別墅項目市場研究及市場定位建議-在線瀏覽
2025-02-23 07:11本頁面
【正文】 占地面積： m2 新上市別墅總占地面積： 485萬 m2 平均容積率： 2023年： 供應總量： 540萬 m2 占地面積： 1900萬 m2 平均容積率： 供應量分析 分布區(qū)域分析 23%19%17%11%11%8%3%3%2% 2% 1%松江區(qū) 閔行區(qū) 浦東新區(qū) 青浦區(qū) 長寧區(qū) 南匯區(qū) 嘉定區(qū) 徐匯區(qū) 奉賢區(qū) 普陀區(qū) 寶山區(qū) 截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市別墅項目區(qū)域分布排行為： 松江區(qū)： 23％ 閔行區(qū)： 19％ 浦東新區(qū)： 17％ 青浦區(qū)和長寧區(qū)各占： 11％ 南匯區(qū)： 8％ 徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占： 3％ 普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占： 2％ 寶山區(qū)： 1％ 別墅類型分析 23%13%12%3%49%獨立式別墅 聯(lián)排別墅 疊加式別墅 雙拼別墅 聯(lián)體別墅 截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市各類別墅市場分額為： 獨立式別墅： 49％ 聯(lián)體別墅： 23％ 雙拼別墅： 13％ 疊加式別墅： 12% 聯(lián)排別墅： 3％ %%%%%1 5 0 萬元以下150300萬 元300500萬 元5001000萬 元1 0 0 0 萬元以上小于 150萬元： 4477(套數(shù) )、 29(樓盤個數(shù) ) 150~300萬元： 7404(套數(shù) )、 54(樓盤個數(shù) ) 300~500萬元： 3969(套數(shù) )、 35(樓盤個數(shù) ) 500~1000萬元： 2986(套數(shù) )、 20(樓盤個數(shù) ) 大于 1000萬元： 861(套數(shù) )、 8(樓盤個數(shù) ) 總計： 19697套、 147個 在售別墅市場價格分布 37%27%28%8%2023年上海市別墅客戶分布 上海本地 外省市 港澳臺 外籍 66%28%6%2023年上海別墅客戶分布 外地 外籍 上海本地 （三）、小結(jié) ? 隨著 2023年整個上海 “ 別墅年 ” 的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應，預計今年的別墅供給量將不低于 2023年。 ? 別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從 1990年 200多萬平方米上升到了 2023年 1200多萬平方米； ?獨立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主； ?客戶對于別墅的認識也發(fā)生了變化，不再簡單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡單再復制，而是更注重細部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素； ? 綜上所述：未來一段時期內(nèi)，別墅的供應與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價格將穩(wěn)步上升的趨勢。 ?古北佘山國際別墅 ?上海德天置業(yè)地塊 ?恒聯(lián)名人世家 ?上海祥逸置業(yè)地塊 ?中海翡翠湖岸 ?國中水景休閑度假村 總規(guī)劃用地： 8570畝，劃分了將近 15個別墅地塊，進度最快的將于 04年 4月底開盤 古北佘山國際別墅 恒聯(lián)名人世家 超大型會所 ： 超市、銀行、餐廳 國中水景度假村 中海翡翠湖岸 綠地集團 凱迪企業(yè) 具體布局 北部： 主要分布在方松公路的東西兩側(cè)，這些地塊的招投標較早，目前地塊已開始動工或是項目結(jié)構(gòu)封頂，容積率均低于 ，產(chǎn)品以低密度的獨幢別墅為主，價格也都在萬元以上。剩余待開發(fā)用地容積率也控制在 ，容積率決定了這些地塊將開發(fā)獨幢、雙拼、聯(lián)排等混合型的別墅。 中海翡翠湖岸 占地面積： 40萬平方米 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 218棟獨立別墅 單套面積： 300580M2 花園面積： 4001200M2 開盤時間： 04年 5月 目前報價： 單價 1202315000元 /M2 特色： 水景休閑特色 代表樓盤分析 古北佘山國際別墅 占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 190棟獨立別墅 單套面積： 250460M2 花園面積： 4001500M2 開盤時間： 04年 6月上旬 目前報價： 預計單價 10000多元 /M2 特色： 居住 +旅游度假型別墅 恒聯(lián)名人世家 占地面積： 26萬平方米 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 150棟獨立別墅 單套面積： 300400多 M2 花園面積： 5001400M2 開盤時間： 04年 5月 目前報價： 預計單價 10000 元 /M2 特色： 中式江南園林 風格 小結(jié)： ?該板塊地理位置優(yōu)越（ A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當便捷，南面為上海唯一的國家級佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出； ?趙巷特色別墅板塊是由青浦政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大型公共綠地，休閑度假村、學校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配備，避免了區(qū)域建設(shè)造成的資源浪費，并且保證了建后的經(jīng)營性問題； ?趙巷板塊在分為兩北兩個板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨立別墅為主，容積率基本都在 ，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進入市場，預計其為中檔市場定位，上市時間最早為明年上半年。 以五百萬以上的高檔別墅為主 %%%%150 150300 300500 5001000價格分析 項目名稱面積（ m2 ）售價 ( 萬元 ) 租價 層數(shù) 單元占地花園面積（ m2 ）交付狀態(tài) 備注九溪十八島 438 552 2 1000 多 毛坯 兩面環(huán)水西郊華城 235 342 2 1畝 裝修西郊美林館 314 276 3 550m 2 毛坯 西班牙風格西郊華城 250 萬元/ m 2$30004000/ 月西郊美林館 3148500 9500元 / m 2$25003500/ 月400 800九溪十八島 349 438 萬元/ m 2500 1000居禮 280 350 萬元/ m 2$65007500/ 月共 70 套西
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