【文章內(nèi)容簡介】 可控制在 。 、公共綠地、公建面積。 1600平方米測算其結(jié)果得出在項(xiàng)目占地方面約 7畝其占地面積、私 家花園面積與國內(nèi)可類比項(xiàng)目有著非常強(qiáng)勁的競爭力。 本案技術(shù)分析論證結(jié)果 世邦勵俊投資顧問有限公司 第四部分 產(chǎn)品定位 世邦勵俊投資顧問有限公司 一、產(chǎn)品定位方向 項(xiàng)目建成將成為北京乃至國內(nèi)無可比性的創(chuàng)新型頂級別墅項(xiàng)目。 產(chǎn)品創(chuàng)新性核心定位 根據(jù)頂級富豪的生活排序：游艇 /賽馬 /古董 /字畫 /玩車 /豪宅研究，結(jié)合一期 10套銷售策劃安排，如 5套結(jié)合潛在客群定做單體功能，另 5套定做私家庭 院，并遵循市場核心理念“一棟一種生活方式”，在同質(zhì)化頂級富豪階層消費(fèi) 取向的前提下，特提出“一棟一種產(chǎn)品定位”之以下系列性創(chuàng)新產(chǎn)品定位。 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案一： 可移動的別墅 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案二： 四合院密室 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案三： 樹屋 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案四： 迷宮 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案五： 雙子座 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案六： 禪院 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案七： 橋洞別墅 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案八： 谷地罕島 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案九： 山水仙墅 創(chuàng)新獨(dú)棟定位方案十： 空中花園墅 世邦勵俊投資顧問有限公司 二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 總體規(guī)劃思路 設(shè)計(jì)重點(diǎn)講究社區(qū)無混居概念，要保證整個社區(qū)的純粹性；一二三期組團(tuán)規(guī) 劃講求獨(dú)立性；單元設(shè)計(jì)力求私密性。 總體規(guī)劃思路要點(diǎn)首先路網(wǎng)形式不能過多（如南北路），路網(wǎng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)要清 晰； 預(yù)留景觀系統(tǒng)，如公共景觀、景觀道路、組團(tuán)景觀；立體景觀功能豐富，社 區(qū)領(lǐng)域感強(qiáng)烈； 建筑風(fēng)格不能過于現(xiàn)代張揚(yáng)，建筑形式以坡屋頂為主，減少玻璃幕墻的運(yùn)用 （以免增加光污染），建筑選材質(zhì)樸； 日常起居功能內(nèi)斂，突出享受功能，重在居住以外的休閑度假功能度假型別 墅更能顯示主人個性；著重外向景觀的塑造及親和力。 世邦勵俊投資顧問有限公司 鄰里關(guān)系規(guī)劃 鄰里關(guān)系：戶戶獨(dú)立的完整社區(qū)。無明顯的組團(tuán)，戶戶相對獨(dú)立。社區(qū)整體 品質(zhì)均衡、純粹。 戶與戶的獨(dú)立體現(xiàn)每一戶的尊貴感 、 獨(dú)立性 ， 如獨(dú)立門牌號 、 獨(dú)立道路指示 系統(tǒng) 、 獨(dú)立步行道路系統(tǒng) 、 獨(dú)立服務(wù)體系等 。 設(shè)計(jì)必要的 共享空間 ， 盡量增 加私屬空間 。 強(qiáng)調(diào)軟性服務(wù)系統(tǒng)的完整，主要是安全系統(tǒng)的完善。 鄰里布局：貴族村落式布局，隱秘在林中“看不見”的別墅。