ?西班牙式樣的住宅比較適合于陽光地帶，建筑樣式樸實無華。 C C B A A B A 76 規(guī)劃布局 主入口 ?入口 地塊南側靠近主干道，主入口設于地塊南側路邊位置，為車行設主入口；與代征綠地和展示區(qū)的位置結合考慮。 75 規(guī)劃布局 B類 獨棟別墅 項目主力戶型，分布于地塊內(nèi)部，靠近地塊西側邊界，擁有內(nèi)部環(huán)境且與西側代征綠地景觀相結合。 71 產(chǎn)品競爭力分析結論 本項目的產(chǎn)品定位 具備競爭力 與亞北、天竺板塊在售項目相比，同樣的面積： ?300㎡ 以下的別墅型產(chǎn)品為此區(qū)域板塊的稀缺性資源 ?300 ㎡ 獨棟產(chǎn)品與天竺板塊的項目相比具有總價和建筑形式的優(yōu)勢，與亞北板塊的項目相比總價和建筑形式相當，但具有資源優(yōu)勢； ?超過 400 ㎡ 的大戶型產(chǎn)品則具備總價和資源的雙重優(yōu)勢。 品牌聯(lián)想：中國的、影視的、互動的、夢幻的、驚喜的、快樂的、親和的 品牌標志語：橫店影視城 ——中國好萊塢 !橫店影視城 ——夢想成真 !橫店影視城 ——經(jīng)典鏡頭原產(chǎn)地 ! 橫店影視城是國內(nèi)影視外景拍攝基地中唯一一家 5A級景區(qū)。 品牌價值觀：修己安人、義利并重、和諧共贏 職業(yè)精神：嚴謹勤奮、忠誠感恩、不斷創(chuàng)新、追求完美。在橫店，街市繁華，書店、網(wǎng)吧、酒吧、茶館比比皆是，小吃、飯館南北風味俱全，夜生活五光十色。 影視產(chǎn)業(yè)的崛起，也推動了橫店休閑旅游業(yè)的發(fā)展。最大規(guī)模的旅游景點橫店影視城下轄的秦王宮、清明上河圖、明清宮苑影視旅游基地氣勢宏偉，此 3個基地的建設規(guī)模均居全國同類拍攝基地 (景點 )第一。 因此本項目的競爭主要來自于區(qū)域外部。 但目前天竺已經(jīng)進入產(chǎn)品兩極化發(fā)展階段，出現(xiàn)市場空檔。 ?新興板塊，新項目眾多，市場關注度高； ?產(chǎn)品新穎且品質高，且性價比較高，滿足別墅大眾化需求； ?區(qū)域整體自然環(huán)境相對較好 馬坡具備更佳的自然資源、配套基礎，奧運會和區(qū)域規(guī)劃又為這里帶來了后續(xù)發(fā)展的動力， 同亞北相比，差在產(chǎn)品素質與市場關注度。 橘郡推出之時，亞北地區(qū)在北京別墅市場缺乏知名度和市場認知，區(qū)域不具任何資源優(yōu)勢。 容積率 景觀 三個主題花園， 75000平米流水園林 主力戶型 面積區(qū)間： 260360㎡ ，送私家花園、露臺、私家會所、車位 銷售價格 （精裝修）疊拼 12023元 /㎡ ，聯(lián)排 1202313000元 /㎡ ，雙拼13800元 /㎡ 銷售情況 銷售情況不佳，一共售出 2030套，目前正在由世邦魏理仕代理出租。 銷售價格 $2200/㎡ （包含 250美金 /平米的精裝修） 銷售狀況 一期 ，目前銷售率 80%，實現(xiàn) 535－ 785萬的總價。 客戶：外國駐華使節(jié)，國際跨國公司管理人員，演藝名人等 48 天竺板塊代表項目 長島瀾橋 位置 北京朝陽區(qū)機場高速公路北皋出口 項目概況 占地面積 20萬平米，建設用地 16萬平方米 建筑面積 容積率 總套數(shù) 共 301套，以雙拼為主。盡兩年來入市的產(chǎn)品有兩極分化的趨勢，高檔獨棟別墅社區(qū)和 townhouse及其他類別墅產(chǎn)品均有供應。 41 金寶花園 占地面積 約 47 萬平方米 建筑形式 獨棟別墅 總建筑面積 約 16 萬 平方米 面積區(qū)間 297438 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷售單價 8300 元 /平方米 已建套數(shù) 141 套 總價范圍 230350 萬元 /套 ? 開發(fā)周期長，第一、二期 141套住宅用時6年； ? 項目看好馬坡未來前景，加之別墅宏觀政策的利好消息，發(fā)展商有意延長第三期的入市時間； 42 龍苑別墅 占地面積 約 25萬 平方米 建筑形式 獨棟別墅 總建筑面積 87014 平方米 面積區(qū)間 338880 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷售單價 1000013000 元 /平方米 總套數(shù) 231 套 總價范圍 3501150 萬元 /套 ? 馬坡板塊最早的別墅項目； ? 作為涉外住宅區(qū)，龍苑別墅吸引了大量的外籍人士，占目前住家的 60%； ? 項目內(nèi)部環(huán)境極佳，居住氛圍濃厚； ? 