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長春吳中項目市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議-在線瀏覽

2025-06-29 02:54本頁面
  

【正文】 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 土地供應(yīng)達到 1400萬方,房地產(chǎn)開發(fā)有明顯郊區(qū)化趨勢 ?按平均容積第 ,在未來 35年內(nèi),將陸續(xù)有 2100萬㎡的商品房上市。 2022年前 11個月的商品住宅成交量達551萬㎡,預(yù)計年底成交量可突破 600萬平方米 , 按此銷售面積計算,需要 間。 ?近三年土地出讓量相對較大,而土地出讓宗數(shù)基本保持平穩(wěn),單塊出讓土地面積加大,城市地產(chǎn)開發(fā)呈明顯的郊區(qū)化趨勢; 未來幾年將有近 1400萬的土地開始陸續(xù)開發(fā)建設(shè) ?202 2022年未開發(fā)土地約: 240萬㎡、 480萬㎡; 2022年全年土地出讓 473萬㎡; 2022年長春棚改土地為 200萬㎡ 。 2022年計劃供應(yīng)土地 850萬㎡;截止至 12月 14日,土地出讓僅為 473萬㎡。截止 2022年 11月,累計可售商品房 。 ? 商品住宅銷售面積由2022年的 311萬㎡,爆增至2022年前 11月的 486萬,住宅銷售增幅高達 %,房地交易量的漲幅之大,可見 市場的需求迅速擴容,和市場的旺盛需求。房地產(chǎn)秩序的規(guī)范、外埠開發(fā)商的介入、市場整體開發(fā)水平的提高、中高端產(chǎn)品的大量出現(xiàn),以及土地、建安等開發(fā)成本的提高,加上城市化進程加快、人均生活水平的提高,都使房價一路看漲。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 專題研究: 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變,大眾需求逐漸凸現(xiàn) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 數(shù)據(jù)顯示,長春市新建商品房供應(yīng)和銷售中: 90㎡ 以下中小戶型供應(yīng)和銷售量逐月增加,大戶型供應(yīng)和銷售量逐月減少。 ? 同時,低價位住房比重在減少,高價位住房比重在加大,說明批準預(yù)售商品住房的 平均價格重心在上移。 商品房供應(yīng)和交易均以大眾需求為主流 長春市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)2 2 . 5 0 % 1 7 . 4 0 % 18% 2 2 . 7 0 %5 1 . 8 0 %5 7 . 6 0 % 5 4 . 9 0 %5 0 . 8 0 %2 5 . 7 0 % 2 5 . 0 0 % 2 7 . 2 0 % 2 6 . 4 0 %0%20%40%60%80%2022年 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年5 月9 0 ㎡以下 9 0 ~1 4 4 ㎡ 1 4 4 ㎡以上服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 市場實際表現(xiàn): 07年戶型面積需求有明顯回歸跡象 居民住房消費理念有了積極變化,很多人已經(jīng)不再盲目貪大。 2022年 111月長春市成交登記的 90平方米以下的中小戶型占商品住房成交總量的 %,比去年全年提高近。 國家 90/70( 90平米以下占 70%)政策在地方政府的進一步落實將有效調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),同時也將促進大眾需求的快速釋放。 市場擴容現(xiàn)象明顯 區(qū)域板塊已初步形成,由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭,競爭進一步加??; 城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大,增加居民對住房要求 房產(chǎn)快速發(fā)展階段 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 審視全城,把握城市房產(chǎn)市場的大勢;立足板塊、方可從容謀略一域。但因中心城區(qū) 可開發(fā)用地較小 ,項目規(guī)模相對較小,而且開發(fā)多以高端項目及商務(wù)項目為主。 擁有伊通河的良好資源優(yōu)勢,隨著龍嘉國際機場的通航,使得該區(qū)位優(yōu)勢凸顯。 隨著市政府的南遷及凈月生態(tài)城的建設(shè),南部板塊依托極好的 資源優(yōu)勢 ,云集數(shù)家 國家一線的房地產(chǎn)開發(fā)商 同時打造 高端地產(chǎn)項目 ,強勢樹立城市居住價格標桿。從區(qū)域投資情況看,長春市資本正逐步向西部轉(zhuǎn)移,從潛在競爭力看,區(qū)域毗鄰一汽及新建的汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū), 居住人口容量大,潛在購買力強,板塊內(nèi)主要以中高檔樓盤為主。 原屬老工業(yè)區(qū),土地資源豐富,早期因基礎(chǔ)設(shè)施落后,經(jīng)濟發(fā)展緩慢,開發(fā)以中端及以下項目為主。但因受區(qū)域環(huán)境的影響,其區(qū)域優(yōu)勢低于西部板塊及其它板塊 。 寬城是長春的老城區(qū)、工業(yè)相對集中的區(qū)域。 但由于在長春的規(guī)劃和建設(shè)歷史上,溝通南北的干道少,作為中軸線的人民大街到火車站便中斷,鐵路線成為制約城市空間發(fā)展的緊箍咒,造成長春延續(xù)至今的南北二元分割的格局。