強(qiáng)調(diào)私屬性、獨(dú) 立性，戶戶相對獨(dú)立，弱化組團(tuán)概念。主要以會所為中心，實(shí)現(xiàn)貴族村落的 鄰里關(guān)系。充分營造起伏的地形，種植豐富的植被，將別墅隱蔽在植被、地 形之中。并利用植被、圍攔、水源分割戶與戶，避免對視。 貴族村落：絕對私密空間，絕對回歸田園生活，絕對純粹貴族人群。 單體排布 北疏南密 ,西疏東密 世邦勵俊投資顧問有限公司 三、建筑規(guī)劃指標(biāo)建議 容 積 率：根據(jù)可類比項(xiàng)目分析和容積率與利潤率的關(guān)系分析 , 容積率相對有較強(qiáng)的競爭力，且能獲得較高的銷售利潤。 總建筑面積：總建筑面積約 56000平米左右。每棟占地 40005000平米。其中 會所 1000平米。 總 棟 數(shù)：共 35棟別墅。 綠 化 率： 60%以上。頂級別墅綠化率是另一個重要指標(biāo)，由于包含在人 工水面的面積，項(xiàng)目容積率將在 60%以上。另外，在公共綠地相 對有限的前提下，綠化率反映了私家庭院的大小。預(yù)計(jì) 70%的綠 化率意味著每戶 3000平米的庭院。 水 面 面積： 50006000平米。通過對競爭項(xiàng)目的人造水面面積分析 50006000 平米的水面面積將具有市場競爭力，并提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 建 筑 結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)。作為新興的別墅建筑材料，鋼結(jié)構(gòu)因其施工工期短、 空間靈活、成本等原因廣泛使用。根據(jù)本項(xiàng)目在工期、建筑形式 等方面的具體情況，適合采用鋼結(jié)構(gòu)。 世邦勵俊投資顧問有限公司 庭院面積： 30004000平米，預(yù)估每戶占地 40005000平米，既滿足項(xiàng)目技術(shù) 指標(biāo)要求，有具備市場競爭力的預(yù)計(jì)庭院面積為 30004000平米。 主力戶型面積： 12002023平米（包括地下面積和室內(nèi)贈送面積），總價(jià)在 2023萬 4000萬 /平米左右。 地下面積：優(yōu)山美地平均地下面積占單戶總建面 37%左右。檀宮地下建面占 總建面 35%，頂級別墅地下占總建面 35%左右。 樓 間 距：南北樓間距約 50米左右。 建筑層數(shù)：建筑主要以地下一層、地上兩層或兩層半（帶閣樓）的空間層次 為主，會所及其他公建地下以層，地上兩層。 戶型種類：一戶一種戶型，戶戶不同。并可根據(jù)客戶需求，提供“訂制”的可 能。 停 車：每戶全部室內(nèi)雙車位車庫設(shè)計(jì)，在私家庭院內(nèi)預(yù)留訪客車位。在小 區(qū)入口處設(shè)一小型集中停車位即可。車位比例為每戶 。 主要居室指標(biāo)：以 58居 （ 臥室 58間 ） 為主 ， 另工人房 24間 ， 其中：主臥 23間（分別為男主臥、女主臥、老人主臥），兒童房 12間，客房 23間。 世邦勵俊投資顧問有限公司 主要禮儀交往空間指標(biāo)：以 57廳為主，主要包括中廳 1個、客廳 12個、宴 會餐廳 1個、主人餐廳 1個、家庭廳（室） 12個 衛(wèi) 生 間：主臥、兒童房必須保證獨(dú)立衛(wèi)生間，力爭臥室內(nèi)均有獨(dú)立衛(wèi)生間。 一層設(shè) 2個公共衛(wèi)生間，地下一層 12個衛(wèi)生間。除此之外，傭人居住區(qū)域有 1個傭人衛(wèi)生間。 戶型平面要求：各功能分區(qū)分布合理，動靜、公私、凈污分開明顯 ,相互不 干擾。優(yōu)先保證主人生活的私密性和舒適性。除居住概念外，細(xì)化豪宅所 包含的休閑、禮儀功能。地下一層主要布置娛樂區(qū)域，首層布置接待、禮儀、 餐飲區(qū)域，二層主要布置居住區(qū)域。 空間層次：主要以地下一層、地上兩層或兩層半（帶閣樓）的空間層次為主， 各層盡量布置起居、休閑、禮儀等完整的功能主題，減少垂直交通。空間的 合理性與趣味性應(yīng)盡可能發(fā)揮建筑師的創(chuàng)造力?？蓪④S層、錯層、挑空等不 同的空間表現(xiàn)形式相互結(jié)合，形成多變的空間層次； 私家車位：全部室內(nèi)雙車位車庫設(shè)計(jì)，在私家庭院內(nèi)預(yù)留訪客車