租賃市場活躍； 43 其他項目 陽光花園別墅 總建筑面積 110760㎡ 容積率 面積區(qū)間 249378 ㎡ 建造套數(shù) 54套 平均單價 7300元 / ㎡ 總價范圍 190300萬元 恒豐花園 總建筑面積 22322㎡ 容積率 面積區(qū)間 244438 ㎡ 建造套數(shù) 70套 平均單價 8000*元 / ㎡ 總價范圍 200360萬元 北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅 總建筑面積 約 20230㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 344396 ㎡ 建造套數(shù) 55套 平均單價 $1000元 / ㎡ 總價范圍 $3545萬元 華中園 新內(nèi)閣 總建筑面積 約 56000㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 208365 ㎡ 建造套數(shù) 94套 平均單價 總價范圍 200656萬元 44 天竺板塊 ?板塊關鍵詞 ? 機場 ? 使館區(qū) ? 京順路 ?對 使館和機場依托而成為最早起步、相對成熟、市場認可度最高的高檔別墅板塊， ? 自然景觀資源相對缺乏； ?洋氣十足，源于大量的外籍居住者，涉外租賃市場活躍。 ?根據(jù)相互位臵及主力客戶來源，本項目所在區(qū)域與西山板塊不存在可比性，主要的競爭來自于昌平 /亞北板塊以及香江 /天竺板塊 昌平 亞運村 西部 西山 中關村 使館區(qū) CBD 香江 天竺 亞北 萬柳 馬坡 39 馬坡板塊 ?板塊關鍵字 ?京順路 ?潮白河 ?高爾夫俱樂部 ?賽馬場 ? 自然資源 和 高爾夫資源 是區(qū)域最突出的兩大優(yōu)勢； ? 主打“商務休閑度假”形象的第二居所項目居多，市場存在明顯的 租賃現(xiàn)象，租用主要為私人休閑、度假商務會議； ? 奧運賽馬場和水上中心項目的建設，為板塊形象原動力，帶動區(qū)域后續(xù)發(fā)展； ?價格平臺最低 ，板塊內(nèi)項目普遍表現(xiàn)不佳，缺乏叫好又叫做的新的標志性項目，市場關注度逐漸走低。 35 五、項目競爭分析： 與其他高檔別墅板塊的競爭 36 高檔別墅板塊分布 天竺 亞北 昌平 西山 天竺 傳統(tǒng)高檔涉外別墅區(qū) 輻射東部地區(qū) 高起的價格平臺 亞北 昌平 依托亞運村的中東部輻射區(qū)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū)，成熟的生活配套； 西山 貴地貴人貴宅； 人文價值與景觀價值的結合，西部權貴階層的首選； ? 高檔別墅的競爭，是市域范圍內(nèi)的競爭； ? 根據(jù)各自不同的基礎發(fā)展條件，高檔別墅市場形成了板塊競爭，且各具鮮明特點。 項目評價 有效的控制了面積和總價的小獨棟別墅產(chǎn)品是該項目實現(xiàn)年銷售速度超 4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準財富 /上層中產(chǎn)這一新的細分市場有著巨大的購買潛力。 項目評價 以亞運村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件， 而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質以及恰當?shù)臓I銷手段應用 是橘郡成功的主動因素。 28 四、項目競爭分析：區(qū)域內(nèi)部競爭 29 亞北板塊 ?以自然資源條件取勝。其中，昌平區(qū)有 10個項目打折排在打折區(qū)域榜的前列，保利壟上的送精裝優(yōu)惠、恒盛 〃 小鎮(zhèn)藝墅辦理搜房白金卡可享受 5萬抵 30萬的優(yōu)惠等特殊優(yōu)惠在 5月份繼續(xù)保持，珠江 〃 紫宸山全款 95折更是可以享受最高 500萬元的優(yōu)惠 24 在售別墅項目優(yōu)惠情況 25 三、項目客戶來源分析 26 本項目的客戶來源 地緣客戶（潛在客戶） ? 新國展、汽車基地、空港工業(yè)區(qū)的建設以及首都機場的擴建將使本項目所在區(qū)域出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人群的聚集 ? 通勤的便利性和良好的環(huán)境將使這些產(chǎn)業(yè)人群可能成為本項目的客戶來源 非地緣客戶 ? 傳統(tǒng)的別墅客戶來源 ?中關村科技園區(qū)的輻射人群 ? 主要是來自于東北部城區(qū)（使館區(qū)、 CBD）的財富階層及準財富階層 客戶 27 北京總規(guī)修編對昌平發(fā)展的規(guī)劃 ?兩軸、兩帶、多中心 北京“ 兩軸兩帶多中心”的規(guī)劃修編，明確了東部發(fā)展帶是疏導新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展的