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣,經(jīng)濟發(fā)展水平低下,具體體現(xiàn)在: ? 環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴重 :長春市區(qū)各監(jiān)測點空氣質(zhì)量平均值已符合國家二級標準,而鐵北 2個監(jiān)測點監(jiān)測數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達標;目前長春每天都有 55萬噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的 8條河流之中,這 8條河最終都匯集或流經(jīng)鐵北。 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后,城市道路等級低 。鐵北區(qū)域有街路 222條,完好的僅 8條。 寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的 %,其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。 困惑 —— 生態(tài)環(huán)境惡劣,經(jīng)濟發(fā)展水平低下 歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟水平落后等造成長春市民對區(qū)域認可度不高! 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 總體思路 : 打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū) 城市定位: 生產(chǎn)發(fā)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城 功能定位: 北部門戶,重要工業(yè)區(qū)之一,商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。 “一軸、兩帶、三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)體系: “一軸”:指以人民大街為主線,沿線布置省級行政辦公中心、市級商貿(mào) 中心、區(qū)級綜合服務(wù)中心。 “三區(qū)”:將寬城區(qū)分割成三個發(fā)展區(qū)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2022年,在長春市委、市政府提出“ 改造大鐵北、建設(shè)北部新城 ”和省政府的棚戶區(qū)改造雙重利好指引下,長春北城迎來了再次騰飛的契機。 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施項目 :建設(shè)人民大街南北貫通、鐵南提升、火車站交通換乘中心、熱電一廠搬遷、監(jiān)獄搬遷等對北城開發(fā)及城市未來發(fā)展具有重大影響的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。 ? 重點配套建設(shè) :新行政辦公樓已投入使用, 2022年年底完成區(qū)行政辦公樓二期工程,實現(xiàn)長江路開發(fā)區(qū)、建委、工商、稅務(wù)、公安和法院等北移。 ? 重點打造環(huán)鐵商貿(mào)區(qū): 08年啟動鐵南提升工程 —— 以鐵南帶鐵北、以鐵北促鐵南,南北聯(lián)動、協(xié)調(diào)發(fā)展。 希望 —— 區(qū)域建設(shè)加速發(fā)展 未來前景看好 區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施及重點配套的建設(shè)加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢的形成,有利于城市核心區(qū)居住氛圍的形成。 ? 隨著規(guī)劃實施:長春站北站的開通、汽車客運站的北遷、北人民大街開通、光復(fù)路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會帶動一批購房人群北移,給項目區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機會。 ? 寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境,吸引和帶來更多的市民在此生活和居住,因而帶來大量的住房需求。 影響 — 區(qū)域規(guī)劃將對區(qū)域房產(chǎn)形成利好,未來將形成開發(fā)熱點 新一輪城市規(guī)劃建設(shè)及鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的實施,將會帶動一輪新的購房置業(yè)投資熱潮,并形成區(qū)域開發(fā)熱點; 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 受區(qū)域市場環(huán)境及規(guī)劃影響,未來幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場供應(yīng)量將持續(xù)走高。 ? 區(qū)域需求市場將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長春市其他城區(qū),甚至吸引大批外地來長打工的置業(yè)人群。 ? 證大、華大、吳中等全國性的開發(fā)企業(yè)的進駐和開發(fā),為寬城區(qū)注入了新的活力。 趨勢 —— 寬城區(qū) 房地產(chǎn)已步入快速發(fā)展階段 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 2022年,在鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略提出伊始,證大光明城、青年城、天朗國際超級大盤先后進入和布局區(qū)域市場,鐵北開始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國際社區(qū)為代表的中高檔樓盤,到 2022年末均價達到 3450元 /平方米。 喜憂參半 —— 大盤進入,房價出現(xiàn)上升拐點,同期上市量集中 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 區(qū)域外客戶對區(qū)域的認可度正開始轉(zhuǎn)變階段 居住便利性 ?政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 ?行政事業(yè)單位的建成及投入使用 ?站前商圈北拓,打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈 ?08年光復(fù)路商圈北遷 ?中心公園、文體中心的打造 ?人民大街的北拓、地鐵一號線的規(guī)劃建設(shè)與實施 無集中的大型商圈 無集中的政商、文體中心 無客流較大的運輸樞紐交通站 寬城區(qū)以前是經(jīng)濟落后、交通配套落后的的老城區(qū), 居民購房大多為原地居民。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2022,環(huán)線居住掃描 ? 南環(huán):代表項目中海城、弗朗明哥 雖還未上市,但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場的廣泛關(guān)注。后期在知名度完全打開的情況下,客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴大到整個長春市。 ? 東環(huán):代表項目東方之珠: 項目屬長春市中高端居住產(chǎn)品,集別墅、多層、小高層于一身,采用現(xiàn)代中式風(fēng)格,景觀與工程建設(shè)一同進行,成為了長春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點。華大天朗國際浮出水面,受到了市場的普遍關(guān)注。 城市向北發(fā)展,把握南客北遷機會的同時,挖掘環(huán)線價值,借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域,使目標客群最大程度上跨區(qū)域購房成為可能。 本案要立足區(qū)域,利用競爭對手沒有做足的方面,走差異化的路線,形成本案獨有的亮點,做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化,有效規(guī)避同質(zhì)化競爭,擴大影響,樹立品牌。如:證大光明城。地段相對較偏,配套相對齊全,居住氛圍較差的經(jīng)濟型住宅產(chǎn)品。 MODEL B 宜居型住宅 如:包豪斯、中東首座等。 開盤時間: 2022928 占地面積: 65萬平方米;建筑面積: 95萬平方米 面積區(qū)間: 50136㎡ , 主力戶型 7585 ㎡ ,占一期 50%以上 價格: 3500元 /㎡ 項目評析: 項目分三期開發(fā),一期用地面積 米,總建筑面積 ,位于亞泰大街偏僻位置,共規(guī)劃 23棟多層和 3棟高層。證大以城市營造商的自身定位,預(yù)計 57年完成,推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬平米希望之城?!? 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤 ,核心區(qū)第一超級大盤 ,締造北城居住核心 緊靠區(qū)政府和中心公園 緊鄰大型商業(yè)中心 區(qū)內(nèi)超級會所、大賣場和文化 娛樂中心等,締造生活核心 中心公園 +主題公園 “雙景觀”公園模式 6. 實力 =品牌 +品質(zhì) 品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 2: 華大 前期開發(fā)以多層產(chǎn)品為主,后期準備做少量小高層產(chǎn)品;一期戶型以 6070平米的面積區(qū)間為主。該項目在區(qū)域地塊打造兩個公園,推行公園地產(chǎn)模式。 青年城 —— 體育地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)商:長春市星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置:寬城區(qū)青年路以西,基隆街以 東,新月路以北,北環(huán)城路以南 開盤時間:預(yù)計在 2022年 45月開盤 占地面積: 52萬㎡ 建筑面積: 60萬㎡ 面積區(qū)間: 50140㎡ ; 主力面積: 80左右二房兩廳; 工程進度:部分地塊拆遷 價格:預(yù)計入市均價 2500元 /㎡ 市政配套:銀行、醫(yī)院、公園 項目評析:東田青年城項目內(nèi)配套設(shè)施完善: 20萬平米北城第一商業(yè)中心, 3公里沿街商鋪, 5萬平米奧林匹克中央公園,北城首座 2萬平米全民健身中心, 2022平米室內(nèi)游泳館, 2022平米幼兒園, 建成后將成為長春市北城集休閑、購物、運動于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū) 。一期開發(fā)建設(shè) 21棟多層, 9棟高層,戶型面積 65㎡ —140㎡ 之間,預(yù)計 2022年 6月上市。 開發(fā)商:長春森帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置:北亞泰大街與長新路交匯處 開盤
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